Данные для расчета
Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:
- кадастровая стоимость;
- коэффициент.
Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.
Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.
Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.
К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.
Какую плату установить за участок, ограниченный в обороте
Участки, отнесенные к ограниченным в обороте землям, нельзя предоставить в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК). Но такой участок может находиться в аренде у собственника здания или сооружения, расположенного на этой земле. Если арендуемый земельный участок ограничен в обороте, плата за него не должна превышать земельный налог, который взимался бы за аналогичный участок, находящийся в собственности.
Если вы завысите размер платы, собственник здания или сооружения может обратиться в суд. Судьи заставят вас снизить арендную плату.
ПРИМЕР 2. Арендатор муниципального земельного участка передал свои права и обязанности другой компании. Та построила здание и зарегистрировала право собственности на него. Компания попыталась зарегистрировать такое же право и на участок, но получила отказ. Причина в том, что участок входит в зону реконструкции автодороги федерального значения и ограничен в обороте. Компания попросила местную администрацию снизить ставку арендной платы до размера земельного налога. Это предусмотрено основными принципами определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но администрация ответила отказом. Компания обратилась в суд.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они посчитали, что основные принципы распространяются только на федеральные земли. Спорный участок относится к землям, право собственности на которые не разграничено. Значит, ставку надо определять согласно региональному закону.
Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов. Арендная плата за участки, ограниченные в обороте, не должна превышать земельный налог на обычные земельные участки, которые используются в таких же целях и на которых есть здания и сооружения. Это правило действует, если размер платы не определен федеральным законом и не установлен по результатам торгов. Оно распространяется на все публичные земли, а не только на федеральные.
Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, то их применять нельзя. Верховный суд направил дело на пересмотр (определение от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).
Установить арендную плату не выше земельного налога за данный участок придется еще в шести случаях.
1. Арендатор имеет право на предоставление в собственность бесплатно муниципального земельного участка без проведения торгов. Участок зарезервирован для муниципальных нужд.
2. Орган местного самоуправления заключил с арендатором земельного участка договор о развитии застроенной территории. Данный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен этому лицу.
3. С арендатором участка заключили договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования. При этом орган местного самоуправления предоставил участок для освоения данной территории.
4. Арендатор — гражданин, который имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка. Это право гражданину предоставлено федеральным или региональным законом.
5. Земельный участок — неделимый. Находящиеся на участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат арендатору на праве оперативного управления.
6. Арендатор — юридическое лицо, с которым орган местного самоуправления заключил договор об освоении территории или о ее комплексном освоении в целях строительства стандартного жилья. Земельный участок юрлицу предоставили по этому договору.
На заметку: Чем ограничен размер регулируемой арендной платы
Федеральным законом могут быть установлены ставки или предельные размеры арендной платы по договорам, заключаемым без торгов. Например, в случаях, когда орган местного самоуправления передает муниципальный участок в аренду сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, он должен взимать плату по ставке, установленной на федеральном уровне. Она равна 0,3 процента кадастровой стоимости участка (п. 5.1ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Нормы федерального закона имеют приоритет по сравнению с правилами, установленными на уровне регионов или муниципальных образований.
Виды оплаты за земли во временном пользовании
Первое, что стоит знать о временном владении участком земли – условия для заключения договоренности с государственной структурой и частной в корне отличаются.
И если в первом случае, цена назначается только после объективной оценки земли, во время которой рассматривается ее основное назначение, месторасположение и многие другие факторы, прописанные в законодательной базе, то частник проводит субъективную оценку, отталкиваясь от своих собственных убеждений, пожеланий и критериев.
В связи с этим все цены на аренду делятся на несколько видов:
Каждая из них определяется по индивидуальным критериям и оказывает взаимное влияние. Помимо особенностей в контексте одной из оценочных групп, есть общие факторы, влияющие на понижение или повышение стоимости земельного участка.
Независимо от рыночных колебаний общей годовой цены, каждая сумма единоразово прописывается в договоре на весь временной период, кроме некоторых исключений, раскрытых в рамках закона РФ.
Хотите знать, как рассчитать необходимую сумму оплаты за участок, взятый на 49 лет?
Разбираемся с такими вопросами в этой статье!
Нормативная арендная цена
Данная стоимость высчитывается и указывается государственными органами самоуправления. В сравнении с другими видами оценки – она стабильна и не зависит от рыночных изменений.
Существует два основных критерия, по которым производится оценка: категория земли и ее расположение.
Что касается категорий, то вся государственная земельная собственность делится на два вида – земли, которые не могут находиться в частной собственности и территории, разрешенные для передачи в личное владение.
Помимо этих критериев существует ряд параметров, по которым проводится анализ:
- строительная, архитектурная ценность;
- социально-экономическая ценность;
- историческая ценность;
- природные качества территории.
К примеру, земля для выращивания растительных культур на юге будет значительно дороже, чем такая же территория на севере, а участок находящийся рядом с Москвой может стоить в разы больше, чем аналогичный по размерам в ПГТ или отдаленном от столицы городе.
Кадастровая стоимость
Этот вид анализа стоимости является самым точным и объективным, так как во время его проведения учитывается ряд факторов, влияющих на повышение или понижение основной стоимости, не зависящих от личных интересов владельца. Часто рыночная цена базируется именно на этой оценке.
Проведение данной операции начинается с точного измерения границ и площади всего участка. Дальнейший расчет реальной арендной платы основывается именно на этой информации. Следующий, повышающий стоимость, критерий – коммуникации, теплицы и другие дополнительные постройки.
Нужной частью оценки является анализ окружающей флоры. Наличие лесов, озер, парков положительно влияют на цену участка, а вот болотистая и загрязненная территория может снизить его стоимость.
Еще одна грань, которая формирует реальную цену территории – рельеф. Если земля находится в низине, то участок подвержен постоянным наводнениям, что явно отображается на возможности его полноценного использования.
Рыночная
Если критерии, по которым производится государственная оценка, связаны непосредственно с самой территорией и условиями вокруг нее, то рыночная оценка основана на спросе и предложении. Факторы, влияющие на нее:
- психология той или иной группы людей;
- экономическая картина в стране;
- политическая ситуация в государстве.
Что же касаясь городских территорий, то помимо объективных особенностей, на стоимость влияет престижность местности, наличие памятников или архитектурных достопримечательностей. Существуют также районы «для богатых», земля которых превышает стоимость в несколько раз из-за своей «элитности».
Любое экономическое колебание может повысить или понизить спрос, тем самым изменить стоимость определенной территории. К примеру, в случае экономического кризиса, когда риск вложения крупных денежных сумм в земельные участки высок, спрос на аренду может возрасти, так как предприниматели посчитают более безопасным временное вложение средств, вместо совершения покупки.
Среди всех трех видов, самым выгодным способом проведения оценочной стоимости считается кадастровая оценка, так как она проводит анализ, основываясь на объективных показателях. Часто можно встретить выгодные предложения среди частных арендодателей, для этого необходимо заниматься постоянным мониторингом земельного рынка.
Оплата найма муниципального и государственного имущества
По закону РФ стоимость 1 кв. м. арендуемого помещения не может быть ниже, чем базовая ставка установленная государством.
Она может быть откорректирована по причине изменения основных цен и тарифов, инфляции и при других обстоятельствах, указанных в законе РФ.
Есть два способа совершения оплаты:
- Определенная точная сумма платежа.
- Проведение ремонтных работ недвижимости и прилагаемых к ней территорий. Порядок возмещения вложений определяет «Комитет по управлению имуществом».
Повторное заключение договора происходит без проведения дополнительных аукционов и конкурсов, за основную стоимость квадратного метра берется рыночная годовая величина, установленная независимым оценщиком. Подсчет происходит с учетом льготных категорий и направления деятельности арендатора.
Не знаете, какой формулой воспользоваться и какие существуют нюансы?
Все ответы есть в другой публикации нашего Интернет-журнала!
Данные для расчёта
Чтобы самостоятельно произвести подсчёт арендных платежей, необходимо знать коэффициент и кадастровую ставку.
Корректирующий коэффициент зависит от того, кто является собственником, и с какой целью потенциальный арендатор планирует использовать землю. Получая надел во временное пользование, землепользователь может заниматься розничной торговлей или передать участок в поднаём. Какой бы не был использован способ, необходимо предварительно произвести подсчёт прибыли для арендатора.
Поскольку невозможно сравнить, какую прибыль извлечёт арендатор, если будет использовать надел для торговли или посадки с\х культур, применяется корректирующий коэффициент. Он нивелирует эту разницу, поэтому аренда выгодна, как для с\х производителя, так и для промышленного делопроизводства.
Как рассчитать самостоятельно
Плата за аренду будет зависеть от следующих показателей: вид разрешённого использования, категории, экономической целесообразности, предполагаемой доходности. Арендные платежи не должны превышать налог по земельному кодексу. Если гражданину положены льготы, его либо освободят от арендной платы, либо снизят ставку. Решение принимается местной администрацией. Для этого должны руководствоваться федеральными статьями, а не сами устанавливать стоимость аренды.
Если местная администрация нарушит этот закон, это скажется на правах арендатора. Отстоять свои интересы можно в суде. Но чтобы не допускать развитие ситуации до последней точки, необходимо проконсультироваться с компетентным специалистом.
Корректирующий коэффициент
В законодательстве в отдельную главу вынесены правила для определения размера оплаты аренды. В соответствии с 3 пунктом ЗК РФ, важным составляющим является корректирующий коэффициент. Он может составлять 0,01-2% от оценки по кадастру. Данные будут представлены в таблице для лучшего усвоения информации.
| Коэффициент | Основания |
| 0,1 |
|
| 0,6 |
|
| 1,5 |
|
Коэффициент в 2% устанавливается в том случае, если арендатор будет проводить работы, связанных с использованием недр. Таким образом, стоимость арендной платы не должна превышать полученные данные при расчёте.
Годовой подсчёт
Здесь также предусмотрена формула для удобного подсчёта. Вот как ею следует воспользоваться:
Ар (арендная плата за 12 месяцев) = КС (кадастровая стоимость) х КК (корректирующий коэффициент).
Допустим, арендатор хочет арендовать участок для фермерского хозяйства. Также он будет выращивать овощи, косить сено, разводить скот и заниматься другими делами. Полная КС (в неё входит площадь участка, вид допустимого использования, месторасположение, удалённость от города), будет = 2 000 000 рублей. Коэффициент составит = 0,6%. Последние 2 значения необходимо умножить. В итоге размер оплаты составит 12 тысяч рублей.
На базе рыночной ставки
В этом случае будет использоваться другая формула:
А (арендная плата)=Ц (рыночная ставка)*% (ставка рефинансирования ЦБ).
Рыночная оценка может быть выше кадастрового показателя
Это связано с тем, что при анализировании во внимание берутся субъективные факторы. При подсчёте используется действующая ставка Центрального Банка при подписании договорного акта
Если субъект берёт участок в аренду у государства, он не сможет воспользоваться льготами. Надел и так ему будет предоставлен с учётом льготной программы.
Нормативная стоимость
Она должна ежегодно контролироваться местной администрацией. Орган может уточнять территориальные границы и изменять нормативную ставку на 25%. Оценка не должна превышать рыночную стоимость на 75% аналогичных наделов.
Нормативная стоимость используется при передаче участка в дар, собственность, залоговое обеспечение и изъятии земли для госнужд. Также она необходима в том случае, если отсутствуют сведения о кадастровой стоимости недвижимого объекта.
Как подсчитать самостоятельно?
Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:
- экономическая целесообразность;
- категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
- недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
- предполагаемая доходность земельного участка.
К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.
Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.
Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.
Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.
Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.
В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.
Корректирующий коэффициент
В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.
В отношении разных участков эти данные составляют:
- Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
- Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
- Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
- КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
- КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
- Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
- КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
- Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
- Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
- КК равен 1,5%, если арендатором является:
- лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
- лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
- у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
- юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
- Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.
Годовой подсчет
Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.
Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:
- Ар — арендная плата за год;
- КС — кадастровая стоимость земельного участка;
- КК — корректирующий коэффициент.
Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.
Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000
Получаем 12 тысяч рублей.
Для частных лиц и организаций
Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.
Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.
Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.
Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.
Плюсы и минусы способа
Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.
Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.
Кадастровая стоимость земли и расчеты
Такая оценка обязательная процедура для любого городского участка. При определении стоимости учитывается большое количество различных нюансов. Очень часто именно такая стоимость впоследствии пишется как рыночная. Для того чтобы определить кадастровую стоимость замеряют с особой точностью границы участка земли, определяется площадь и составляется план данной территории.
Опираясь на полученные параметры производятся расчеты по стоимости. Происходит оценка имеющейся коммуникации территории. То есть если есть электричество, водопровод и прочими удобствами, то цена будет значительно выше пустой земли. Наличие различных построек и их состояние также фиксируется и оценивается при расчете кадастровой стоимости. Напрямую влияет на стоимость дальность земельного участка не только от города, но и от проезжей части или водоема, а также иных природных объектов. Чем отдалённое участок, тем меньше кадастровая стоимость.
Наличие источников загрязняющих окружающую среду также снижает стоимость земли. Для сельскохозяйственных земель также немаловажен рельеф местности, поэтому при расчете такой фактор также учитывается, как и состав грунта.
Как рассчитать арендную плату за землю — базовая информация
Арендой является передача имущества во временное использование за отдельную оплату.
На основании земельного кодекса лица, которые готовы взять в наём территорию обязаны платить определённую сумму. Порядок утверждения такой оплаты устанавливается региональными властями индивидуально, опираясь на общие законодательные акты.
Если рассматривать базовый размер арендной платы, то в него входит: кадастровая стоимость, умноженная на специальные показатели, они утверждены органами власти и являются одинаковыми во всех областях.
Расчет арендной платы земельного участка
Оплата является одним из главных пунктов договорных отношений. Порядок и принципы расчета утверждает государство определёнными законодательными нормативными актами.
Как проходит расчет годовой арендной платы для налогообложения? Установлено, что расчет суммы оплаты аренды за расчетный год, может определяться четырьмя методами:
- От кадастровой стоимости территории земли
- Основываясь на ставки платежа по аренде либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными законодательством
- От рыночной цены земельных площадей
- На торгах. Когда заключаются договора на таких мероприятиях, размер и срок оплаты тоже обозначается там, то есть по результатам.
Если обратиться к земельному законодательству, можно увидеть, что устанавливает порядок определения суммы аренды правительство или региональные органы власти.
Существует ряд правил, для определения стоимости аренды земли, которые находятся во владении государства:
- основа платежа определяется кадастровой стоимостью;
- результаты торгов на специальном аукционе;
- сумма налога на арендуемую площадь;
- ставки оплаты;
- рыночная цена территории.
Важно понимать, что сумма арендного платежа за использование надела, а также время оплаты обязательно обозначаются в договоре. Оплата состоит из базовых показателей
Но необходимо учесть, что такие ставки делятся в зависимости от категории земли и самого арендатора. Базовая ставка устанавливается для всех городов страны одинаковым размером.
В договоре на аренду земли обязательно должна быть указана сумма платежа
Существует такая составляющая, как зональный коэффициент, он будет делиться по регионам индивидуально. Необходим он, для определения кадастровой стоимости территории надела.
Кроме того, есть некоторые поправочные коэффициенты, они различаются по категории целевого назначения участка. То есть, то, для чего он будет использоваться.
Ну и конечно площадь участка — один из необходимых показателей. Так как расчет кадастровой стоимости берётся за квадратный метр земли. А платёж вносится за всю территорию.
Если, к примеру, рассматривать отдельно территории для сельскохозяйственного назначения арендная плата может взиматься во многих формах.
К примеру, это может быть:
- платеж
- некоторый объём продукции
- получение услуг, связанных с арендой
- передачи во владение чего-либо
- расходы на улучшение качественных характеристик земли.
Данный пункт оговаривается в договоре, таким образом, оплата может быть:
- деньгами
- услугами
- различными продуктами.
А также в счёт такой платы проводится улучшение и облагораживание территории. То есть, определённый период времени платежи не вносятся, а все средства идут именно в дело. Когда наниматель приносит вред экологии, арендодатель вправе разорвать договорные отношения.
В соответствии с земельным кодексом, существует некоторые группы людей, которым предоставляются льготы при оплате аренды.
К ним относятся:
- люди пенсионного возраста
- инвалиды первых двух групп
- ветераны
- люди, которые пострадали при Чернобыльской АЭС
- лица, участвующие в ликвидации аварий на атомных объектах
- семейства с тремя и более детьми.
Как оспорить кадастровую стоимость
Для инициации проведения этой процедуры, предусмотрен следующий порядок. Он заключается в осуществлении следующих пошаговых действий:
- Подготовить отчёт о рыночной стоимости. Его можно заказать у экспертной организации с соответствующими полномочиями.
- Обратиться в государственный кадастр недвижимости.
- Подготовить исковое заявление, отправить в суд на рассмотрение.
Если истец получил отрицательное решение, и заявитель с этим не согласен, он вправе подать апелляционную жалобу в высшую инстанцию.
Арендатор так же может обратиться с иском в суд для оспаривания кадастровой ставки. Если она завышена, соответственно это отражается на арендной плате недвижимого имущества.
Формулы для расчета
Заметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого её берем — у частника или у государства.
Расчет аренды государственных земель:
- А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;
- К – кадастровая стоимость земли;
- % — коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.
Последний коэффициент принимает несколько значений:
- 0,01% — для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами;
- 0,6% — для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды;
- 1,5% — для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;
- 2% — если аренда ведется для добычи полезных ископаемых
Расчета аренды частных земель:
- А – арендная плата в год;
- Ц – рыночная цена земли;
- % – размер ставки рефинансирования Центробанка.
Во второй формуле учитывается именно рыночная стоимость, при этом мы уже знаем, что она может превосходить кадастровую. При этом факторы, увеличивающие стоимость, не всегда логичны и объективны. Рыночная стоимость земли должна определяться независимой компанией за полгода до вступления клиента в свои права.
Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2019 года заключался в декабре 2018 года, то размер ставки составит 7,75%% — ставка ЦБ в 2018 году.
При аренде земли у частника, клиент не может получить никаких льгот. Например, такой же коэффициент при аренде государственных земель может составлять 0,01%. Конечно, для получения такой ставки понадобится множество бумаг. Но при этом самая максимальная ставка для аренды государственных земель составляет всего 2% — на добычу полезных ископаемых. Получается, что у государства брать землю в аренду выгоднее в любом случае.
