Подробно о том, как взять в аренду землю у государства с последующим выкупом

Что такое аренда земли у государства на 49 лет

Под арендой землевладения понимается сделка по предоставлению данной недвижимости во временную эксплуатацию от его владельца к другому лицу за установленную плату. Данная процедура регламентируется номами Гражданского и Земельного кодексов РФ. В рассматриваемой ситуации владельцем является государство, которое правомочно на передачу участков в аренду для ведения субъектами определенной деятельности. Таким образом обеспечивается дополнительное пополнение государственной казны.

Получить государственное землевладение в аренду довольно просто. Сейчас порядок исполнения процедуры значительно упрощен. Причиной тому стали устоявшаяся судебная практика и внесение корректировок в существующие законодательные нормы.

Обязанность передачи земли в долгосрочную аренду отнесена к компетенции органов государственной власти. Но при этом утверждать, что любому претенденту будет однозначно предоставлен желаемый участок, невозможно.

Согласно установленному порядку, перед заключением договора об аренде, необходимо проведение аукционных торгов. Выигрывает их лицо, предложившее наибольшую сумму оплаты арендных платежей.

Положениями закона установлены исключительные случаи, когда арендовать участок можно без процедуры торгов.

Это возможно для:

• лиц, имеющих определенные льготы;
• владельцев недвижимости, расположенной на территории участка;
• субъектов, оформляющих КФХ;
• граждан, желающим вести личное подсобное хозяйство либо заняться индивидуальным жилищным строительством;
• лиц, у которых принудительно изъяли недвижимость для того, чтобы обеспечить государственные нужды.

Нормами федерального законодательства предусматриваются ограничения по продолжительности действия соглашения об аренде земли, заключаемого с государственными или муниципальными органами. Такие сроки закреплены в пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ и определяются исходя из целей землепользования. Например, если на данной территории построено домовладение, владельцем которого является арендатор, то договор возможно заключить длительностью на 49 лет.

Наибольшая продолжительность аренды государственной земли ограничивается 49 годами. Это предусмотрено Земельным кодексом РФ. Такая аренда имеет свои положительные стороны, поэтому она получила весьма широкое распространение среди людей.

В качестве плюсов можно выделить следующее:

• возможность выкупа арендуемого землевладения до того момента, как срок действия соответствующего соглашения истечет;
• возможность субаренды земли при надлежащем извещении об этом факте арендодателя;
• текст договора может предусматривать право на возведение жилья на территории земельного участка;
• право арендатора на получение и использование разнообразных природных ресурсов и обладание ими – лесов, полезных ископаемых и прочее.

Имейте в виду, что обозначенный период аренды является максимально допустимым, поэтому в отношении нее действуют особые положения, заключающиеся в следующем:

• заключение соглашения на указанный срок доступно для лиц, являющихся собственниками построек, возведенных на территории конкретного землевладения;
• при необходимости ведения сельскохозяйственной деятельности;
• при планировании размещения на конкретном участке линейных объектов – ЛЭП, водопровода, теплотрассы и прочее;
• при прочих правоотношениях на данной земле, которые зафиксированы нормами закона. К примеру, это может быть охотохозяйственное соглашение.

Долгосрочная аренда на 49 лет не предполагает возможности возведения жилых строений. Предельный срок аренды для строительства жилья равен 20 годам.

Как правило, такая продолжительность аренды обусловлена сельскохозяйственной деятельностью. Причиной тому является заинтересованность муниципалитета в расширении подобного рода деятельности, поэтому он и благоприятствует оформлению указанных правоотношений. Кроме того, при заключении такой аренды в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности, не требуется проведения аукциона.

Площадь арендуемой земли законодателем не ограничивается. Арендатор вправе самостоятельно установить, какой участок ему необходим, а обязанности по единоличному его использованию правовыми нормами не предусмотрены. Гражданин может передать недвижимость в субаренду. Главное условие – обязательное ведение сельскохозяйственной деятельности.

Порядок оформления

Алгоритм получения участка в долгосрочную аренду с последующим выкупом будет состоять из ряда этапов. Остановимся на каждом из них.

1. Выбор участка

Перед тем, как взять землю в аренду на 49 лет с последующим выкупом у государства, необходимо найти подходящий участок. Подобрать объект можно с помощью кадастровой карты Росреестра, находящейся в открытом доступе либо выбрать из числа лотов, выставленных в рамках аукциона.

При выборе важно обращать внимание на такие нюансы, как:

• есть ли обременения. Исходя из этого критерия, участок лучше выбирать на торгах, так как на аукцион выставляются объекты, не имеющие обременений;
• располагаются ли на участке постройки. Если да, то преимущественным правом аренды будет наделен их собственник.

2. Заявление

Подается заявление в орган, в собственности которого находится объект (обычно в местную администрацию)

Документ можно составить в произвольной форме, но при этом важно включить в текст следующие сведения:

• наименование и адрес уполномоченного органа;
• данные заявителя, в том числе контактные;
• просьба предоставить конкретный участок в аренду на 49 лет;
• указание цели использования земли;
• перечень прилагаемых документов;
• дата и личная подпись.

3. Аукцион

Правила предоставления государственной или муниципальной земли в аренду обязывает собственника провести аукцион. Без проведения торгов в аренду передаются земли из перечня, установленного статьей 39.6 ЗК РФ.

Если выбранный заявителем участок может быть передан без проведения торгов, уполномоченный орган принимает положительное решение, и стороны заключают договор. Если нет, заявитель участвует в аукционе.

При этом нужно помнить, что отдельная категория претендентов имеет право на внеочередное получение земли или обладают преимущественным правом аренды.

Для участия в аукционе, если объект выставлен на торги, заявитель должен подать заявку, копию удостоверяющего личность документа и внести задаток.

В назначенный день проводятся торги, в ходе которых первоначальная цена аренды может подняться на несколько процентов. Соответственно победителем признается участник, который предложит наибольшую сумму.

4. Заключение договора и его особенности

На заключение договора в общей сложности отводится:

• 10 дней для составления текста и направления его победителю;
• 1 месяц на ознакомление и подписание.

Договор заключается в 3 экземплярах с включением в текст следующей информации:

• данные сторон;
• основные характеристики участка;
• сведения о праве собственности;
• права и обязанности каждой из сторон;
• сведения об имеющихся ограничениях и обременениях (при наличии таковых);
• срок арендных отношений;
• величина платы за пользование участком;
• ответственность сторон;
• изменение и прекращение договора;
• подписи участников сделки.

5. Регистрация

По закону все долгосрочные арендные отношения (более 1 года), предметом которых выступает недвижимость, подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.

Преимущества аренды

Мы уже говорили, что перед тем как взять в аренду муниципальную землю, нужно хорошо взвесить все за и против. Если с недостатками операции более или менее понятно, то достоинства аренды мы еще не рассматривали.

Как и любая процедура, оформление аренды имеет положительную и отрицательную стороны. Можно выделить следующие достоинства:

1. Если у человека нет денег на покупку участка, то оптимальным вариантом будет его аренда.
2. Долгий срок аренды также относится к преимуществам, потому что за практически пятьдесят лет может случиться всякое. Заключение договора на такой большой период освобождает людей от необходимости беспокоиться за сохранность участка.
3. Если арендатор хочет получить землю в личное пользование, то после истечения срока договора он может выкупить ее.
4. Имеется возможность сдавать землю в субаренду. В этом случае нужно заручиться согласием собственника участка.
5. На участке можно возводить различные объекты.
6. Человек имеет право использовать природные ресурсы, расположенные на участке.

Как видите, преимуществ довольно много

Есть еще одно важное достоинство аренды. Оно заключается в том, что в любой момент разорвать договор

Это означает, что участок можно вернуть. Для этого нужно уведомить владельца. При этом никакие неустойки и штрафы не платятся.

Понятие и определение объекта аренды

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

В п. 2 этой же статьи перечислены виды земель, которые могут находиться в их составе, а именно:

• непосредственно сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, виноградники, сады, залежи);
• участки, которые заняты внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями или лесными насаждениями, целью которых является обеспечение защиты земель от негативного воздействия (например, от природных или техногенных явлений);
• земли, на которых расположены водные объекты, здания, строения или сооружения, используемые с целью изготовления, хранения или переработки продукции сельскохозяйственного назначения.

При аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения объектом сделки может выступать любой из перечисленных выше видов участков.

Использоваться они должны строго в тех целях, для которых предназначены. В соответствии со ст. 78 ЗК РФ, они могут использоваться для:

• ведения сельскохозяйственного производства;
• садоводства и огородничества;
• создания защитных лесных насаждений;
• животноводства;
• ведения фермерского и личного подсобного хозяйства.

Конкретная цель (или их перечень) обычно закрепляется в отдельном пункте договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. При этом стоит учесть, что прописывать там цели, для которых участок не предназначен в соответствии с законодательством, стороны не имеют права.

Понятие и особенности аренды пая

Под земельным паем понимается часть определенного участка земли, которая принадлежит гражданину на правах долевой собственности.

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

купля-продажаПри этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет. На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками. После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием

Законодательная основа

Данная возможность регулируется такими законами и статьями:

• Земельный кодекс: статьи 39, 28, 22;
• Гражданский Кодекс: статьи 620, 621;
• Федеральные Законы: 171 (23.06.14), 334 (03.07.16), 582 (16.07.09).

Исходя из этого, стоит выделить важные нюансы:

• Месячная аренда будет определена арендным договором;
• Взяв землю на срок более пяти лет вы имеете полное право передать ее в пользование другому человеку. Согласие арендодателя не требуется, но уведомить нужно в обязательном порядке;
• Договор может быть расторгнут досрочно как арендатором так и арендодателем при невыполнении обязательств, изъятии из оборота и других случаев;
• После истечения 49 лет человек, который использовал надел по всем правилам, имеет преимущественное право на продление срока аренды. В случае отказа можно обращаться в судебное учреждение.

Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.

Зачем арендовать землю с дальнейшим выкупом

Участок арендуют по итогам торгов или без таковых. Торги – это аукцион, где земля отходит тому, кто даст за нее самую большую плату. Обычно они касаются земель, предназначенных для нецелевого назначения. Так, можно арендовать сельскохозяйственные земли под индивидуальное жилищное строительство.

Без торгов разрешается получить участок тогда, когда планируется построить село или открыть ферму. Также земля может быть арендована для строительства многоквартирного дома или индивидуального малоэтажного, а также предназначена под социальную застройку, к примеру, для детсада или школы.

В одном из этих случаев допускается обращаться непосредственно в местный административный орган, не проводя перед этим регистрацию по кадастру и межевание. Подают заявление об аренде земельного участка. Затем публикуют эту информацию в местных СМИ.

Если других претендентов на землю не будет найдено, заключают аренду с последующим выкупом. Однако, если таковые все же найдутся, то будут объявлены торги.

В прошлом году отменена процедура предварительного согласования. В то же время в муниципалитете могут оставить ее, если посчитают нужным.

Получение участка в аренду с последующим выкупом

Для получения списка желательно обратиться в многофункциональный центр кадастровой палаты, где необходимо будет заказать выписку права собственности на недвижимое имущество за муниципалитетом или администрацией. Запрос обычно выполняется в течение пяти рабочих дней, но может и быстрее. Стоимость колеблется от 200 до 500 рублей.

Законодательство предусматривает преимущественные права на выкуп из аренды земли. Таким преимуществом пользуются лица малого и среднего бизнеса, поскольку условием является последующая продажа земельного участка после выкупа. Это дает возможность пополнить казну снятием налога при продаже земли.

Как найти земельный участок и заключить договор с правом выкупа?

Условия, на которых арендатору могут дать земельный участок, зависят от определенных особенностей. Основной из них выступает предназначение участка и ВРИ. Кроме того, категория населения, к которой принадлежит арендатор: специальность, процессия, род работы, финансовая самостоятельность и т.д.

Закон предоставляет населению различные варианты для аренды территории. В каждом из них существуют свои условия, поэтому далеко не все могут воспользоваться случаем и оформить арендное соглашение с правом последующего выкупа.

Варианты предоставления земельного надела в аренду:

1. Аренда на безвозмездной основе. Договор может быть заключен с гражданами, профессии которых востребованы в сельской местности. Эти люди готовы сменить местожительство с города на деревню. Таким образом, они могут воспользоваться возможностью и оформить аренду участка с правом последующего выкупа. В течение всего срока действия договора плата за пользование земельным наделом взиматься не будет.
2. Торги или аукцион. Этот способ приобретения участка предлагается при нецелевом использовании земли. Тот человек, кто принял участие в торгах, предложил наибольшую цену за лот (земельный участок), выигрывает аукцион.
3. Без проведения торгов. Для большинства населения в РФ этот метод доступен. Он включает в себя три варианта использования земельного надела. Но это происходит только по строго целевому назначению, в отличие от участков, в отношении которых проводятся торги.

• участки сельскохозяйственного назначения;
• аренда под возведение дома, другого строения;
• организация фермерства.

Перечисленные варианты становятся основной заключения арендного договора, а далее – выкупа земельного надела.

Аренда участка с последующим выкупом — правовые нормы

Оформление аренды земли с последующим выкупом у государства -желанная тема для многих

Земельное законодательство в статье 22 четко определяет понятие аренды как временное предоставление земельного участка в пользование другому лицо на конкретных условиях.

Такие условия оговариваются в договоре аренды. Но причем же тут выкуп земли в аренде? Речь идет о земле, принадлежащей государству или муниципалитету. Выкуп земли у государства – это своеобразная приватизация земельного участка.

Сроки аренды земли определяются нормами Гражданского Кодекса. Стороны сами определяют период аренды.

Предусматривается и долгосрочная аренда, при которой можно получить землю в пользование на срок до пятидесяти лет. Условия оплаты и возможность дальнейшего выкупа отражены в статьях 624 и 606, а статья 621 того же кодекса устанавливает преимущественное право арендатора.

• одной из сторон при аренде выступает только государство в лице районных и муниципальных органов;
• гражданам гарантируются равные права на аренду земельного участка с последующим выкупом;
• для отдельных категорий граждан земля предоставляется на льготной или бесплатной основе. Для остальных передача в аренду обязательно платная;
• земля в обязательном порядке должна подключаться к инфраструктуре и инженерным коммуникациям. Исключение — выдача в аренду земли на Дальнем Востоке.