В 2018г. Распоряжаться землей с неузаконенными границами будет невозможно
Землевладельцы столкнутся с нововведением, которое наложит запрет на совершение юридически значимых мероприятий в отношении территорий с неузаконенными границами. Закон трактуется максимально точно, что свидетельствует о полном отсутствии каких-либо исключений из общих правил. Если недвижимое имущество не имеет соответствующего обозначения на публичной кадастровой карте, то распоряжаться имуществом его законный владелец не сможет. Это касается и тех ситуаций, когда права на недвижимость зарегистрированы Росреестром. Для отражения недвижимости на публичной кадастровой карте, необходимо провести мероприятия по межеванию. Это касается и ситуаций, когда территория уже стоит на учете в ГКН, но не имеет четко обозначенных границ.
Чтобы избежать возможных неприятностей, не стоит откладывать мероприятия по межеванию в долгий ящик. Лишь после их проведения, можно передавать сведения в представительство Росреестра.
– Отведенные под ЛПХ, цели садоводства, ИЖС и индивидуальное гаражное строительство;
– В отношении которых ранее были выданы документы, не требующие проведения межевания;
– В отношении которых имущественные права возникают при переоформлении прав бессрочного пользования территорией.
Перечисленные основания воспринимаются уполномоченными инстанциями в качестве исключений лишь до наступления 2018г. Далее землевладельцы должны будут проходить все процедуры на общих основаниях.
Особенности регистрации имущественных прав на землевладения
Кадастровая регистрация территории протекает с учетом многочисленных нюансов, которые будут различаться в зависимости от характеристик недвижимого имущества. Основные сведения об особенностях прохождения процедур можно почерпнуть из законодательных актов.
Чтобы пройти регистрационные мероприятия, следует подготовить комплект бумаг из:
– Оригинал кадастрового паспорта;
– Указывающих на переход имущественных прав к вам от предыдущего владельца;
– Оригинала передаточного акта;
– Оригиналов гражданских паспортов для всех участников предстоящей сделки;
– Оригинала и ксерокопии квитанции об уплате госпошлины;
– Заполненной формы заявления о прохождении регистрационной процедуры.
Подготовленный комплект необходимо предоставить в представительство Росреестра. В течение двух недель вы получите ответ от ФРС, иногда на это уходит более продолжительное время. Получив ответ, вы сможете забрать экземпляр выписки из ЕГРН в назначенный день.
Если регистрационные мероприятия совершаются относительно территории, на которой расположена капитальная постройка, то необходимо далее подать комплект документации на регистрацию имущественных прав в отношении строения. Набор бумаг, в данном случае, формируется из удостоверения личности заявителя, выписки из ЕГРН, оригинала кадастрового плана или кадастрового паспорта, экземпляра декларации в отношении всех расположенных на территории построек с нотариальным заверением, квитанции об уплаченной госпошлине.
Когда межевание возможно без согласия соседей
Итак, резюмируем: в отдельных случаях можно провести межевание без согласования с соседями – но при этом должны быть соблюдены все нормативные процедуры. В обязательном порядке следует письменно (заказным письмом с уведомлением) известить всех собственников смежных участков о межевании и пригласить их на процедуру согласования границ. Если соседи являются на собрание, но не подписывают акт согласования, выдвигают претензии по итогам работы кадастрового инженера – при его содействии спор может быть разрешен на месте. В противном случае придется обращаться в суд.
Неявка соседа на согласование
Отсутствие извещенного соседа (или его законного представителя) при акте согласования усложняет, но не отменяет процедуру межевания.
- Если сосед в ответ на извещение прислал письмо, в котором обосновал свой отказ и выдвинул встречные претензии, кадастровый инженер имеет возможность оценить их правомерность и скорректировать межевой план. Если же специалист по межеванию сочтёт притязания соседа необоснованными – земельный спор придется решать в суде.
- В случае, когда сосед, получив уведомительное письмо, просто не явится на согласование – его отсутствие расценивается как молчаливое согласие.
Сложнее сделать межевание без согласия соседей, если уведомительное письмо вернулось назад с отметкой о невозможности вручить его адресату.
Нет сведений о местонахождении соседа
Бывают ситуации, когда соседа трудно, а порой невозможно, найти.
- Хозяин смежного участка известен, но живет не по месту прописки: лечится, находится в командировке, уехал за рубеж.
- Владельца соседнего участка соседи не знают и никогда не видели. По адресу владельца, полученному кадастровым инженером от ЕГРН, пришел ответ о невозможности вручить уведомительное письмо адресату.
- Прежний хозяин продал свой участок или завещал его наследникам – у нового соседа земля не оформлена даже по прошествии 6 месяцев, необходимых для вступления в наследство.
Законом предусмотрен единый алгоритм разрешения подобных ситуаций. Получив расписки об отсутствии адресата, кадастровый инженер обязан подать извещение о межевании в газету местного значения, где печатаются административные материалы. Если по прошествии 30 дней после публикации заинтересованное лицо не объявится, акт о границах считается согласованным. Подпись соседа заменят расписка об его отсутствии и газетная публикация, которые подшиваются к межевому делу.
Для чего проводится межевание
Обязательно для всех в 2020 году процедура и зачем она вообще используется? Как быть тем собственникам, которые не успели заказать ее до 1 января 2018 года. Понимание этого вопроса позволит правообладателям решить нужно ли им определение границ вообще, целесообразно ли его заказывать перед продажей объекта. Для начала определим функции такой процедуры.
Результат межевания:
- точное установление и обозначение контуров;
- исчисление точной площади участка;
- определение топографических точек;
- предупреждение самозахвата территории соседями;
- формирование новых наделов за счет разделения или объединения земли;
- возможность расширения владений за счет земель общего пользования;
- возможность законной застройки.
Точное определение контуров территории позволяет максимально эффективно использовать свои владения и распоряжаться ими. На отмежеванных наделах можно возводить капитальные строения, не переживая о том что их признают незаконными. Любые земельные конфликты с соседями требуют наличия межевого плана. Без него невозможно переоформление права собственности, что непременно потребуется в случае отчуждения объекта.
Загрузка …
Нужно ли межевание при продаже земельного участка
В нормативно-правовых актах, регулирующих сделки с ЗУ, нет требования, что продавать можно только размежеванную землю. Но для того, чтобы такой надел можно было продать, необходимо наличие сведений о нем в Росреестре. Кроме того, земельный участок должен находиться на кадастровом учете. Если эти требования не соблюдены, то проводить межевание придется.
Когда участок зарегистрирован в ЕГРН, но не прошел межевание, он определяется в Реестре как «не имеющий точных границ». Земельное законодательство допускает такой статус надела. Если же у владельца есть право собственности на эту землю, то продать получится без проблем.
Федеральный закон «О регистрации недвижимости» № 218-ФЗ вводит понятие межевого плана и сведения, которые должны быть в нем указаны. Также указано, что межевой план представляет собой таблицы, в которые внесена информация о участке, и схемы и чертежи. Также МП должен содержать сведения о расчетах и работ по измерению участка.
Подробнее о том, как выглядит межевание земельного участка на бумаге, смотрите у нас.
Если целью межевания является уточнение границ участка, то дополнительно потребуется уведомить заинтересованные лица о грядущей процедуре. Если кто-либо из соседей возражает против изменения границ, то потребуются письменные документы об этом.
Что будет, если не делать межевание
Для того, чтобы провести межевание, необходимы специализированные инструменты, позволяющие определить настоящие границы участка. Без использования такого оборудования с сертификацией заключение всегда можно оспорить в суде. При отсутствии межевания главной проблемой будут соседи.
- Они могут иметь сугубо личные мотивы для того, чтобы не проводить межевание. В таких случаях нужно выявить причину их отказа от процедуры или обратиться прямиком в суд.
- Соседи уже давно не приезжают на участок, поэтому у владельца нет данных о размерах и межевании их участка. В таком случае необходимо опубликовать информацию о том, что соседям нужно предоставить данные о межевании. Если в течение месяца они ничего не ответили, через суд владельцу будет выдано разрешение.
После проведения процедуры специалисты предоставят владельцу документы межевого дела, которые нужно отправить в кадастровую палату. Пакет документов позволяет оформлять межевальные планы и выписки права собственности.
Важный момент: документы действительны в течение пяти лет, после чего нужно проводить операцию еще раз.
Что делать при увеличении размера надела?
можно разделить на 2 категории
- Которые не требуют дополнительного оформления земли в собственность. Это исправление кадастровой ошибки и допустимое превышение надела.
- Которые требуют дополнительного оформления земли в собственность. Это увеличение надела за счет смежных участков, находящихся в государственном владении, или во владении другого частного лица.
В любом из случаев увеличение площади надела не допускается, если таковое увеличение происходит за счет:
- Земель общего пользования (например, дорог);
- Участков, относящихся к другим категориям (например, основной участок лежит в землях населенных пунктов, а прирезанная часть – в землях сельхозназначения).
Без оформления земли в собственность
Исправление кадастровой ошибки подразумевает под собой уточнение границ земельного надела. Если будет выявлено, что кадастровая ошибка действительно имела место быть, то участок будет зарегистрирован в соответствии со вновь установленными границами независимо от того, насколько увеличилась его площадь.
Ситуация с допустимым превышением надела много сложнее. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года установил, что при проведении межевания площадь участка может быть увеличена в сравнении с той, которая была указана в изначальных кадастровых документах, но не более чем на определенную величину.
Этот же подпункт установил, что предельной величиной увеличения надела является закрепленный на законодательном уровне минимальный размер участка данного вида целевого использования.
размерИЖСне может быть менее 3 соток
Например, если изначально в документах была указана площадь надела под ИЖС в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 13 соток.
Тот же подпункт определил, что если минимальный размер участка для данного вида целевого использования не определен, то предел увеличения межуемого участка – 10% от исходного размера.
То есть, если изначально в документах была указана площадь участка в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 11 соток.
С оформлением
Если владелец надела приобрел у своего соседа смежный участок, он может объединить земли в один надел при условии, что получившийся ЗУ не будет превышать максимального размера ЗУ, установленного в регионе.
Пункт 2 статьи 39.28 ЗК РФ определил, что в случае, если собственник земли желает увеличить свой участок за счет земли, находящейся во владении государства, ему необходимо заключить соответствующее соглашение с представителями местной администрации, за что с него будет взята определенная плата.
По сути, чтобы узаконить необоснованное увеличение земельного надела, собственник участка должен приобрести часть земли либо у своего соседа, либо у государства.
Риски при покупке земли без межевания в 2022 году
Продать землю без межевания можно по более низкой цене. Но это может вылиться в значительные затраты для покупателя в будущем. Дело в том, что существуют определенные требованию к размещению построек. Определить законность размещения, например, бани, можно только с помощью межевания. Если же этого не сделать, то могут возникнуть проблемы с постановкой на кадастровый учет вновь возведенных строений.
Если гражданин покупает участок без межевания, это означает, что обнаруженные потом ошибки он будет согласовывать и исправлять самостоятельно. Кроме того покупателю придется самому оформлять кадастровый паспорт.
Без межевого плана невозможно узнать, не нарушены ли границы лесного фонда, муниципальной собственности или охраняемой территории. А в таких случаях возможны не только судебные разбирательства и штрафы, но даже изъятие участка.
Если построить на неразмежеванном участке строение, то может оказаться так, что часть его находится на чужой территории. Тогда придется либо сносить постройку, либо выкупать часть земли у соседа.
Порядок действий
Если отсутствует кадастровый паспорт на земельный надел и межевой план, то порядок действий по уточнению границ надела следующий:
- Сбор нужных сведений и подготовка документов;
- Выбор геодезической компании;
- Первичный осмотр участка кадастровым работником;
- Заключение договора с выбранной компанией;
- Осуществление межевых работ на участке;
- Анализ собранных данных;
- Согласование предварительной карты участка;
- Составление окончательного межевого плана;
- Регистрация межевого плана в кадастровой палате.
При подготовке вышеперечисленных документов важно найти дополнительно те, которые содержат любые сведения о ранее установленных границах. Это может быть и технический план уже построенных сооружений с указанием их координат
При выборе геодезической компании необходимо обратить внимание на наличие соответствующей лицензии, а также на репутацию фирмы. Кадастровый работник фирмы обязательно должен состоять в федеральном списке кадастровых инженеров, представленном на сайте Росреестра. Сначала работник фирмы производит осмотр участка и изучает предоставленные
Сначала работник фирмы производит осмотр участка и изучает предоставленные
Далее кадастровый инженер выезжает на участок с необходимыми инструментами для проведения измерений, работы на участке могут продлиться до двух недель.
Кадастровый инженер осуществляет на участке следующие действия:
- Осмотр естественных границ;
- Первичный замер длин границ;
- Фотографирование территории;
- Осмотр почвы;
- Установка контрольных точек (колышков);
- Измерение высоты холмов и/или глубины низин;
- Уточняющий замер.
Важно помнить, что перед выездом специалиста на участок необходимо оповестить соседних пользователей о предстоящих работах по уточнению границ
При отсутствии претензий заинтересованных лиц кадастровый инженер составляет итоговый межевой план участка, который состоит, согласно ч. 5 ст. 22 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», из двух частей:
- Графической;
- Текстовой.
В графической части приводится изображение плана участка с указанием новых границ и мест прохода/проезда через участок при публичном сервитуте.
Заинтересованные лица должны подписать акт согласования границ надела земли, который располагается на обороте графической части итогового межевого плана.
После этого согласованный межевой план передаётся в государственный кадастр недвижимости для рассмотрения и окончательного утверждения, в процессе которого члены комиссии по рассмотрению могут делать запросы в архивы и проверять подлинность документов.
В случае выявления нарушений кадастровый орган отказывает в согласовании итогового межевого плана с указанием причины.
Причинами могут быть:
- Недостоверно указанные данные;
- Неполный пакет документов;
- Обнаружение ошибок в расчётах кадастрового инженера;
- Обнаружение факта наложения границ;
- Недопустимое приближение границ к красным линиям территории;
- Нарушение публичного сервитута.
Для устранения наложения границ или нарушения сервитута вследствие проведённого уточнения может потребоваться судебное разбирательство, остальные случаи могут быть исправлены заявителем или кадастровым инженером.
В случае успешного согласования заказчик получает межевой план с точно определёнными границами, на основании которого может оформить кадастровый паспорт на земельный надел в будущем.
Важно помнить, что если сведения о площади земельного надела занесены в ЕГРН, то уточнённая площадь не может быть меньше указанной в ЕГРН более, чем на 10%, согласно п. 3 ст. 42.8 Федерального закона «О кадастровой деятельности» № 221
Также площадь надела с уточнёнными границами не может превышать предельно установленные размеры для земель данного вида или 10%, если такие пределы не установлены
42.8 Федерального закона «О кадастровой деятельности» № 221. Также площадь надела с уточнёнными границами не может превышать предельно установленные размеры для земель данного вида или 10%, если такие пределы не установлены.
Для чего нужно межевание земельного участка
1. Межевание границ земельного участка для возможности идентифицировать территорию. Некоторая недвижимость состоит на кадастровом учёте без установленных ограничений, и тогда на карте межевания земельных участков пределы территории не отображены.
2. Переоформление ВРИ (вид разрешённого использования). Кодексом РФ ВРИ разделены на 3 типа:
- основные устанавливаются собственником и не требуют специальных разрешений;
- условно разрешённые требуют проведения специальной процедуры и получения соответствующего разрешения;
- вспомогательные устанавливаются в дополнение к одному из ВРИ.
3. Приобретение недвижимости.
4. Разделение территории на несколько частей. Проект межевания территории земельного участка будет отображать прекращение существования первоначального вида объекта и оформленные официально новые отдельные участки.
5. Объединение нескольких объектов недвижимости. Проект межевания земельных участков будет отображать прекращение существование отдельных территорий и фиксировать создание нового участка.
6. Рекомбинация территории (когда к собственности присоединяется часть близлежащего). Два первоначальных объекта прекращают своё существование, и на их месте оформляются два других, но уже с другими фактическими площадьми и границами.
7. Разногласия с владельцами соседних участков (в случае, если границы по документам не соответствую фактическим ограничениям территории, и вызывают споры соседних собственников).
8. Оформление ранее не учитываемого участка, когда физическое или юридическое лицо желает приобрести бесхозный земельный участок.
Плюсы осуществления сделки с землей без проведения межевых работ
Землеустройство могут проводить только специалисты, имеющие лицензию на проведение таких услуг. Стоимость их работы оценивают геодезические компании, в которых они состоят в зависимости от возникающих трудностей и рыночных цен.
- Регион проведения работ;
- Расположение земельной площади;
- Форма объекта и рельеф местности;
- Категория земельного участка;
- Его история.
Учитывая, что затраты могут быть довольно высоки, основным положительным моментом продажи земельного надела без проведения таких работ является сокращение расходов на них.
Минусами такой сделки служат небольшой спрос на такое имущество и большая перспектива споров с соседями о пределах участка и его величине.
Проблема владения таким участком заключается в том, что с января 2020 года для проведения операций с ним необходимо проводить межевание. Без такового возможно продать только долю земельного имущества.
Но она может быть реализована только участникам, входящим в число владельцев общей собственности с/х назначения или фермы, использующей такой участок. Часть угодий, не являющихся с/х землями, может предлагаться иным дольщикам
. Если они за месяц не изъявят желание приобрести такую долю, то возможна её продажа другим заинтересованным лицам.
Кроме того, невозможно будет без межевания реализовать долю территории для сельскохозяйственных работ. Для осуществления сделки собственнику понадобится произвести выдел доли, используя межевание
. После такой процедуры владелец сможет продать его третьему лицу, если местный муниципалитет не изъявит желание в срок до 30 дней выкупить такой объект.
Запрет на продажу и прочие манипуляции с землей без арпантажа
О том, что наличие проведенного межевания станет обязательным условием для проведения любых операций с земельными участками, было известно еще в декабре 2012 года.
Именно тогда было принято распоряжение правительства РФ от 01.12.2012 года № 2236-р, которым утвержден план мероприятий («дорожная карта») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Важно! Полный запрет на проведение операций с земельными участками, не прошедшими процедуру межевания, вступил в силу только в марте текущего года. И, как это ни удивительно, стал сюрпризом для многих владельцев земельных участков, которые просто не знали о необходимости провести межевание. Это привело к тому, что собственники земельных участков, не прошедших процедуру межевания, сохраняя право собственности, не могут полноценно распоряжаться собственными земельными участками
Это привело к тому, что собственники земельных участков, не прошедших процедуру межевания, сохраняя право собственности, не могут полноценно распоряжаться собственными земельными участками.
Земельный участок, не прошедший процедуру межевания, не возможно будет продать или подарить. В случае возведения на таком земельном участке объектов недвижимого имущества, будет невозможно осуществить процедуру регистрации вновь возведенных объектов.
Как это ни удивительно, собственники земельных участков не спешили проводить работы по межеванию. Несмотря на то, что на проведение обязательной процедуры межевания отводилось более пяти лет, владельцы земли тянули до последнего, надеясь, что государство отменит запрет.
А многие даже и не знали о наличии такой нормы.
Внимание! Давайте подробно рассмотрим, какие действия собственник земельного участка, не прошедшего процедуру межевания, не сможет совершить:
- продать земельный участок;
- подарить земельный участок;
- использовать земельный участок в качестве залогового обеспечения;
- передать земельный участок по наследству независимо от того, будет ли это наследство по завещанию или по закону;
- провести на земельном участке работы по возведению объектов недвижимого имущества;
- сдать земельный участок в аренду.
Несмотря на серьезность введенных ограничений, собственники земельных участков по-прежнему не спешат проводить межевание.
По мнению сотрудников геодезических компаний, бум на работы по межеванию следует ожидать не ранее третьего квартала текущего года, когда уже значительное число владельцев земли столкнутся с введенными ограничениями и осознают необходимость проведения межевых работ.
Посмотрите видео. Межевание в 2018 году:
Как передаются полномочия руководителю СНТ?
Законодательство допускает коллективную организацию процесса. Доверенное лицо легко может справиться с делом. С кадастровыми специалистами, работниками государственных структур будут иметь дело люди, получившие доверенность от владельцев.
Для передачи прав одному лицу члены СНТ пишут доверенность на руководителя СНТ. Доверенность должна быть от каждого члена общества. Представитель будет выражать интересы всех и каждого, в деле он столкнётся с рядом проблем:
- Забота неприятная, на неё потребуется выделить массу времени;
- Если межевание не попало под амнистию для дачников, то надо выложить определенную сумму. Денежное вложение будет отталкиваться от региона РФ, локации и коммерческой ценности земли. В таком случае добиться коллективного единодушия садоводов сложно: для многих это будет неподъёмная сумма. Подсчитать среднюю стоимость межевания можно здесь .
Но у коллективного межевания есть и плюсы. Доверенное лицо высвободит время остальных товарищей, такой подход редко вызывает споры между соседями по вопросу границ участков.
«Граница земельного участка не установлена» – что это означает и каковы последствия?
Перед постановкой на кадастровый учёт своей собственности владелец земельного участка должен предоставить в уполномоченный орган целый пакет документов. Одним из важных приложений к заявлению при регистрации земли является акт согласования земельных границ с другими землепользователями. Этот документ составляется во время замеров при межевании. Однако бывают случаи, когда по невнимательности землевладельцев или кадастровых инженеров данный акт упускается из виду. Как результат оплошности, земельный участок остается без надлежащим образом оформленных границ.
В таких случаях возможны посягательства на собственность лица со стороны недобросовестных соседей. Кроме того,земельный участок без установленных границ может представлять интерес и для третьих лиц, которые возможно воспользуются ситуацией и начнут проведение работ на якобы «бесхозяйной» земле. Чтобы то ни было, собственник вправе в каждом случае обратиться в суд за защитой своих прав.
Как указывает ФЗ №221 от 24 июля 2007 года, сведения в правоустанавливающих документах на недвижимую собственность являются главным средством для регуляции границ земельного участка. Продажа участка без границ в силу высокой вероятности возникновения споров о праве собственности представляет особую сложность. Если, таким образом, кадастровый паспорт объекта недвижимости будет гласить о неустановленных границах недвижимости, следует немедленно решать вопрос о проведении межевания.
Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 октября 2017 г. “Отсутствие межевания не лишает права собственности, но повышает риски споров о границах”
31 октября 2017
С 1 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость, являются предметом регулирования Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ).
При этом ни Законом N 218-ФЗ, ни иными нормативными правовыми актами не установлена обязанность правообладателей земельных участков обеспечить до определенной даты уточнение местоположения границ земельных участков (провести так называемое “межевание”) и внесение таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости. В связи с этим данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей таких земельных участков, и сроками не ограничиваются.
Необходимо отметить, что в силу части 6 статьи 72 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация права на земельный участок, совершенная по правилам ранее действовавшего законодательства, в том числе при отсутствии в отношении такого земельного участка сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка , признается юридически действительной.
В настоящее время Законом N 218-ФЗ не предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости сведений о координатах характерных точек их границ (в связи с отсутствием “межевания”). Действующее законодательство также не содержит ограничения на совершение сделок с земельными участками, сведения о которых содержатся в ЕГРН, но границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, а также какие-либо сроки, в течение которых такие границы должны быть установлены.
Вместе с тем, Росреестр рекомендует правообладателям земельных участков, не имеющих точных границ, рассмотреть возможность проведения межевания. Внесение в ЕГРН сведений о границах избавит правообладателей от проблем из-за возможных споров, в том числе с соседями и с органами публичной власти.
