Особенности разработки проекта межевания и планировки территории

Назначение

Законодательное описание, состав содержания документов приводится в Градостроительном кодексе РФ:

• статья 42 – проект планировки;
• статья 43 – проект межевания.

сравниваемый признак	Проект планировки территории	Генеральный план
какие объекты описываются	только отдельный элемент населенного пункта (он относится к так называемой планировочной структуре) – это могут быть отдельные районы, кварталы и т.п.	населенный пункт в целом (представляется план по развитию территории конкретного города)
какие чертежи входят в состав документа	детальный чертеж, полностью отражающий схему местности	карта с точными границами существующего или возникающего населенного пункта (в проекте); карта отдельных функциональных зон – жилые, производственные, природные.
что входит в описательную (текстовую) часть документа	аналитические материалы, обосновывающие границы и возможные изменения границ; технические характеристики развития территории и их изменение во времени (например, плотность застройки).	аналитические материалы, обосновывающие такие границы, решения о возможном изменении границ, а также расположение отдельных функциональных зон; все технические параметры функциональных зон (площадь, высота домов и т.п.).

Таким образом, рассмотренные документы относятся к проектной документации, а их основная цель – отражение существующих границ всего населенного пункта и его отдельных зон (внешних и внутренних). При этом учету подвергаются границы всех земельных участков – уже застроенных, а также с планирующейся застройкой (в этом случае дополнительно указываются предполагаемые сроки и стадии освоения территории).

Например, на карте города, как правило, намечается несколько таких планировочных зон. Каждая из этих зон имеет свои названия, которые обычно даются по наименованию районов, берегов рек (например, Правый берег Иртыша).

По каждому проекту составляется одно Постановления Администрации за подписью главы населенного пункта (в случае с областным центром – мэра), как показано на рисунке ниже. В документе содержится:

• содержание вносимых изменений (при дальнейшем освоении территории, образовании новых участков путем разделения или объединения уже существующих);
• площади каждой зоны – жилой застройки, дорожных зон, улиц, зон озеленения;
• указания различным Департаментам местной Администрации с описанием дальнейших действий в связи с вносимыми изменениями.

В приложениях к такому Постановлению содержится подробное описание основных показателей территории (технических и экономических):

• площади каждой зоны (жилая, улицы, дороги и т.п.);
• детализация данных по каждой зоне (площади жилых домов разной высоты — 1-2 этажа, 3-5 этажей, 6-18, от 18);
• плотность застройки;
• численность и плотность населения;
• данные по объектам, относящимся к образовательной сфере (места, посещения в смену, минимальные площади);
• данные по объектам здравоохранения;
• данные по объектам физкультурно-оздоровительных центров с приведением их площадей.

Для каждого из этих параметров указывается 2 значения – существующее в настоящий момент и планируемое.

Вторая часть приложения – собственно планировка территории, отраженная на схеме с условными обозначениями.

Как изменить проект—пошаговая инструкция

Изменения в проект можно вносить повторно только после оценки местности квалифицированным специалистом. Для этого можно обратиться в местный муниципалитет или в частную компанию. Первый вариант исключает проведение слушания после сбора всех документов. Однако на деле всё оказывается не так просто и во многом зависит от особенностей местных органов власти. Рассмотрение заявки может затянуться по срокам на недели или даже месяцы.

Первым шагом является получение технического задания для сбора всех необходимых документов. Для этого следует обратиться в департамент градостроительства и оформить там соответствующую заявку. Данную процедуру можно полностью перепоручить сторонней компании-подрядчику, это предусмотрено законом. Этот вариант поможет сэкономить ваше время, так как местные органы, особенно в небольших населённых пунктах, могут затребовать специальную документацию.

После составления заявки её необходимо передать уполномоченному лицу, которое займётся её рассмотрением. Для подачи заявления, как правило, требуются следующие документы:

•  Эскиз генерального плана;
•  Коммуникационная схема;
•  Выписка из Кадастра;
•  Топографический план;
•  Правоустанавливающие документы.

Этот список может расширятся по усмотрению органов, которые будут заниматься рассмотрением заявки.

Рассмотрение заявления в общем порядке может занять период до одного квартала, опять же, в зависимости от особенностей работы местной администрации. В ходе подготовки специалисты должны проверить пригодность грунта для возведения на нём сооружений, экологическую обстановку в районе, наличие архитектурных объектов поблизости (охраняемых государством).

Затем составляется топографический план земельного участка, в который подробно вносятся все данные о планируемых постройках, их назначении и границах. План сопровождается текстовым описанием. После утверждения проекта, его необходимо согласовать с городскими коммунальными службами.

Если рядом с рассматриваемым земельным участком находится архитектурный объект под защитой государства, то процесс может затянуться, так как необходимо будет утверждать и оценить возможное влияние новых построек на объект. Ещё одной причиной задержки могут стать проблемы с водоснабжением. Перед подключением новых абонентов водоканал должен провести оценку состояния труб.

Как происходит внесение изменений в проект планировки?

При разработке изменений учитывают положения Градостроительного кодекса, федерального и земельного законодательства, Генерального плана конкретного муниципального образования и ПЗЗ.
Также в расчет берутся нормативы градостроительного проектирования и утвержденный проект межевания территории. Сама процедура включает несколько этапов.

1. Решение о подготовке проекта внесения изменений принимает орган местного самоуправления. Для этого граждане или представители организаций должны подать заявление в данный орган, либо предложение о подготовке такого проекта.
2. Ходатайство подается в управление архитектуры и градостроительства. В нем содержится информация о кадастровом номере земли, координатах ее места нахождения, описание границ и объем финансирования, а еще сроки выполнения работ.
3. Также потребуется техническое задание. В нем описывается, каким образом будет готовиться проект планировки территории.
4. Рассматривается обращение и пакет документации в течение тридцати дней. По результатам рассмотрения выносится заключение о необходимости внесения изменений или об отсутствии такой необходимости.
5. Затем готовится постановление мэрии города о подготовке проекта изменений. Его публикуют на официальном сайте органа в течение трех дней.
6. Когда проект внесения изменений прошел согласование в уполномоченных органах, он еще должен пройти стадию публичных слушаний. О них оповещают за месяц до проведения.
7. После окончания общественных слушаний проект утверждается главой местной администрации на основании протокола данного мероприятия. Утвержденные документы необходимо опубликовать в официальных источниках.

Заявителями могут выступать собственники или арендаторы определенной территории, либо мэр муниципального образования или федеральные власти. Помимо заявления, для внесения изменений в проект планировки территории, необходимо подготовить пакет документации.

Согласование

После того, как проект составлен, чтобы его окончательно утвердить, необходимо соблюсти обязательную процедуру – согласование границ всеми лицами или организациями, чьи права или собственность могут быть затронуты в ходе неверно установленных межей.

Рассылка извещений о необходимости согласования

Если установление границ будет относиться к наделу, находящемуся в долевой собственности, то каждому собственнику или пользователю такой отдельной части направляется извещение о месте проведения общего собрания или же осуществляется публикация в средствах массовой информации.

Извещение в общем содержит в себе следующие данные:

• Сведения о том, кто выступает непосредственным заказчиком выполнения работ;
• Данные об инженере, который выполнил проект межевания и контактные данные, указывающие, каким образом можно с ним связаться;
• Номер и адрес участка (или нескольких участков), которые подлежат межеванию или будут являться основой для образования нескольких отдельных наделов;
• Информация о том, каким образом можно ознакомиться с составленным проектом;
• Адрес, по которому можно отдельно отправить дополнения или изменения к составленному проекту.

В случае, если межевание будет осуществляться только относительно одного участка, то извещения пересылаются всем собственникам смежных наделов, при этом воспользоваться можно следующими способами отправки:

• Посредством личного вручения извещения каждому из соседей под расписку;
• Заказным письмом;
• Электронной почтой;
• Уведомлением в СМИ, в том случае, если установить местонахождение владельца смежного участка не представляется возможным.

Ознакомление с документацией

Процесс ознакомления с проектом осуществляется на общем собрании, которое проводит инженер, непосредственно составивший документ.

В процессе такого собрания озвучивается то, каким образом будет проходить граница и при необходимости разъясняются те моменты, которые не понятны кому-либо из присутствующих на собрании.

Любой из присутствующих имеет право выразить свое несогласие с определенными границами и не ставить свою подпись в знак согласия с проведенной процедурой межевания.

Оформление возражений

такой факт должен быть зафиксирован инженером

При оформлении возражения отражается его суть, лицо, какое выразило несогласие, также к проекту обязательно прикладываются документы, на основании которых имеется право согласовывать границы и возражать относительно установленных меж.

Внесение изменений

В течение 30 дней с момента проведения собрания все подаваемые возражения и замечания, если они имеют под собой основания, могут учитываться и в проект плана вносятся поправки.

Как оспорить отказ в утверждении проекта планировки территории?

Основания для отказа в утверждении ППТ предусмотрены Градостроительным кодексом РФ. Так, отказать могут, если:

• проект не соответствует утвержденным планам территориального планирования;
• либо он не прошел согласование с проживающим в районе строительства населением;
• документация не соответствует заданию на проектирование;
• нарушаются строительные требования и иные нормы;
• не проводились предусмотренные законом согласования;
• нарушены условия предоставления пакета документации.

Причина отказа указывается в письменном решении уполномоченного ведомства. Если она не соответствует действительности или идет вразрез с законодательством, придется оспаривать отказ в суде.

Перед обращением в судебные органы следует удостовериться, что в конкретной ситуации предусмотрен именно тот пакет документов, который вы подготовили. Также надо изучить закон, где указан перечень согласований. К примеру, публичные слушания требуются далеко не во всех случаях, а перечень ведомств, где согласуется проект, устанавливается индивидуально.

До подачи иска стоит попробовать оспорить отказ в претензионном порядке. В жалобе, направленной в уполномоченный орган, надо сослаться на допущенные при вынесении отрицательного решения недочеты. Необходимо потребовать признания отказа недействительным и утверждения проекта планировки. Если претензионный порядок не принес результатов, остается только судебное разбирательство.

Исковое заявление направляют в районный или арбитражный суд – точный выбор зависит от правовой формы истца. В нем следует указать:

• сведения о проекте планировки и пройденных согласованиях;
• информацию о ведомстве, вынесшем отказ;
• ссылки на нормы закона, которым противоречит решение ведомства;
• основания, приведенные в отказе, и их опровержение;
• реквизиты отрицательного решения и исковые требования.

К иску прикладывают тот же перечень бумаг, что и при утверждении проекта. Если проводилась досудебная процедура урегулирования спора, ее результаты тоже надо прикрепить к иску.

По результатам рассмотрения выносят решение. Исковые требования удовлетворили – дождитесь вступления определения суда в силу и обращайтесь за повторным утверждением проекта. В противном случае придется обжаловать решение судьи. Специалисты Геобро готовы к защите ваших интересов как на досудебной стадии так и в суде.

Дополнительные материалы:
Виды разрешенного использования земельных участков – изменение.
Категории земельных участков – изменение.
Зоны сельскохозяйственного использования – сх-1, сх-2, сх-3.

Порядок подготовки

Документы можно заказать у частной фирмы, которая занимается подобной работой в регионе или в муниципалитете. При оформлении документации в администрации подготовкой будет заниматься комитет градостроительства.

Порядок действий:

• подготавливается пакет бумаг, который включает в себя данные по ППТ или ПМТ, эскиз плана с наличием схем коммуникаций, паспорт из кадастра, топографию местности;
• подается заявление в местную администрацию;
• производится согласование проекта;
• формирование необходимых бумаг и внесение в кадастр при необходимости.

Важно! В согласовании могут отказать, если нет необходимых бумаг или допущены нарушения. По этой причине требуется для создания документа обращаться к проверенным компаниям или в сам градостроительный отдел.. Документ должен полностью соответствовать необходимым характеристикам, а все факторы должны быть учтены

Документ должен полностью соответствовать необходимым характеристикам, а все факторы должны быть учтены.

При отказе прописываются все мотивы, а также экспертное заключение. Дорабатывать план необходимо с учетом всех установленных ошибок. При этом, сам документ не изменяют. В него вносится соответствующее дополнение.

Если формированием и согласованием бумаг занимается третья сторона, то она должна иметь нотариальную доверенность.

Получается, что весь порядок заключается в подготовке документов, обязательном согласовании и создании проекта с регистрацией. Только при таком случае он будет действительным.

Отдельным этапом может быть формирование коммуникаций, если это будет необходимо.

Порядок подготовки

Проект межевания вы можете заказать в местной администрации, где должен находиться комитет по градостроительству. Он уполномочен на планирование архитектурных работ и, в том числе – на изготовление межевого проекта.

Он обеспечен соответствующими квалифицированными специалистами и лицензирован в соответствии с требованиями государственного законодательства. Он полностью берёт на себя ответственность за выполнение проекта. В Москве, утверждение проектной документации осуществляется в Главном Архитектурно-Планировочном Управлении.

Для подготовки ПМТ вам придётся провести его согласование. Подготовьте пакет документов:

• проект планирования территории;
• эскиз генерального плана земельного участка (со схемами коммуникаций);
• кадастровый паспорт участка;
• топографическую съёмку на участок.

Думая о том, кто может выполнять эту работу, знайте, что утвердить ваш проект должен глава местного исполкома (администрации), по месту нахождения земельного объекта, предназначенного под проектируемые работы. Ему представляется заявление, поданное собственником участка, либо решение комиссии от архитектурного или градостроительного комитета, ответственного за подготовку ПМТ.

Согласование проекта делается путём слушаний на основании проведения квалификационной комиссией соответствующей проверки. Требованием к согласованию являются технические соответствия планируемым характеристикам, а также – общий градостроительный (муниципальный) план, представленный в топографическом виде.

Результат слушаний вынесет решение по вопросу. Оно может быть как положительным, так и отрицательным, что обусловлено объективным характером положения в планируемой к проектированию земельной зоне

Здесь важно рассмотрение ряда факторов, которые могут оказать влияние на сейсмические процессы и на целостный фон ландшафта

При наличии отрицательного постановления, мотивы отказа будут подробно изложены отдельными пунктами и подкреплены экспертными заключениями.

При наличии ошибок или недоработок в проекте, которые выявились после его подготовки и утверждения, к проекту приобщается доработанный дополнительный документ, куда вносятся необходимые изменения. Сам проект не переделывается.

Для подготовки ПМТ вы можете обратиться к посреднику юристу, который примет на себя ваши хлопоты. В таком случае к перечисленным документам нужно приложить доверенность на представителя, оформленную в нотариальной конторе.

Сроки выполнения 30 дней, в это время административная комиссия проверит соответствие участка под планируемые работы и определит дату слушания. После вынесенного постановления, о нём должно быть сообщено в течение 3 дней.

Подготовка проекта межевания осуществляется в среднем от 4 до 7 месяцев, в зависимости от сложности проводимых работ. Если одновременно выполняются оба проекта – сроки будут существенно увеличены.

Оплата работ производится после выданного вам разрешения на подготовку проектов. Стоимость работ определяется их сложностью и объёмом, а соответственно – устанавливается в каждом случае индивидуально.

При обращении к услугам посредника, подготовка проекта межевания в лицензированных компаниях оценивается от 30 000 рублей, остальные элементы, необходимые для подготовки проекта, рассчитываются дополнительно. Нужно ли межевание земельного участка — читай тут.

Проект межевания территории

Решение о подготовке градостроительной документации, в том числе и таких документов, как проект планировки и проект межевания территорий, принимает орган местного самоуправления самостоятельно либо по заявлению заинтересованных лиц.

Эти два вида документов могут разрабатываться как отдельно, так и совместно — в этом случае проект межевания является составной частью проекта планировки.

Необходимость подготовки проекта планировки и проекта межевания территории разберем на примере создания садоводческого товарищества. Общая территория товарищества, поставленная на кадастровый учёт под определенным кадастровым номером, предполагает ее разделения на земельные участки отдельных собственников и земельные участки общего пользования. При этом в проекте планировки территории устанавливаются зоны размещения садовых участков, транспортной инфраструктуры, систем водо- и электроснабжения и т.д. по всей территории товарищества, а проектом межевания территории устанавливаются границы земельных участков запланированных зон.

То есть, проект планировки территории — это документ, выделяющий элементы планировочной структуры, устанавливающий параметры их развития, выделяющий зоны размещения объектов капитального строительства, а проект межевания — это документ, устанавливающий границы земельных участков.

Кроме того, проект межевания территории необходим в случаях образования земельных участков из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории; при образовании земельных участков в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии; при образовании земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами; при образовании земельных участков для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Проект межевания территории кроме текстовой части включает в себя чертеж межевания территории, на котором отображаются: красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков; границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы зон действия публичных сервитутов.

Помимо этого в проекте межевания территории также должны быть указаны: площади образуемых и изменяемых земельных участков и их частей; образуемые земельные участки, которые после образования будут относиться к территориям общего пользования или имуществу общего пользования; вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных Земельным кодексом.

После того как проект межевания территории готов, он выносится на публичные слушания. На данном этапе заинтересованные лица могут увидеть проект и потребовать внести в него изменения и дополнения. В этом случае орган местного самоуправления обязан рассмотреть замечания, но окончательное решение — утвердить проект, отвергнуть его или отправить на доработку остается за органом власти.

Сведения утвержденного проекта межевания территории подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости, но это не означает, что заинтересованные лица автоматически становятся собственниками объектов недвижимости. Чтобы стать реальными хозяевами на своей земле, они должны заказать в специализированной организации межевой план, поставить объект недвижимости на кадастровый учет и зарегистрировать свои права.

Состав, различия и свойства ПМТ и ППТ

Разработка ПМТ ориентируется на мероприятия по зонированию местности на основании утвержденных долей либо разметки, предназначенной для возведения сооружения. Следовательно, основополагающей информацией являются сведения о межевой работе:

• выделение земельных участков из общей территории;
• земельные наделы, разделяющие территорию на части.

Сведения в ППТ оформляются согласно целеполаганию заказчика. Ввиду этого специалистами прописываются в документах геодезические точки и схемы местоположения:

• объектов;
• автомобильных дорог, шоссе;
• инженерных сетей.

В таблице №1 приведены сведения о составе и требованиях ПМТ и ППТ:

	Проект планировки территории	Проект межевания территории
Состав	Уточняет территорию квартала и содержит сведения о: – площади земельного участка; – улицы, проезда; – береговой линии; – парковых зонах; – общественных зонах, выделенных красной линией; – линейные объекты (к примеру, газопровод); – капитальные сооружения	Состав регламентируется Приказом Минэкономразвития России и включает: 1. Текст – титульный лист с ФИО и реквизитами заказчика и исполнителя. Краткие сведения о земельном участке. Нормативы и требования по выполнению работ. Табличная часть о межевании. А также приложения, замечания и пояснения с отражением нюансов участка, не включенных в таблицу. 2. Графические определения. Картография включает подробный план района с указанием новых границ
Требования	– ППТ выполняется по внешним границам в максимальном удалении от линейных трасс; – графические изображения размещаются в масштабе от 1:500 до 1:5000, если иное не установлено в постановлении; – подготовка графиков проводится согласно системе координат; – разрабатывается в соответствии с требованиями и ТЗ по ППТ	– план подготавливается в масштабе формата А4 синими или фиолетовыми чернилами. Использование карандаша запрещено; – на русском языке; – наличие нумерации и других обозначений допускается исключительно арабскими цифрами; – применение правил переноса информации на следующий лист; – обязательные пункты; – указание на объем текста согласно правилам

Помимо этого, в проекте планировки создаются чертежи капитального строительства, вынесенного за границу участка. Чтобы спланировать проект, следует провести работы по ПМТ, соблюдая строительные нормативы и требующиеся красные линии в виде отступов.