Оспариваем кадастровую стоимость
В российском законодательстве на этот случай предусмотрено два варианта: судебное и внесудебное оспаривание. Предлагаем вам рассмотреть каждую процедуру отдельно, ведь каждая из них подойдет под определенные случаи. Начнем, пожалуй, с самой эффективной — судебной.
Исковое заявление следует подавать в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), который находится в том же городе, где и орган, определявший кадастровую стоимость недвижимости. Не забудьте про государственную пошлину — в 2020 году она составляет 300 рублей на одну квартиру.
Стоит сразу отметить, если решение об оспаривании кадастровой стоимости вами долго принималось, и кадастровая стоимость на квартиру уже изменилась, то прошлую цену оспорить будет невозможно
Поэтому учитывайте сроки и обращайте внимание на то, как часто проводится оценка объектов в вашем регионе
Такие дела обычно рассматриваются на протяжении двух-трех месяцев с проведением судебной оценочной экспертизы. Однако зачастую случается и такое, что суд устанавливает рыночную стоимость жилья совсем в другом размере, который существенно отличается от указанного в заявлении. В этом случае решение суда можно оспорить в течение одного месяца, подав апелляцию. Но тогда нужно быть готовым к тому, что рассмотрение жалобы и ведение самого дела может затянуться в среднем на полгода. Но мы же вас заранее предупреждали, что суды — это дело нелегкое.
Но все же усилия не будут напрасны, ведь в этом случае велика вероятность того, что решение будет принято именно в вашу пользу, поскольку именно благодаря судебному вмешательству за несколько прошедших лет процент решений, принятых в пользу заявителей, существенно возрос.
Но не обошлось и без минусов. В случае судебного оспаривания вам придется запастись терпением и достаточной суммой денег, поскольку на юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости у заявителей в среднем затрачивается порядка 50–80 тысяч рублей.
Однако этот вопрос можно решить и без суда. Таким образом, мы приблизились к рассмотрению внесудебного порядка. И вот тогда в бой вступает вышеупомянутая комиссия по рассмотрению споров. Важный аспект — она должна присутствовать в вашем регионе.
Решить проблему с кадастровой стоимостью недвижимости будет не совсем просто. Для начала нужно подготовиться:
первым делом на сайте Росреестра нужно узнать кадастровую стоимость квартиры. Самостоятельно это сделать довольно просто, поскольку вся информация есть в открытом доступе;
далее необходимо найти оценщика и обратиться за его услугами, чтобы установить, какая у недвижимости была рыночная цена в момент назначения кадастровой стоимости;
следующий этап — подача заявления в комиссию
Здесь важно приложить все необходимые документы — отчет о проведенной оценке, справка из ЕГРН и копии документов, подтверждающих право на собственность;
после чего комиссия должна вынести свое решение. В среднем срок ожидания составляет не более 30 дней с момента подачи всех бумаг.. Все же бывают и такие случаи, когда комиссия отклоняет заявления
При таком раскладе решение можно оспорить в судебном порядке в течение трех месяцев с даты постановления вердикта
Все же бывают и такие случаи, когда комиссия отклоняет заявления. При таком раскладе решение можно оспорить в судебном порядке в течение трех месяцев с даты постановления вердикта
Эксперт обратила внимание, что несмотря на скорость и простоту, внесудебные рассмотрения дел зачастую оканчиваются отказами. В этом и заключается главный минус этого метода
Законодательная база
Российское законодательство разработало ряд законодательных проектов на федеральном уровне, регулирующих вопросы по оценке земель поселений:
- Земельный кодекс РФ.
- Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ).
- ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».
- ФЗ № 237 от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».
- ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности».
- ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
- Приказ № 226 от 12.05.2017.
- Приказ № 358 от 07.06.2016.
- Постановление № 945 от 25.08.1999.
- Постановление № 316 от 08.04.2000.
- Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1).
- ФСО № 2.
- ФСО № 3.
- ФСО № 4.
Классификация сельскохозяйственных земель
Сельхозугодья — это участок земли, который используется для определённых сельскохозяйственных целей на протяжении длительного исторического отрезка. Существует общепринятая классификация такой земли. Она включает в себя 6 групп:
- Земли, которые используются непосредственно для сельскохозяйственного производства.
- Участки земли, находящиеся под постройками сельхозназначения. Это могут быть дороги, фермы, склады, карьеры и другие формы сооружений и производства.
- Водоёмы. Территория, где есть замкнутые водные участки: пруды, озёра, ерики, бассейны.
- Земли с низкой растительностью. В эту группу входят заливные луга, болота, участки с кустарниками и им подобные.
- Лесопосадки. Участки земли, покрытые лесом, которые принадлежат землепользователю и не включены в лесной фонд.
- Пастбища. В эту группу включаются все земельные участки, предназначенные для выпаса скота.
Как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости: пошагово
Иногда владелец недвижимости получает в платёжном уведомлении налоговой инспекции непомерно высокую плату. Такое может произойти, если в результате очередной переоценки кадастровое учреждение или уполномоченная комиссия оценщиков допустила ошибку в расчётах. В этом случае допустимо перепроверить полученные расчёты и написать заявление об исправлении ошибки.
Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости следующий:
- Уполномоченная комиссия выделяет земельный массив или жилой квартал, в котором планируется проведение оценки.
- Население информируется о предстоящей инвентаризации.
- Рассчитывается удельный оценочный параметр, на основании чего устанавливается кадастровая стоимость одного квадратного метра земли или жилья.
- Если речь идёт о землях, к удельной стоимости присчитываются дополнительные параметры, которые зависят:
- от категории земель;
- их разрешённого использования;
- приближенности к центру (в зависимости от статуса населённого пункта);
- развития инфраструктуры;
- обеспечения коммуникациями и т.п.
- В отношении к жилым и нежилым зданиям и помещениям, дополнительными параметрами будут следующие:
- инвентарная стоимость единицы учёта;
- степень амортизации постройки;
- район расположения;
- развитие инфраструктуры района, тип населённого пункта.
Профессиональные оценщики охватывают кадастровые кварталы общей удельной стоимостью, что регламентировано положением п.2 ст.66 ЗК РФ. Переданные сведения попадают в администрацию, где утверждается окончательная стоимость. Если смежные кадастровые кварталы с аналогичными свойствами показывают разные ценовые параметры, муниципалитет ориентируется на более высокий удельный показатель.
По завершении работ комиссия утверждает сведения и публикует их на официальном сайте администрации населённого пункта. Все перечисленные параметры должны выставляться при предоставлении итоговых сведений на основании Постановления Правительства от 7.02.08 г. № 52-ПП. Приняв за основу удельный оценочный параметр, можно самостоятельно перепроверить правильность расчётов.
Формула самостоятельной оценки
При известной удельной стоимости, следует воспользоваться следующей формулой:
- Удельную стоимость умножить на количество метров земельного участка.
- Полученная сумма будет равна общей кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Если удельная стоимость не известна, для облегчения задачи следует воспользоваться Публичной кадастровой картой и узнать примерную стоимость.
Напомним, что удельная стоимость ЗУ — это стоимость 1 км.метра ЗУ!
Также перед тем как пользоваться картой советуем закрыть все другие вкладки и программы, т.к. она очень тяжелая и возможно будет долго загружаться!
Требуется соблюдать следующий алгоритм:
Программа выдаст готовый результат при условии, что искомый объект и сведения о нём введены в поисковик. Полученные сведения могут использоваться по усмотрению собственника недвижимости.
Более подробно о том, как узнать кадастровую стоимость по КН можно в этой статье. А также ее можно определить по адресу. Об этом мы поговорили здесь.
Результаты
В итоге сведения передаются в уполномоченные органы, которые распоряжаются данной информацией по назначению. К таковым относится Росреестр и ФМС. Если рассчитать стоимость оказалось затруднительно – можно воспользоваться поддержкой данных служб.
Безвозмездную помощь может оказать отделение налоговой инспекции региона. При личном посещении отделения, следует получить талон электронной очереди к консультанту. Попав на приём, нужно выразить свои сомнения в правильности проведённых начислений и предоставленных результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Специалист перепроверит информацию и пояснит основания проведённых расчетов.
Какие методы используются при проведении кадастровой оценки земель — обзор основных вариантов
Само понятие кадастровой оценки земель предполагает различную методику и порядок определения кадастровой стоимости в зависимости от назначения участка. Выбор метода предполагает четкое понимание оценщиком всех возможных вариантов использования земли.
Так как результаты оценки кадастровой стоимости сильно зависят от выбранного метода, предлагаю рассмотреть все основные варианты.
Вариант 1. Нормативный метод
Этот метод основан на принципе выявления нормативной стоимости земли в конкретном населенном пункте.
В определении окончательного результата учитывается несколько факторов по степени их влияния. Эта степень оценивается в баллах. Таким методом производится кадастровая оценка земель поселений. Она нужна для целей отчуждения, определения ставки земельного налога и получения залоговых кредитов.
Вариант 2. Метод сравнения продаж
Такой метод хорош, когда есть большое количество информации о продаже аналогичных участков на свободном рынке. Результаты кадастровой оценки земель, проведенной таким методом, зависят от количества сделок за короткий промежуток времени на конкретной территории. Чем их больше, тем точнее оценка.
Метод применим как к застроенным, так и к свободным земельным участкам. Его недостаток лишь в том, что он не учитывает индивидуальные особенности.
Вариант 3. Метод капитализации земельной ренты (доходный)
Принцип этого метода заключается в выяснении величины дохода, который потенциально можно получить от сдачи участка в аренду.
Вначале оценщик определяет сумму ренты, которая типична для подобных участков на территории, а затем применяет ее в оценке путем подстановки в определенные стандартные формулы. В результате в кадастровую стоимость входят не только квадратные метры, но прибыль, полученная от них.
Вариант 4. Метод распределения
Этот метод используют только для застроенных земельных участков. Так как такую землю нельзя продать отдельно от постройки, то оценке подлежат продажи единых объектов. Для лучшего понимания приведу пример.
Вариант 5. Метод выделения
Он тоже применяется для застроенных участков и объединяет метод сравнения продаж с некоторыми элементами затратных методов
Суть его в том, что оценщик принимает во внимание не только среднюю цену продаж на конкретной территории, но и степень улучшения участка, образовавшуюся из-за возведения дома и других строений на нем
Вариант 6. Метод остатка
Он подходит для застроенных и свободных земельных участков, а суть его заключается в следующем. Любая земля — это источник капиталовложений. Чаще всего на ней воздвигают те или иные объекты. Так вот, капитализация от их дальнейшего использования и лежит в основе метода остатка.
Этот метод хорошо применим для кадастровой оценки земель, на которых сооружаются объекты промышленности.
Вариант 7. Метод разбивки на участки
Градостроительная политика большинства поселений предполагает комплексную застройку территорий. В связи с этим вначале формируются большие участки, которые имеют свое назначение (для малоэтажной или многоэтажной застройки, под парки и скверы и т. д.). В дальнейшем эти участки дробятся на мелкие и предоставляются застройщикам на различных условиях.
Оценщик вначале работает с большими частями, определяя их кадастровую стоимость, а только потом выделяет из нее долю для каждого мелкого участка. Этот метод используется также и для кадастровой оценки земель лесного фонда.
Оценка кадастровой стоимости
Чтобы оспорить кадастровую стоимость необходимо провести оценку кадастровой стоимости, это мероприятие обязательно для решения вопроса через суд.
Для ее определения необходимо обратится в компанию, которая выполнит рыночную и кадастровую оценку одновременно.
Образец акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Чтобы сделать оценку существующей цены не всегда необходимо выезжать на местность, так как она определяется согласно применению следующих методик:
- Выявления основных показателей, влияющих на стоимость участка;
- Сбор информации о значении факторов, влияющих на цену;
- Группировка объектов;
- Анализ рыночной информации;
- Формирования модели для оценки;
- Анализ ее качества;
- Расчет значения кадастровой стоимости;
- Итоговое заключение проделанной работы.
Важно: чтобы выполнить оценку применяется три вида подхода – сравнительный, доходный и затратный. В ходе этих мероприятий оценщик собирает, сравнивает и анализирует полученную информацию из разных источников. Как оценить стоимость земель поселений и что влияет на их кадастровую оценку — читайте здесь
Как оценить стоимость земель поселений и что влияет на их кадастровую оценку — читайте здесь.
Оспаривание показателей
Оспаривание стоимости земли установленной государственными структурами необходимо для снижения налоговой нагрузки, выполняется оно в несколько методов:
- Посредством комиссии при Росреестре;
- В судебных инстанциях.
Основанием для его выполнения являются:
- Недостоверность сведений в ходе формирования кадастровой стоимости;
- Установление совместно с кадастровой стоимостью рыночной.
Специализированные компании выполняют для процесса оспаривания комплекс услуг:
- Оценка;
- Получение одобрительного решения из СРО на выполненные ими мероприятия;
- Консультация;
- Сопровождение в ходе всего процесса.
После изменений кадастровой стоимости посредством решения суда, сведения об этом в течение 10 дней вносятся в кадастровый реестр.
Кадастровая Стоимость Земель Сельскохозяйственного Назначения 2021
Распоряжение Депимущества Югры от Извещение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в году Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа — Югры далее — Департамент извещает о проведении в году государственной кадастровой оценки объектов недвижимости вид объектов недвижимости: земельные участки, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на территории Ханты-Мансийского автономного округа — Югры.
На территории Краснодарского края в году на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21 сентября г. При проведении государственной кадастровой оценке могут допускаться ошибки, вносится неточности, которые в свою очередь могут повлиять на увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости, а увеличение кадастровой стоимости повлияет на увеличение налогов на которые Вы обязаны уплатить. Поэтому необходимо следить и если есть необходимость уточнять информацию которая может отсутствовать у разработчиков отчета о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, которая может повлиять на установление более реальной рыночной стоимости объектов. Особенности государственной оценки недвижимости в годах. Лучшие статьи Чем грозит включение в перечень объектов, у которых налоговая база определяется, как кадастровая стоимость. Федеральный закон от
Удельный показатель
Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.
Все участки делятся по своему назначению и видам использования.
Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.
Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:
- Когда образовываются новые земельные участки;
- Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
- Изменяется целевое назначение надела.
- Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.
Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру
Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:
Стоимость = УПКС * площадь участка.
Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:
- В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
- Внутри такой группы исчисляется УПКС;
- Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.
Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.
Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.
Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения
Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:
- Личные хозяйства, имеющие застройки;
- Товарищества огородников и садоводов;
- Дачные объединения;
- Жилые дома.
Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:
- Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
- Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
- Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
- Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
- Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
- Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.
Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.
Формула расчета следующая:
УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:
- Рпос — определенные характеристики окружения участка;
- Рсделки — рыночная стоимость объекта;
- Кi — уточняющий коэффициент для конкретного участка.
В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.
Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:
Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:
- Р1 — инвентарная стоимость объекта;
- Пк — коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).
Возможность оспаривания значения
В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.
При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:
- В комиссию по рассмотрению споров;
- В суд.
Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.
При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.
Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:
При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффицльной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.
Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка — 30 дней с момента подачи заявления.
