Что делать, если на участке уже имеется строение
Несомненно, идеальным вариантом считается, когда участок свободен от любых сооружений, на его территории нет ничего. Это позволит удобно расположить строение. Но не всегда такая возможность имеется. Довольно часто можно купить надел с ветхим домом даже дешевле, чем свободный участок.
Наиболее оптимальный вариант в таком случае – снос строения. Сделать это можно в следующем порядке:
получить разрешение на снос в местной администрации;
провести фактические работы по сносу
Особое внимание необходимо уделить коммуникациям, например, если в дом проведён газ, следует перекрыть его подачу, также следует отключить подачу электричества и перекрыть воду;
обратиться в БТИ с заявлением о проведении осмотра. Результатом таких действий будет оформление акта;
обратится с актом в Росреестр и ликвидировать запись о праве собственности на строение.
После этого можно начинать работы по разработке документации на новый дом, а в последствии оформлять разрешение на строительство.
Последующее оформление нового дома производится в общем порядке. Нужно будет пройти несколько этапов, от оформления разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию. Конечный результат – оформление права собственности с введением соответствующих сведений в базу Росреестра. Именно в этот момент приобретается полное право собственности.
Некоторые поступают иначе. Старый дом сносится, и чтобы не участвовать в волоките на получение разрешения на новый, строительство осуществляется по имеющемуся плану. Однако в таком случае разрешение на снос оформлять всё равно придётся.
Расстояние до города
Одним из ключевых факторов при выборе земельного участка является его расположение относительно городской черты. Это напрямую влияет на стоимость участка и на то, насколько комфортно вам будет добираться из города домой. Это касается всех жителей частных домов, даже тех, кто находится на пенсии или работает удаленно. Конечно, многое зависит от того, как часто вы планируете ездить в город, но размещение окружающей инфраструктуры так или иначе буде влиять на качество жизни в доме.
Узнайте, как далеко от вас расположены продуктовые магазины, где находится ближайшая больница или медпункт, как быстро можно связаться с экстренными службами в случае чрезвычайной ситуации. Кроме того, любому современному человеку необходимо общество, досуг, социальная активность. Если поблизости будет находиться населенный пункт, узнайте, есть ли в нем торговые центры, спортивные клубы, кинотеатры и так далее. Семьям с детьми перед покупкой земельного участка под строительство стоит сразу определиться с местонахождением ближайших школ и детских садов. Удобно ли будет вам каждый день отвозить ребенка на учебу? Или он сможет добираться сам? Все эти моменты стоит решить заранее, чтобы впоследствии не возникло неприятных сюрпризов.
Но некоторым будущим землевладельцам не так принципиально расположение участка относительно городской черты, поскольку они приобретают участок не для постоянного места жительства, а для возведения сезонного загородного дома. Тогда близкое расположение объектов инфраструктуры становится не таким важным критерием.
Слишком близко к городу покупать земельный участок тоже не стоит, поскольку, несмотря на доступность магазинов, торговых центров, школ и больниц, рядом будут находиться перегруженные автомагистрали, влияющие на чистоту воздуха и уровень экологичности района. Оптимально выбирать участок для постоянного проживания в пределах 50 км от города, чтобы на дорогу уходило в среднем не больше 1-1,5 часов. Желательно, чтобы промышленные предприятия, оживленные автомагистрали и густонаселенные районы располагались по другую сторону города.
Как выбрать участок для строительства – основные факторы
Перед тем, как выбрать участок для строительства, необходимо рассмотреть множество факторов. Среди прочих можно выделить:
1. Развитость инфраструктуру района
Обратите внимание на местную инфраструктуру, количество и динамику развития объектов жизнеобеспечения. Поинтересуйтесь наличием:
- Дорожных соединений.
- Подъездных путей.
- Общественного, ж/д и другого транспорта.
- Торговых точек.
- Аптек и больниц.
- Учебных учреждений.
Одним из критериев выбора является отдаленность от ближайшего админ. центра или населенного пункта.
Немаловажно качество дорожного покрытия не только проезжей части, но и пешеходной зоны
3. Рельефность земли
Как выбрать участок для строительства дома, с учетом геодезических данных? Предпочтительными являются ровные участки, но чаще всего встречаются рельефы с перепадами высот. Чтобы с точностью определить характеристику надела необходимо обратиться в федеральное агентство геодезии и картографии. Специалисты выезжают на объект, проводят исследования и прописывают план.
Важной составляющей выбора является состояние природной среды, соседство с лесным массивом, водоемом и т.д
4. Возможность подведения инженерных коммуникаций
- Электричество. Убедитесь, что можно подключиться к электролинии. В дачных поселках и только застраиваемых районах это может быть проблематичным. Если магистраль расположена слишком далеко, обеспечение электричеством станет слишком затратной статьей расходов.
- Газ. Не всегда поблизости есть газопровод, к которому можно подключиться. Иначе придется искать альтернативные источники энергии. Подробные данные предоставит местная газовая служба.
- Воду. Может поступать из централизованного водопровода, колодца или скважины. Если их нет, используется привозная вода.
- Канализацию. Уточните, проведена ли центральная канализация. Если таковой нет, то придется создать локальный отвод сточных вод, при этом стоит учесть глубину залегания грунтовых вод, площадь дренажного поля, а также подъезд ассенизационной техники.
Не пренебрегайте этим пунктом, потому как выбрать участок для дачного строительства без удобств – большая ошибка, которая влечет необходимость внушительных вложений.
5. Приближенность грунтовых вод
Как выбрать землю под строительство и не прогадать? Чтобы возведение жилых объектов и хоз. построек не было омрачено подтоплением, узнайте актуальный уровень и динамическое состояние грунтовых вод. Самостоятельно определить чрезмерную влажность нельзя, но стоит насторожиться если:
- На территории в обилии произрастают влаголюбивые растения.
- В колодцах вода находится на уровне трех или менее метров.
Подробное исследование грунтовых вод путем бурения почвы проводит геологическая служба Российской Федерации.
6. Качественный состав почвы
Для лабораторного анализа берется несколько проб грунта с разной глубины. Это позволяет подобрать оптимальные решения для строительных мероприятий и земледелия. Эксперты могут определить как химический, так и механический состав почвы.
7. Экологичность района
Немаловажный критерий чтобы верно выбрать земельный участок под строительство дома – экологическая обстановка. Посмотрите карту, рядом с наделом не должно быть:
- Свалок и полигонов бытовых и прочих отходов.
- Заводов и перерабатывающих предприятий.
- ТЭЦ и т.д.
При поиске подходящего земельного участка стоит учитывать географическое расположение по сторонам света, затененности и т.д.
Подробнее о том, как правильно выбрать участок под строительство можно узнать у специалистов АН «Колизей».
Нужен агент по недвижимости?
Выбрать лучшего агента
Менеджеры учтут все ваши предпочтения и пожелания. После анализа рынка будут предложены варианты, наиболее подходящие для возведения зданий. Звоните, мы поможем разобраться во всех нюансах, связанных с приобретением и продажей недвижимости!
Перед покупкой
Чтобы выбор участка для строительства малоэтажного дома не преподнес неприятных сюрпризов, лучше до оформления сделки провести ряд практических мероприятий на месте.
Проверить участок со строителями
Желательно пригласить для осмотра территории опытных строителей. Они помогут оценить земельный участок с профессиональной точки зрения, укажут на «подводные камни», дадут рекомендации относительно размещения и строительства дома.
Топосъёмка
Специалисты настоятельно рекомендуют до оформления сделки провести топосъёмку земельного участка и согласовать ее в соответствующих организациях. Топографические данные покажут скрытые коммуникации, которые могут наложить ограничение на строительство дома. Кроме того, такая документация пригодится при последующем подключении к жилам коммуникаций.
Вынос границ в натуру
Чтобы после вступления в права не было неприятных накладок с соседями, рекомендуется заранее провести практическую проверку очертаний земельного участка. Иногда вынос границ в натуру показывает, что территория пересекается с соседской. Если накладка составляет 10-20 см и отношения с жителями хорошие, то часто на это закрывают глаза. Но иногда пересечение бывает большим и судебные разбирательства по земельному переделу оказываются бесполезными.
Сопровождение сделки
Так как вопрос выбора и приобретения земельного участка относится к категории значимых, лучше всего обратиться за помощью при оформлении сделки в агентство. Специалисты помогут грамотно выбрать форму собственности, а также избежать юридических недочетов и ошибок.
Что проверить
Место найдено, и неважно как – самостоятельно, с помощью агентства, посредника, знакомых. После ознакомления с территорией становится ясно – нравится
Удобно, недалеко от города, местность красивая и так далее. Кроме того, оно вполне подходит для строительства собственного дома. Но это все детали, и начинать сразу же планировать возведение жилья бессмысленно. Необходимо досконально изучить юридическую сторону вопроса.
- Проводилось ли межевание, определены и документально закреплены границы участка? Числится ли он в кадастровом реестре? Какой ему присвоен номер?
- Есть ли по данному участку какие-либо споры субъектов (например, администрации и бывших владельцев)?
- Наличие ограничений в использовании земли. Например, по этажности строений в этом месте.
- Все ли налоги за данный участок уплачены, в каком объеме?
- Интенсивность застройки территории. Речь идет о каком-то новом коттеджном поселке. Желательно выяснить, на какое количество домов он рассчитан, сколько лет идет строительство, как раскупаются участки. Простой пример – территория большая, а собственников не более десятка. Ответ на вопрос, кто будет оплачивать услуги коммунальных служб, охранного предприятия и так далее напрашивается сам собой. Расходы несут (в долях) владельцы этих домов, и если нет перспективы, что скоро их ряды значительно пополнятся, то в семейном бюджете нового собственника добавится еще один пункт обязательных расходов, и весьма внушительных.
Неподготовленному человеку со всем этим разобраться довольно сложно. Покупка участка для строительства дома – это большие деньги, и лучше привлечь к этому процессу независимого профильного юриста
Немаловажно и то, как приобретается земля. Если для самостоятельного возведения дома – это одно, а если у организации, занимающейся массовой малоэтажной застройкой территории – уже иное
И требует другого подхода, с заключением контракта на производство строительных работ. Поэтому привлечь специалиста – вполне разумное решение.
Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены
7 августа 2020 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре1. Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.
Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.
Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много.
В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости»2 такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.
Что говорит закон
- Гражданский кодекс РФ. Данный НПА является основополагающим в гражданских отношениях. Он определяет право собственности, а также многие другие моменты, в том числе и договорные отношения при найме подрядных рабочих;
- В вопросах выбора конкретного участка нужно руководствоваться нормами Земельного кодекса РФ. Так, статья 7 содержит категории участков, среди которых земли населённых пунктов и сельскохозяйственного назначения. Это самые распространённые категории и только на них возможно возведение жилых домов. При этом вторая категория имеет ряд ограничений, которые нужно будет учесть;
- Градостроительный кодекс РФ. Определяет особенности строительства и существующие ограничения.
Важное значение имеет и местное законодательство. Так, например, муниципальные власти могут устанавливать минимальный размер участка, который может быть выделен. Чаще всего это 4 сотки, но размер может отличаться
Чаще всего это 4 сотки, но размер может отличаться.
Проверьте наличие ограничений и обременений
Необходимо выяснить, наложены ли какие-либо обременения на земельный участок, который вам понравился. Основные обременения и ограничения прав на землю — аренда, ипотека, арест и сервитут.
Сегодня проверить наличие подобных ограничений и обременений можно любому заинтересованному лицу, в том числе самому покупателю или его риелтору, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости, уточнил юрист из «Сферы защиты». По его словам, получить информацию из ЕГРН пока возможно двумя способами — через сайт «Госуслуги» и непосредственно обратившись в МФЦ.
Однако с 1 марта 2023 года Росреестр перестанет публиковать сведения о собственниках в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если ее заказывали третьи лица.
«Выписка является одним из важнейших документов, ведь наличие обременений может стать препятствием для приобретения участка, ограничением в его использовании и создать серьезные проблемы при последующей перепродаже», — отметил Лямзин.
Помимо тщательной проверки выписки ЕГРН, при заключении сделки следует дополнительно указать в договоре, что продавец гарантирует отсутствие каких-либо обременений или ограничений, советует адвокат Юлия Кремер
Таким образом, по ее словам, вы привлечете внимание продавца к проблеме и в случае нарушения можно будет требовать возмещения убытков
Коммуникации
На этом необходимо заострить внимание, так как очень много людей допускает в данном случае ошибки – по неопытности, как правило. Приобретать надо только тот участок, на который уже проведены все необходимые коммуникации для нормальной жизни в построенном доме – как минимум, это электричество и газ
В противном случае может так получиться, что проведение коммуникаций на данную территорию вообще не представляется возможным. И бывает такое очень часто – например, поселок расположен по двум берегам реки. Стоимость земли на одном берегу в несколько раз ниже, чем цена аналогичного участка на противоположном – люди спешат приобрести этот вариант, обратив внимание на «рекламу» о «срочной продаже». И только после того, как узнают о том, что он не может быть газифицирован, понимают свою ошибку.
Для максимального отдаления от людей отлично подойдет вариант в поле. Только о коммуникациях остаётся только мечтать
Надо обязательно уточнять информацию о том, как глубоко залегают подземные воды – это определяет стоимость бурения скважины, дабы обеспечить можно было себя независимой подачей питьевой воды. Так что обо всем, что касается коммуникаций, надо узнавать заранее, дабы избежать всяческих недоразумений.
Проверяем документы
Проверка документов на владение земельным участком – заключительный этап перед сделкой. Покупателю стоит убедиться в наличии и подлинности всех документов для продажи земли:
- паспорт продавца;
- государственный акт на право собственности (и документ, на основании которого он был получен);
- справка об отсутствии ограничений и арестов;
- справка о присвоении кадастрового номера и другие официальные бумаги.
Еще раз убедитесь, что указанный участок предназначен для тех целей, которые обозначены в планах строительства дома. Дополнительно можно поручить нотариусу проверить юридическую чистоту выбранного земельного участка.
Теперь дело остается за малым – оформить сделку согласно законодательным нормам и уплатить налоги, если это необходимо.
Подготовительный этап
Оцените стоимость вашего земельного участка
Оценить свой земельный участок можно, как самостоятельно, так и прибегнув к помощи специалиста.
Второй вариант самый простой. Профессиональный оценщик хорошо разбирается в своем деле, сможет быстро дать экспертное заключение, он знает все последние тенденции на рынке, при расчёте стоимости, он учитывает более широкий список факторов, влияющих на стоимость участка. Вы получите официальную бумагу, где будет указана стоимость участка, этот документ можно показать покупателю. К минусам такого способа относятся материальные затраты на услуги оценщика.
Можно самостоятельно оценить стоимость своего участка, для этого исследуйте как можно больше предложений о продаже земли, которая по своим показателям максимально схожа с вашим участком
Обращайте внимание на общую площадь, расположение, близость к трассе, удобство проезда до участка, как далеко остановки общественного транспорта, тип пользования землей, инфраструктура, проведен ли водопровод, газопровод и электричество
На стоимость земли также влияет наличие построек, это может быть дачный домик, баня, сарай и так далее. Строение должно быть зарегистрировано и в дальнейшем потребует дополнительных документов из БТИ. Оцените, так ли необходимо это сооружение, если оно старое, ветхое, то выгодней будет предварительно его снести. В противном случае, это отрицательно скажется на цене, нужно будет вычесть затраты на снос постройки.
Подготовьте все документы заранее
Если ваш участок не зарегистрирован в Росреестре и стоит на кадастровом учете, то вам необходимо поставить его на учет перед началом продажи. Для этого нужно предъявить все документы, удостоверяющие, что вы являетесь собственником земли. Специалист из кадастровой палаты составит межевой план вашего участка, определив его точные границы. Кадастровый паспорт будет готов в течение тридцати дней с момента подачи документов и заявления о постановке на учет.
Помимо этого, вам потребуются следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности;
- Документ, устанавливающий право владения землей;
- Справка об исполнении всех обязательств по участку.
Что лучше — купить или арендовать землю?
Приобретая землю под ИЖС, человек получает свидетельство, гарантию юридической прозрачности сделки, и, как следствие, отсутствие переживаний. Хотя даже в этом случае стопроцентную гарантию получить сложно. Новый собственник должен платить земельный налог на участок (0,3 % от кадастровой стоимости), а также налог с продажи имущества (от 13 % до 70 %).
Если земельный участок под строительство арендован, оплачивать придется только платежи по аренде (около 0,3 % от стоимости участка). Бывает, что земля зарезервирована под государственные нужды, и выкупить её со временем не удастся. В таком случае лучше сразу купить понравившуюся землю — так вы избежите подобных проблем.
Инженерные коммуникации
Выбор земельного участка должен осуществляться с учетом наличия дорог с твердым покрытием, газопровода, линии электропередач. В отдельных случаях к этому списку причисляют и водопровод. Если таких благ цивилизации поблизости нет, то затраты на строительство станут неоправданно высокими. Уже на первых этапах освоения участка понадобятся и электроэнергия, и вода, и доступный подъезд к территории строительной техники, такой как автокран, миксеры с бетоном, экскаватор и пр..
Оптимальная удаленность инженерных коммуникаций такова: от участка до ближайшей электроопоры – не более 500 метров, до газораспределительного пункта – не более 200 метров, до дороги – не более 500 метров. Водоснабжение и отведение стоков за пределами городов чаще всего осуществляются в индивидуальном порядке.
Местоположение
Перед покупкой необходимо определиться, где жить: в городе или за городом. Каждый вариант хорош и плох по-своему. Городской земельный участок – это в большинстве случаев готовые коммуникации, отличная инфраструктура, наличие дорог и транспорта, гарантия официальной регистрации всех членов семьи, возможность вести активный городской образ жизни. Но покупка такого участка – дорогое удовольствие.
Если строить дом за чертой города, то необходимо иметь готовность к возможному отсутствию коммуникаций, инфраструктурных объектов, транспортных сообщений. Если район только начинает застраиваться, то на обустройство уйдет немало времени. Требует выяснения и возможность прописки. При работе и учебе в городе, придется выделять дополнительное время на дорогу. Если в приоритете стоит чистая окружающая среда, спокойный ритм жизни, желание выращивать сельхозпродукцию на экологически чистой земле, то загород – отличный выбор.
Какие ограничения нужно будет учесть при выборе участка
Очевидно, что в первую очередь потребуется учесть назначение и вид разрешённого использования земельного надела
Но это не единственное, на что следует обратить внимание
Перед покупкой надела потребуется получить выписку из ЕГРН. Такой документ позволит узнать:
- нет ли запрета регистрационных действий. Подобный надел нельзя будет даже переоформить, не то что вести на нём жилую застройку;
- не находится ли надел под иным ограничением, например, если он был передан в долгосрочную аренду, то обязательно необходимо будет учитывать интересы арендатора, строительство может быть практически невозможно;
- не имеется ли споров относительно участка. Например, участок может быть предметом спора, отметка о чём может быть внесена в базу по заявлению любого участника гражданского процесса.
Недвижимость, в том числе земельные наделы, имеет особый порядок регистрации. До момента регистрации перехода права собственности через Росреестр, приобретатель не будет считаться собственником. Поэтому и строительные работы нужно начинать уже после получения объекта в полноценную собственность.
Следует обратить внимание также на пункт «иные обременения». Чаще всего речь идёт об ограничениях, которые позволят передать объект новому собственнику, но могут затруднить строительство
Например, речь может идти о наличии особого водоохранного режима из-за наличия грунтовых вод, что затруднит подвод коммуникаций.
Какую землю можно покупать?
«Что нужно знать при покупке земельного участка?» – интересуются люди, которые собираются стать счастливыми обладателями подобного объекта недвижимости. В первую очередь, нужно удостовериться лично, что участок действительно существует, причем площадь его именно такая, какую назвал продавец. Нужно также, чтобы у продавца было разрешение на дачное строительство или на жилищное строительство, если вы покупаете просто землю, без дома. Могут быть ограничения на строительство, если участок попадает в такую зону, где оно запрещено (например, зона прохождения газопровода).
Перед покупкой земли нужно узнать, к какой категории она относится:
- Сельское хозяйство. Если это земли сельскохозяйственного значения, то нужно узнать у продавца, не нарушаются ли права органов местного самоуправления при совершении сделки с землей.
- Земля поселений. Здесь необходимо проверить, не нарушаете ли вы права бывшего мужа или жены продавца.
