Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Определение стоимости по кадастру

На практике применяются несколько способов определения стоимости оспариваемых земельных владений. Применяться они могут как в индивидуальном порядке, так и в сочетании с другими методами.

К ним относятся:

1. Метод расчёта себестоимости. Данный способ считается затратным, так как требует участия специалистов и учёта множества статистических данных, непосредственного обследования самой земли.
2. Способ сравнения со схожими земельными наделами в соответствующей местности.
3. Метод расчёта доходов основывается на экономической рентабельности участка, потенциальной прибыли при его эксплуатации.

Кроме того, на стоимость земельного надела влияет уровень развитости инфраструктуры, плодородие почвы и многие другие второстепенные факторы. Все это оценивается путём анализа.

По результатам вычислений выявляется удельный показатель на всю местность или кадастровый квартал. Удельный показатель рассчитывается на 1 квадратный метр земли. Чтобы узнать стоимость всего участка необходимо удельный показатель умножить на всю площадь земельного надела.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.

Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.

Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Способы снижения кадастровой стоимости и на что она влияет?

Чем выше оценена кадастровая стоимость земельного участка, тем выше будет налог на землю, а так же если земля в аренде, то завышенная оценка кадастровой стоимости будет влиять на стоимость арендной платы и при завышенном расчете в большую сторону.

Само собой такое положение дел не устраивает владельцев и арендаторов и перспектива платить ежегодно меньше и экономить в отдельных случаях сотни тысяч очень привлекает и радует, тем более в наше не просто время.

Скажу Вам следующее, что реальным основанием для пересмотра расчетов кадастровой стоимости земельного участка, это возможная недостоверность сведений об объекте недвижимости которые были использованы при расчете и определении его кадастровой стоимости, что повлекло к установлению завышенной рыночной стоимости объекта на дату в которую была установлена его кадастровая стоимость.

По законодательству, все результаты определения кадастровой стоимости участка могут быть оспорены как физическим, так и юридическим лицом. Но после 15 сентября 2015 года были внесены изменения позволяющие оспорить результаты оценки административным истцов в суде и в случае с физическими лицами, предварительное обращение в комиссию не требуется, можно сразу идти со всеми документами в суд.

По юридическим лицам ситуация немного иная, им в первую очередь необходимо обратиться с заявлением и всеми необходимыми документами в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости и если комиссия по необоснованным причинам отклонила заявление либо просто не рассмотрела его в течении месяца, то только в таком случае юридическое лицо может обратиться в суд.

Как советуют многие специалисты по оспариванию кадастровой стоимости в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо в случае не рассмотрения заявления следующим шагом конечно же должно последовать обращение заявителя в суд.  Ранее иски о пересмотре кадастровой стоимости и установления ее в новом размере (в размере рыночной стоимости) рассматривались арбитражными судами,  но вследствие изменения в законодательстве данные иски теперь могут рассматривать суды общей юрисдикции.  Однако просто обратиться в суд на данный момент с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, неверный подход,  как только произошли изменения в законодательстве споры по снижению кадастровой стоимости рассматриваемые судами общей юрисдикции показали себя весьма неэффективными и лишились какой-либо целесообразности.  На данный момент необходимо обратиться в суд с иском о признании незаконным решения государственного органа,  это будет являться самостоятельным способом защиты нарушенного права.  В такой ситуации если объект недвижимости находится в собственности юридического лица спор будет рассматриваться не судом общей юрисдикции а Арбитражным судом.  Юристы это смекнули и обращаясь к судебной практики действительного становится понятно что в Арбитражных судах такие споры проходят более успешно и Арбитражный суд зарекомендовал себя по вопросам снижения кадастровой стоимости как более компетентный орган,  поэтому по таким вопросам очевидно необходимо обращаться в Арбитражный суд и предпринять для этого все необходимые действия,  ни в коем случае не давать повода чтобы подведомственность дела привела в суд общей юрисдикции.

Что касается земельных участков поставленных на кадастровый учет после 13 ноября 2015 года, а так же тех участков которые после указанной даты претерпевали изменения, после чего соответственно в государственный кадастр недвижимости были внесены измененные сведения о стоимости данных участков по причине изменения как качественных так и количественных характеристик. Что касается стоимости (кадастровой) данных объектов, то их оценкой занимается не оценщики работающие по контракту и применяющие массовые методы оценки, здесь оценку производят индивидуально и производится она органом по кадастровому учету по Приказу Минэкономразвития РФ №222 от 12.08.2006 года и №113 от 18.03.2011 года. В процессе определения стоимости данных участков в кадастровой палате составляется акт.

В описанном выше случае так же возможно снижение кадастровой стоимости, но здесь будет исправляться ошибка, которая возможна была при расчете допущена органом кадастрового учета при определении стоимости по конкретным параметрам.

Но ниже я все же хочу рассказать Вам о наиболее универсальном, проверенном и эффективном способе снижения кадастровой стоимости земли.

Обращение в суд

Исковое заявление подается в мировой суд по месту нахождения ответчика – территориального подразделения Росреестра. Для предпринимателей существует дополнительный способ – обратиться в Арбитражный суд, где дела рассматриваются быстрее. Истец обязан предоставить доказательства неправомерного завышения кадастровой стоимости объекта государственным органом.

1. Паспорт заявителя;
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
3. Письменный отказ Росреестра в удовлетворении требований;
4. Квитанция об оплате гос.пошлины;
5. Копия искового заявления, направляемая заказчику;
6. Заключение оценщика о рыночной стоимости участка.

Образец заявления:

Копии указанных документов должны быть заверено нотариально. В исковом заявлении истец должен аргументировать свою позицию, ссылаясь на заключение независимого оценщика и отказ Росреестра от досудебного урегулирования проблемы. Если суд удовлетворяет требования истца, то в результативной части решения прописывается новая стоимость участка, которая подлежит внесению в кадастровый реестр.

Специалисты советуют не затягивать с процедурой оспаривания, если собственник земли обнаружил завышение стоимости объекта по кадастру. Если заявление составлено правильно, то дело будет беспроигрышным, что позволит адекватно рассчитать сумму имущественного налога в текущем году.

Как это сделать самостоятельно?

Для получения оснований на оспаривание стоимости следует в первую очередь выявить цену, которую установил государственный земельный кадастр. Для этого нужно будет пройти процедуру регистрации на официальном виртуальном ресурса кадастра и картографии своего региона.

В результате этого станет доступной информация о проведенной переоценке. В случае определения значительного увеличения стоимости необходимо обратиться в местное ведомство. При себе нужно иметь:

• паспорт гражданина РФ;
• кадастровый паспорт;
• свидетельство о праве собственности.

Образец свидетельства на право собственности на землю

Далее нужно составить заявление и запросить выписку из учетных данных по утверждению ценника на участок.

После этого с приобретенными сведениями нужно идти в независимую оценочную организацию. Результаты процедуры используются для предоставления в Росреестр. В течение недели данная госструктура должна уведомить заявителя о том, будет ли принят запрос к рассмотрению.

В случае положительного решения гражданину нужно лишь дождаться результатов рассмотрения – если они его не удовлетворяют, то он имеет право обратиться в суд. Дальнейшая процедура реализуется установленным порядком.

Таким образом, вне зависимости от формы собственности на землю владелец участка обязан уплачивать налоговые сборы. Многие лица стремятся к максимальной оптимизации затрат, в связи с этим для них становится интересным вопрос об изменении кадастровой стоимости – ведь это позволит отчислять меньше денежных средств в пользу государства.

Что можно взыскать?

• оплата услуг адвоката и/или юриста;
• дорожные растраты и/или растраты на проживание;
• заказы отчётов у квалифицированного оценщика;
• заверение копий;
• получение справок;
• многие другие расходы, связанные с судебным процессом.

• оплата услуг оценивания, проведения экспертиз и т.д.;
• юридические услуги;
• любые другие услуги, которые имеют прямое отношение к судебному делу и которые помогли Вам отстаивать свою точку зрения (растраты на дорогу и проживание, государственная пошлина, почтовые расходы, возмещение фактической потери времени).

При удовлетворении возмещения затрат, суд исходит из соразмерности. Если вы оплатили услуги юриста за 500 тысяч рублей, а по общим меркам такие растраты стоят до 100 тысяч, то вы можете рассчитывать на взыскание лишь в размере 75-80 тысяч, но никак не на полную стоимость конкретно Вашего случая растрат.

Снижение кадастровой стоимости в суде

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости регламентирован в 25 главе КАС РФ. Владельцы земельного участка могут обжаловать решение комиссии по рассмотрению споров, а также непосредственный размер кадастровой стоимости, если предварительно в эту комиссию не обращались. В зависимости от конкретной ситуации заявитель в исковом заявлении может указать одно из трех требований:

• рассмотреть и оспорить решение комиссии от Росреестра, а также определенные ее действия или бездействие;
• установить размер кадастровой стоимости, сопоставимый с рыночной стоимостью, известной по результатам независимой оценки;
• изменить кадастровую стоимость в связи с недостоверными данными, используемыми при проведении вычислений ее размера.

Также можно требовать исправления технической ошибки, если таковая имеется.

Судами первой инстанции в этом случае будут верховные суды субъектов РФ — края, республики, области, а также суды городов федерального значения, если земельный участок или иной объект недвижимости находится в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе. Ответчиками по исковому заявлению в данном случае будет Росреестр, а также учреждение, которое установило оценку кадастровой стоимости объекта.

К исковому заявлению в суд, кроме документов, перечисленных в статье выше, нужно приложить:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• документ, подтверждающий попытку урегулировать спор в досудебном порядке (если истец является юридическим лицом);
• документы, являющиеся подтверждением о вручении копий иска другим лицам, участвующим в судебном разбирательстве.

В случае, если интересы собственника земельного участка представляет доверенное лицо, на его имя должна быть оформлена доверенность, заверенная у нотариуса. Ее также нужно приложить к подаваемым в суд документам. Отсутствие документов из перечня, а также указанных для обращения в комиссию Росреестра (подаются и в суд), приведет к отклонению искового заявления. Чтобы ничего не забыть, лучше обратиться к юристу, который проверяет пакет документов и подскажет, если чего-то не хватает. Такое отношение к делу позволит сэкономить время.

Оспорить кадастровую стоимость можно лишь в течение определенного срока. В соответствии с действующим законодательством инициировать процесс можно не позднее пяти лет с момента внесения в государственный кадастр данных по кадастровой стоимости земельного участка или другого объекта. В ситуации, когда на дату оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде данные в кадастре уже изменились, предыдущую стоимость оспорить невозможно. Эта особенность указана в п. 3 ст. 245 КАС РФ.

Как показывает судебная практика, на рассмотрение дела в суде уходит два месяца с момента принятия искового заявления. Однако, в соответствии со ст. 141 КАС РФ, судебное разбирательство может длиться и три месяца, что не является нарушением. Такой вариант характерен для запутанных и сложных случаев, в которых трудно принять верное решение и нужно тщательно рассмотреть все обстоятельства и приложенные документы.

После принятия искового заявления суд в обязательном порядке оповестит истца и ответчика о месте и времени проведения судебного разбирательства. Неявка на процесс с одной из сторон в этом случае не будут являться основанием для переноса рассмотрения дела. Однако лучше присутствовать во время рассмотрения искового заявления: по мере необходимости суд может запросить доказательства правомерности указанных в исковом заявлении требований. 

В случае, если суд решает удовлетворить притязания истца на снижение кадастровой стоимости земельного участка, в его решении будет обозначена кадастровая стоимость, которую устанавливается в суде. Именно это значение в обязательном порядке подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. В случае несогласия с решением суда одна из сторон процесса имеет право в течение месяца подать апелляцию, чтобы обжаловать судебное постановление. Судебное решение вступает в законную силу через месяц после вынесения.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости недвижимости имеет множество нюансов, а потому не всегда решение суда удовлетворяет истца. Чтобы такого не случилось нужно еще на этапе сбора документов нанять юриста, который поможет создать весомую доказательную базу и подскажет, какую тактику избрать, что указать в исковом заявлении. При таком подходе вероятность удачного исхода намного выше, а истец может сэкономить за счет отсутствия необходимости обжалования решения суда.

Как оспорить стоимость земли?

Чтобы добиться пересмотра, потребуется грамотно провести независимую оценку и предоставить полный комплект документов уполномоченным органам.

Собственник, желающий оспорить величину кадастровой стоимости, имеет возможность обратиться по своему усмотрению либо в специальную комиссию по обсуждению споров, либо, минуя эту стадию, решить вопрос в судебном порядке.

Если собственником является юридическое лицо, первый этап является обязательным. Физическим лицам также не рекомендуется пренебрегать обращением в комиссию, поскольку это не требует уплаты пошлин, а срок рассмотрения заявления меньше, чем в суде.

Определение возможности уменьшения

заручиться их заключением о фактической цене объекта на рынке недвижимости

Для этого важно выбрать организацию, имеющую все требуемые лицензии и разрешения, а также опыт успешной работы. При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить. При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить

При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить.

Помимо этого понадобятся:

• паспорт владельца;
• правоустанавливающие документы на объект;
• информация о границах участка;
• сведения о наличии коммуникаций и их состоянии;
• категория участка.

Переоценка и получение заключения

Получив консультацию в независимой компании, следует оценить целесообразность оспаривания.

Важно сопоставить сумму, которую потребуется затратить, с той, что удастся сэкономить за счет снижения. Надо помнить и о том, что при следующей государственной переоценке кадастровая стоимость вновь может быть завышена. Если выгода от снижения этого показателя очевидна, заключается договор с независимым экспертом и проводится процедура оценки

Если выгода от снижения этого показателя очевидна, заключается договор с независимым экспертом и проводится процедура оценки.

Она включает ряд этапов:

• осмотр участка и определение качественных характеристик;
• анализ данных и изучение рынка;
• сравнение оцениваемого участка со сходными объектами;
• составление отчета.

Итогом работы должна стать выдача клиенту отчета и экспертного заключения СРО. Но не все организации, предлагающие услуги по оценке рыночной стоимости земельного участка, самостоятельно подтверждают свои отчеты.

В таких случаях заказчику придется обратиться в саморегулирующую организацию оценщиков лично. Сделать это необходимо в течение месяца с даты составления документа. При этом допустимо пользоваться услугами любой СРО, а не только той, в которой состоит эксперт, составивший отчет.

Помимо самого документа, которому требуется экспертное заключение, заказчику потребуется предоставить свой паспорт. Специалист СРО анализирует отчет на соответствие федеральным стандартам оценки, методологию оценки и достоверность расчетов.

Оспаривание в комиссии Росреестра

В заявлении, подаваемом в комиссию, помимо сведений о владельце указываются причины, по которым рассчитанная величина кадастровой стоимости является неверной.

К нему требуется приложить следующий пакет документов:

• кадастровый паспорт участка земли;
• копию документа, подтверждающего право владения участком;
• документы, устанавливающие факт проведения кадастровой оценки на основе недостоверной информации;
• отчет независимых экспертов о реальной стоимости объекта;
• заключение СРО о соответствии процедуры экспертной оценки и ее выводов законодательству.

Информацию о том, на каких условиях была проведена оценка участка земли, можно получить, подав запрос о предоставлении данных об объекте недвижимости, на основании которых осуществлялся расчет его стоимости.

Обратиться за этими сведениями можно к заказчику оценочных работ или в орган кадастрового учета.

Срок, за который комиссия должна рассмотреть обращение и вынести вердикт, составляет 1 месяц с момента подачи заявления.

Протокол заседания и принятое решение размещаются на официальном сайте Росреестра.

Подробно о порядке действий, которые необходимо предпринять, чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости рассказывает отдельная статья.

Подача искового заявления и борьба за его принятие.

Дела об оспаривании нормативных актов федеральных исполнительных органов подсудны Верховному Суду РФ. Ранее я никогда в Верховный Суд РФ по первой инстанции с подобными исками не обращался. Так что опыт был для меня совершенно новым. Составив административное исковое заявление в точном соответствии, как мне казалось, с требованиями статей 125, 209 Кодекса об административном судопроизводстве РФ (КАС РФ), 12 апреля я сдал его в канцелярию Верховного суда.

18 апреля получил по электронной почте определение суда об оставлении моего иска без движения и понял, что оспаривать нормативные акты министерств и ведомств, это вам не лобио кушать. Суд предложил мне уточнить – какое конкретно положение (абзац, предложение, слово и т.д.) пункта 1.14 Методических указаний и Приложения №7 нужно признать недействующим, каким положениям нормативных актов, имеющих большую юридическую силу, противоречит каждое оспариваемое положение и в чем заключается это противоречие, какие мои права и свободы нарушаются каждым оспариваемым положением и в чем это нарушение заключается. Мне казалось, что все это уже есть в моем иске, но суд хотел знать конкретно. Также суд в данном определении указал, что проверка конкретных правоприменительных действий при проведении кадастровой оценки не может быть проведена Верховным Судом в порядке главы 21 КАС РФ, поскольку подлежит проведению в порядке главы 25 КАС РФ (оспаривание результатов определения кадастровой стоимости).

Доработав иск с учетом требований о его конкретизации 25 апреля я сдал его в канцелярию суда. Вместе с иском я приложил сопроводительное письмо, в котором указал на ошибочность предположения суда о возможности проверки правоприменительных действий при проведении кадастровой в порядке главы 25 КАС РФ, поскольку в силу ст.248 КАС РФ предметом исковых требований, рассматриваемых в рамках этой главы могут быть либо установление кадастровой стоимости в размере рыночной, либо использование недостоверных данных об объекте оценки. При предъявлении требований с иным предметом иска суд в силу ч.2 ст.248 должен оставить заявление без рассмотрения.

29 апреля иск был принят к производству. Дело было назначено к судебному разбирательству на 20 июня на 10 ч. 30 м. Никакой подготовки дела к судебному разбирательству с участием сторон, как это предусмотрено ст.ст.132,135 КАС РФ, в Верховном Суде не проводилось. Уж не знаю, это только по моему делу, или вообще эта практика участия сторон в подготовке дела там не принята.

4 июня по электронной почте получил возражения на иск от Минэкономразвития. От Минюста ничего не получал, хотя в судебном заседании они суду свои возражения вручили (опять же не мне. Пришлось мне потом помощника судьи просить выслать их по электронной почте. Но это было уже после решения суда)

Пошаговая инструкция

Внесудебное оспаривание происходит специальной комиссией, которая как раз и занимается исследованием подобных обращений. В этом случае рекомендуется следовать такому алгоритму:

• Оформить запрос в комиссию. Данная структура образовывается при управлении Росреестра в любом субъекте страны. Подать заявление можно на протяжении 5 лет – начало срока приходится на дату внесения стоимости в реестр. В заявлении указывается ФИО, адрес регистрации и основания, по которым можно судить о неверной оценке. Запрос не будет принят к рассмотрению, если:

  • отсутствуют правоустанавливающие документы;
  • не соблюдены сроки;

  • ранее была утверждена рыночная стоимость земельного участка.

• Участвовать в заседании комиссии (либо ожидать ее решения). Рассмотрение заявки происходит на протяжении 30 суток. О времени заседания уведомляют сотрудники ведомства. При утверждении запроса гражданина, результаты заседания перенаправляются в управление Росреестра.

  Если в ходе рассмотрения заявления было определена необходимость существенного уменьшения величины ценника на землю, то муниципалитет имеет право оспорить итог через подачу иска в суд. Также данная возможность распространяется на случаи, когда решение заседания непосредственно ущемляет права и интересы муниципальных структур.

Оспаривание установленной стоимости может быть реализовано и в ходе судебных прений. Обычно это становится актуальным, если комиссия отказалась принимать заявку на рассмотрение. Также оформить иск можно, минуя обращение в управление Росреестра. Чтобы успешно защитить собственные права, рекомендуется придерживаться следующей инструкции:

• Сформировать иск и составить достаточную базу доказательств. В тексте заявления может быть отражено требование о проведении разбирательства по решению комиссии или об изменении кадастровой цены.

  При составлении административного искового заявления необходимо указать:

  • наименование суда, в который направляется запрос;
  • персональные сведения о заявителе;
  • персональные сведения об ответчике. В качестве последних выступают государственные или муниципальные ведомства, которые своим решением утвердили результаты выявления стоимости, а также Росреестр – его участие считается обязательным, если предметом разбирательства считается оспаривание ценника в связи с выявлением технической ошибки соответствующего ведомства.
  • отражение факта нарушения прав и свобод гражданина, а также возможные последствия несоблюдения законных интересов человека;
  • основания и иные доказательства, по которым требования могут считать адекватными;
  • список прилагаемых к иску документов.

  Кроме того, в зависимости от индивидуальных обстоятельств дела, может стать необходимым указать на неверное решение комиссии – данная позиция, опять же, должна быть подтверждена документально.

• Оформив надлежащим образом заявление и собрав все бумаги, далее следует с этим комплектов явиться в региональный суд (или иной, ему соответствующий). При этом не стоит забывать о сроках исковой давности:

  • не более 5 лет с момента внесения в реестр неверных сведений;
  • в течение 3 месяцев со дня, когда заинтересованное лицо выявило наличие нарушений собственных прав и интересов.
• Принять участие в судебном разбирательстве. В соответствии с общими положениями суд обязан вынести решение по административному иску об изменении кадастровой цены не позднее 2 месяцев с момента подачи заявления (не позднее 1 месяца, если запрос касается несогласия с результатами комиссии).

В ходе заседания истец должен доказать недействительность задокументированных сведений о земельном наделе, которые были использованы при формировании стоимости, а также реальную рыночную цену на рассматриваемый участок на конкретную дату.

Если суд удовлетворил иск, новые сведения будут применяться с 1 января календарного года, когда был одобрен иск, но не ранее числа, когда были внесены новые данные в Росреестр.

Как оспорить кадастровую стоимость в суде?

Для этого вам нужно обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в верховный суд субъекта РФ по месту нахождения ответчика. В зависимости от спора ответчиком будет либо только Росреестр, либо Росреестр и дополнительно комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если ранее комиссия отказала вам в уменьшении кадастровой стоимости). В заявлении вы просите суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной. К нему необходимо приложить документы, обосновывающие ваши доводы. Обычно одним из них является заключение оценщика, например отчет об оценке земельного участка.