Что можно строить на землях для огородничества: возможности и ограничения застройки таких участков

Что гласит закон о разрешении постройки бани

Отдельно стоящая баня, для которой разрешение не требуется.

Согласно Градостроительному Кодексу, разрешение на постройку предусмотрено для тех объектов, которые имеют статус капитальных зданий. К ним можно отнести жилые дома, какие-либо промышленные конструкции, инженерные комплексы и прочие подобные здания.

Также в этом самом Кодексе имеется перечень объектов, на возведение которых получение разрешительных документов не требуется.

Если говорить кратко, то в этот список входят постройки следующих типов:

Гаражи и другие постройки для подсобного эксплуатирования, которые построены не в коммерческих целях, то есть без намерения получать прибыль.
Всевозможные навесы или киоски, а также другие подобные конструкции, которые не имеют отношения к капитальному возведению.
Остальные постройки, которые не оговорены в Кодексе, но при этом не нарушают действующее законодательство.

Бани относятся именно к первому типу. Следовательно, на вопрос нужно ли разрешение на постройку бани, можно дать отрицательный ответ. Все это прописано в Градостроительном Кодексе РФ (статья 51 часть 17).

Обратите внимание! Исключение составляют совмещенные строения или те, которые планируется использовать в качестве жилья. В этом случае может понадобиться юридическое оформление, то есть – регистрация

Для этого необходимо будет обратиться либо в регистрационную палату, либо в представительство местного органа власти для сдачи заполненной декларации, установленного образца. Этот документ заполняется своими руками в двух экземплярах и задается лично застройщиком. После этого заказывается техпаспорт и составляется акт ввода бани в эксплуатацию. Более подробную информацию касаемо этого лучше узнавать непосредственно перед застройкой в соответствующих органах, так как законы меняются довольно-таки часто.

На фото изображена баня, пристроенная к жилому дому (совмещенная конструкция), для которой нужно разрешение.

Однако это не значит, что владелец бани не столкнется с необходимостью соблюдать определенные требования, ведь для возведения таких сооружений (в независимости от того, происходит ли это своими руками или при помощи наемной бригады) имеются особые правила, прописанные в СНиП и ГОСТ, которые обязательно должны быть учтены. Итак, что нужно знать застройщику, и каких норм необходимо будет придерживаться в этом случае?

Как перевести землю из одной категории в другую

Законодательством предусмотрена возможность перевода земель из одной категорию в другую. Для этого заинтересованному лицу необходимо подать соответствующее ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства.

В документе необходимо указать:

кадастровый номер земельного участка;
права на земельный участок;
категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Смена категории и ограничения регламентируются Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ.

Обратите внимание, что в некоторых случаях достаточно сменить ВРИ. Этот процесс менее трудоёмкий

Порядок будет зависеть от того, находится участок в собственности или аренде, от местоположения надела. Нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки, правообладатель сам может выбрать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органов местного самоуправления.

Нельзя изменить ВРИ, если участок дан в аренду для конкретного ВРИ или договор аренды участка заключили на торгах.

Для смены ВРИ участка на вид, отнесённый к условно разрешенному потребуется решение уполномоченного органа, которое выносится по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Собственнику земельного участка следует обратиться в орган регистрации прав с заявлением для установления выбранного вида разрешенного использования земельного участка. К заявлению можно приложить копию выписки из ПЗЗ, акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Подать заявление можно посредством Многофункционального центра «Мои документы».

Узнайте больше о законодательстве и практике использования земель сельскохозяйственного назначения, новых правилах установления границ ЗУ в СНТ с 2020 года, порядке оформления кадастрового учёта и регистрации садовых домов, процедуре признания садового дома жилым, использовании лесов на сельскохозяйственных землях на семинаре по земельно-имущественным отношениям и земельному праву.

Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2021 года

Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:

разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.

К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:

пашня;
угодье для покосов и сенозаготовления;
пастбище;
лесополоса, за исключением лесного фонда;
надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
земля под многолетними насаждениями.

Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.

Все угодья разделяются на категории разрешенного использования. Приведем информацию в виде таблицы.

Категории земель	Состав разрешенного использования
Пригодные для ведения сельского хозяйства	Все земельные участки, находящиеся вне границ поселений
Для сельскохозяйственного производства	Участки под пашни, выпас скота, сенокос, а также земли под насаждения многолетнего цикла и виноградники
ЛПХ (личное подсобное хозяйство)	Наделы, относящиеся к приусадебным и полевым
Садоводство и огородничество	Предоставляемые физическим лицам для посадки и выращивания фруктовых деревьев, ягодных растений, а также овощных и бахчевых культур
Ведение дачного хозяйства	Утратил силу с начало 2021 года.
Угодья для сенокошения, пастбищ , животноводства	Сельхозучастки для целей выпаса скота, заготовления кормов, выращивания животных
Организация и ведение крестьянско-фермерского хозяйства	Выделяются земли для уже зарегистрированных юридических лиц, числящихся крестьянским или фермерским хозяйством
Земли под различными постройками сельхозназначения	Наделы с расположенными на них строениями, которые необходимы для осуществления цикла производства и хранения продукции, выращенной и собранной с полей
Земли под объектами иного назначения, не относящегося к сельскому хозяйству	Участки, которые являются менее плодородного качества, пригодные для промышленного строительства, прокладки магистралей и трубопроводов
Защитные лесополосы	Земли используются для высадки деревьев
Иные сельхозземли	Участки, используемые для проведения учебных мероприятий и исследовательских работ

Так же читайте: Классификатор ВРИ земельного участка, составленный в таблице и со всеми изменениями в 2021 году.

Земля для ведения огородничества: что можно строить, расширение возможностей

После предоставления заявления и требуемого пакета документов специальной комиссией проводятся публичные слушания. По результатам заседания готовятся рекомендации по удовлетворению заявления либо отказу. Окончательное решение принимает глава местной администрации.

Низкая транспортная доступность. Вероятность того, что к участку будет удобный подъезд круглый год, минимальная.
Отсутствие объектов социальной, транспортной инфраструктуры, расположенных вблизи.
Законодательно не разрешается строить жилой дом.
Отсутствие или значительная удаленность сетей инженерной инфраструктуры.

Отличия в строительстве здания для постоянного и сезонного проживания

Сводом правил СНиП 30-02-97*, регламентирующим садовые застройки, выделяется разница между садовым и жилым домом, в возможности регистрации проживания в последнем.

Садовый

Рассмотрим подробнее особенности садового дома:

Представляет собой жилой объект, используемый для отдыха
Проживание внутри него носит временный характер
Такое жилое строение не может разделяться на обособленные квартиры
Строительство возможно без получения разрешения

Садовый домик могут признать пригодным для проживания при соблюдении:

требований пожарной безопасности,
строительных норм и правил (целые перекрытия и стены, надежный фундамент, защита от талых вод),
санитарных требований (достаточная инсоляция, наличие теплоизоляции стен для поддержания оптимальной температуры внутри строения),
обеспечение инженерной инфраструктурой (отопление, освещение, водоснабжение, канализация, вентиляция).

Жилой

Жилой дом может использоваться в качестве постоянного места жительства. Регистрация там разрешается.

В настоящее время существует несколько проблем:

многие садоводческие участки не используются по прямому назначению,
собственники не застраивают наделы из-за больших сложностей с последующим оформлением.

Для их решения разработан закон № 217-ФЗ, который расширяет понятие садового участка, прописывается возможность строительства на нем садового либо жилого дома. При этом ограничения по категории земель отсутствуют.

Закон вступает в действие с 01.01.2019, после чего неоформленные дачные дома сезонного характера также признаются садовыми.

Переоформление документов на построенные объекты выполняется по желанию собственника.

К ВРИ, попадающим под действие закона, относятся 13.2 и 13.3. Таким образом, собственники наделов с таким разрешенным использованием могут осуществлять строительство садовых и жилых домов.

Приведение старого ВРИ к актуальной классификации выполняется по инициативе собственника, но не является обязательным.

1. Новый закон – старт «эры» возведения фермерских домов на сельхозземле

Дата 1 марта 2022 года, указанная в названии статьи, – срок вступления в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).

В соответствии с этим законом и обозначенной датой его актуализации в России началась «эра» возведения фермерских домов. Завершится она 1 марта 2026 года – в последний день их регистрации в ЕГРН.

Принятый закон имеет высокую социальную значимость – он позволит фермерам построить жилые дома для своих семей на земельных участках, расположенных за пределами населённых пунктов и используемых в сельскохозяйственных целях.

Ранее такая деятельность была запрещена, и фермеры не могли проживать в непосредственной близости к хозяйствам, на которых занимались с/х производством. Столь жёсткая позиция государства обосновывалась объективными задачами:

законодательное регулирование вопросов использования и застройки земель с/х назначения
сбережение невосполнимого природного ресурса нашей страны
обеспечение правовой защиты сельхозземель от распространившихся случаев их эксплуатации не по функциональному назначению

В этих целях, в частности, прежде действовавший Закон РСФСР (№348-1 от 22.11.1990), был признан утратившим силу (пункт 1 статьи 23 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» №74 от 11.06.2003).

Старый закон предусматривал возможность строить и иметь в имуществе хозяйства жилые и хозяйственные постройки. В период его актуальности появились фермерские дома, сохранившие свой статус и по сей день.

Следствием отмены старого закона стало лишение права рачительных фермеров, планировавших полноценное обустройство своих хозяйств, обзавестись жилыми домами на земельных участках, на которых они занимаются с/х деятельностью. Эта проблема становилась всё более злободневной.

В итоге, уже современный законодатель сумел найти удачный компромисс между интересами государства и фермеров. Изданный федеральный закон № 299-ФЗ от 02.07.2021 сочетает одновременно:

ликвидацию барьера по строительству жилья на фермерской земле
выполнение новых установленных требований, предъявляемых:
- к региональным властям и муниципалитетам
- непосредственно к фермерам
обеспечение сохранности земель с/х назначения от непрофильной застройки

Оформление права собственности

Участки для огородничества, находящиеся в собственности муниципальных властей или некоммерческих кооперативов имеют существенные ограничения в использовании – их нельзя продать, обменять или завещать по наследству, а также изменить вид целевого использования для постройки жилья. Оформить такие участки в собственность можно бесплатно до конца 2020 года путем их безвозмездного выкупа у органов власти – приватизации.

Оформление прав происходит в следующем порядке:

Сбор документов на участок.
Обращение в земельный департамент с заявлением о передаче участка в собственность.
Рассмотрение заявления и принятие решения.
При положительном решении – регистрация права в Росреестре.

Обращение в департамент происходит через МФЦ. К необходимым документам относятся любые справки, подтверждающие принадлежность участка заявителю и кадастровый документ. Подтвердить право на участок можно, предъявив свидетельство о праве бессрочного пользования, договор муниципальной аренды или членскую книжку огородного товарищества.

Для получения кадастрового паспорта нужно составить схему границ участка и заключить договор с проектной компанией, которая проведет геодезические работы и по предоставленной схеме составит межевой план с точными координатами граничных линий и поворотных точек.

Такой план согласовывается с соседями на предмет отсутствия споров о расположении смежных границ и направляется в Росреестр для присвоения участку кадастрового номера и формирования кадастрового паспорта. Стоимость работ проектной фирмы составляет от 3000 до 15000 рублей.

После приема документов заявление рассматривается в течение месяца, отказ может быть получен, если заявитель указал недостоверные сведения о себе или использовал право оформления земли в собственность в отношении другого участка ранее, а также при ограничении участка в обороте местными или федеральными законами.

Регистрация права происходит в отделении Росреестра при предъявлении:

копии решения земельного департамента;
копии паспорта;
кадастрового документа;
квитанции об оплате пошлины (100 рублей).

На регистрацию уходит 7-14 дней, по окончании данного процесса заявитель может заказать выписку из ЕГРН в подтверждении оформленного права собственности.

Участки для огородничества используются в основном для выращивания сельскохозяйственных культур, строительство полноценного жилья и прописка в нем на таких участках невозможна без смены вида разрешенного землепользования. Чтобы получить положительное решение комиссии, нужно доказать безопасность строительства для окружающей среды и деятельности соседей.

???? Что можно построить на дачном участке

Так как понятие «дачный участок» больше не используется в действующем российском законодательстве, то необходимо понимать, что следует разделять то, что может быть построено на участке для садоводства, а что – на участке для огородничества.

Строительство дома для сезонного использования

Дом для сезонного использования в тексте указан, как садовый дом. На основании сложившейся практики садовым домом или домом для сезонного проживания называют дом, где отсутствуют условия для круглогодичного проживания. Как правило, это отсутствие отопления, канализации (в наличии только выгребная яма), а также центрального водопровода. Раньше садовыми домами признавали только те дома, которые возводились без фундамента: например, в качестве садового домика в конце 90-х годов XX века могли использоваться даже списанные автобусы, колеса которых только укреплялись камнями, чтобы автобус не мог никуда укатиться.

В настоящее время ситуация изменилась, и домом для сезонного проживания может являться так же и дом, возведенный по типу капитального строения, то есть с фундаментом и нередко не в один этаж.

Если говорить о том, какой именно дом может быть построен на дачном участке, то следует сначала определить: речь идет об участке, определяемом, как участок для садоводства, или об участке для огородничества.

Если рассматриваемый дом размещается на участке, предназначенном для садоводства, то он может носить характер капитального, но если человек в нем не проживает постоянно, будет признаваться в качестве садового дома.

Если дом возведен на участке для огородничества, то он не может быть капитальным, так как подобное строительство на таких участках запрещено.

В том случае, если речь идет о садовом участке, где будет возводиться дом (даже если в последующем он не будет переводиться в категории жилых домов из категории домов для сезонного проживания), на участке обязательно должен располагаться какой-либо источник воды, а также туалет.

На участке для огородничества дом возводится с учетом пожарных и санитарных норм, но наличия источника питьевой воды и туалета уже не потребуется.

Постройка бани

Здесь, как и в случае с домом, действует правило определения типа участка – для садоводства или для огородничества. Если речь идет об участке для садоводства, то баня может быть капитальной, то есть с возведенным фундаментом, которую нельзя будет перенести. Если место расположения бани планируется изменить, то баню нужно будет только разобрать и возвести новое строение.

Если речь идет об участке для огородничества, то баня должна носить характер некапитального строения: то есть ее можно при необходимости и желании перенести на другую часть участка с помощью подъемного крана или иного механизма.

Возведение сельскохозяйственных построек

Сельскохозяйственные постройки, возводимые на участке для садоводства, также могут носить характер капитальных строений – например, сарай для садовых инструментов, птичник, погреб или иное помещение для хранения урожая.

Если возведение планируется на участке для огородничества, то возможно возвести только такую сельскохозяйственную постройку, которая не может быть квалифицирована, как капитальная постройка.

Что еще можно построить

На земельном участке, объединяемом одним практическим термином «дачный участок», могут возводиться также беседки, летние кухни, гаражи. Но ко всем таким строениям (в том числе и перечисленным выше) предъявляется ряд требований:

строение должно соответствовать требованиям санитарных и противопожарных требований;
расположение от забора (и границы участка) на расстоянии не менее 5 метров;
между постройками, расположенными на одном участке, должно быть расстояние не менее 6 метров, а если речь идет о постройках полностью деревянных (даже если они относятся к объектам капитального строительства), то расстояние между ними должно быть не меньше 15 метров (для строений, именуемых частично сгораемыми, это расстояние сокращается до 10 метров).

Знаете разницу в понятиях «участок для садоводства» и «участок для огородничества»?

Знаю, я слежу за законодательствомНе знаюУже знаю – прочитал(а) в статьеУ меня нет участка, так что мне все равно

Документы на строительство

До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).

Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?

Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).

Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.

Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.

А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.

Напомним, что уведомление подавалось (с 2026 года будет подаваться) в муниципалитет. В уведомлении указывается:

наименование администрации, куда подается заявление;

данные о заявителе (застройщике). ФИО, адрес прописки, паспортные данные, почтовый адрес (можно указывать электронную почту) для связи;

сведения о земле, где предстоит стройка. Кадастровый номер, адрес, вид права пользования у заявителя (собственность, аренда и пр.), наличие прав на землю со стороны других лиц (залог, сервитут и пр.), назначение участка (как прописано в кадастровой выписке);

информация об объекте. Вид недвижимости (жилой/садовый), вид работ (строительство или реконструкция), количество этажей, общая высота, метраж жилья, отступы от границ участка со всех сторон и пр.;

графическое изображение объекта. Схема изображается прямо в уведомлении в специальной рамке

Параметры не обязательно соблюдать, важно отразить месторасположения на земельном наделе;

прочие сведения и согласия: способ оповещения заявителя о рассмотрении его обращения, согласие на обработку персональных данных (ставится отдельно подпись), подтверждение, что сооружение не будет разделено на самостоятельные объекты недвижимости, то есть неделимо (ставится отдельно подпись);

итоговая подпись и дата.

Также временно не действуют правила строительства дома на дачном участке, который расположен в исторической части населенного пункта. Но через 5 лет для возведение недвижимости в таком месте должно быть соответствие культурно-историческому ансамблю. Наружный облик жилья должен будет согласовываться с местной администрацией (с комитетом культы).

Вопрос:
Итак, в итоге, можно ли строить жилой дом в СНТ без предварительного согласования с муниципалитетом?

Да, можно. Законом введен специальный период — садовая амнистия

Важно, чтобы садовод начал, завершил строительство и сдал документы на регистрацию до 01.03.2026 года

Может ли муниципалитет вмешиваться в ход стройки

Нет такого право не предусмотрено, если кончено не будут выявлены нарушения градостроительного законодательства, в том числе на этапе строительства. Допустим, не соблюдены нормы отступа дома от дороги, соседской межи. Либо сооружение создает угрозу жизни гражданами, то есть может обрушиться, создает аварийную ситуацию, ухудшает экологическую обстановку.

Но как можно догадаться такие случаи редкие.

Самовольно построенная недвижимость

Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?

Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).

Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.

Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.

В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.

Алгоритм процедуры

Смена категории земли осуществляется в следующем порядке:

Владелец участка под огородничество собирает нужные документы и пишет ходатайство в региональный земельный комитет исполнительной власти;
Земельный комитет рассматривает ходатайство (60 дней);
По итогам рассмотрения принимается решение о переводе участка в категорию городских земель или об отказе;
Копия акта о решении властей направляется заявителю и в Росреестр для внесения сведений о новой категории земли участка в ЕГРН.

Заполняя ходатайство, заявитель указывает причины для смены категории земли (необходимость постройки жилья), и обосновывает законность процедуры. Также следует указать предпочитаемое целевое назначение участка (ИЖС) и вид разрешенного землепользования (малоэтажное строительство жилья).

Положительное решение будет принято при следующих условиях:

Кадастровая цена указанного в ходатайстве участка не превышает среднюю по субъекту федерации более, чем на половину;
Участок не относится к ценным сельскохозяйственным землям;
На смену категории земель данной территории не наложено законодательного запрета;
Экологическая комиссия разрешила перевод земли по итогам экспертизы.

При отказе в переводе земли заявителю выдаётся письменный список причин, подписанный уполномоченным лицом. После получения копии акта о смене категории земли заявитель может начинать строительство жилья.

Земля для ведения огородничества: что можно строить, расширение возможностей

Что гласит закон о разрешении постройки бани

Как перевести землю из одной категории в другую

Рекомендуем

Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2021 года

Земля для ведения огородничества: что можно строить, расширение возможностей