Земли сельхозназначения: виды разрешенного использования участков этой категории

Земли сельхозназначения виды разрешенного использования

Если покупается участок земли с предназначением для выполнения сельскохозяйственной деятельности, необходимо акцентировать внимание на вид деятельности, в котором его разрешено использовать, его можно найти непосредственно в документах правоустанавливающего значения

земли числятся в собственности Федерации – в данном случае, перевод осуществляется Правительством РФ (высшим исполнительным органом власти Федерации);
если земельные участки числятся во владении физлиц, включительно с землями сельхозпредназначения, находящимися во владении муниципального органа – за перевод отвечает исполнительная власть;
участки пребывают во владении муниципальных органов, помимо участков сельхозназначения – изменение проводится территориальными органами;
участки, владельцами которых выступают обычные физлица либо юрлица:
по отношению к землям сельхозназначения – изменения проводят исполнительные органы госвласти;
по отношению к землям иных целевых назначений – муниципальные госорганы.

Виды разрешенного использования земельного участка

Земли сельскохозяйственного назначения

К землям сельскохозяйственного назначения относят территории, расположенные за чертой населенных пунктов, городских поселений. Обязательным условием выделения этого типа земель является наличие плодородного слоя для ведения на них сельского хозяйства.

Законодательством разграничены два типа земель схожего типа пользования: земли сельскохозяйственного назначения и земли сельскохозяйственного использования. Последние располагаются в границах населенных пунктов и имеют правовой статус земель городских поселений.

Земли сельскохозяйственного назначения делятся:

на сельхоз. угодья;
земли сельхоз. коммуникаций (дороги, например);
земли защитных насаждений;
земли под зданиями, обеспечивающими процесс производства сельскохозяйственной продукции.

Отличительная черта земель сельскохозяйственного назначения — они есть средство производства.

Тут вы найдете ответ на вопрос — что можно строить на земле сельхозназначения.

Законы, регулирующие отношения в рамках сделок с землями сельскохозяйственного назначения:

Земельный кодекс;
Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
Закон «О садоводческих, огороднических и дачных объединениях»;
Закон «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель»;
Налоговый кодекс.

Ограничения, установленные для земель сельскохозяйственного назначения:

ограничение на деятельность, проводимую на участке;
ограничение на размер участка, находящегося у одного собственника;
преимущественные права при покупке земли;
ограничения права владения землей для иностранных граждан;
установленный перечень лиц и организаций, которые имеют право использовать земли сельскохозяйственного назначения для своих нужд.

Ранее мы обсуждали земли фонда перераспределения.

Земли населенных пунктов

Земельный кодекс РФ дает определение землям населенных пунктов, как предназначенных для застройки и отделенных от других территорий.

Выделяют:

сельские населенные пункты,
городские населенные пункты,
поселения,
межселенные территории,
муниципальные районы,
городские округа,
муниципальные образования.

В зависимости от выданного статуса определяются виды управления территориями, а также принимаются решения по определенному типу застройки и развития. Эти данные попадают в градостроительную документацию населенного пункта.

Использование земель городских поселений определяется правовыми актами, которые касаются каждого из типов деятельности в рамках города или поселка. Эти документы регламентируют права и обязанности всех заинтересованных сторон – собственников, арендаторов, муниципальные органы.

Перечень основных нормативно-правовых актов для земель городского поселения:

градостроительный регламент,
генеральный план поселения,
правила землепользования и застройки,
функциональные зоны,
территориальное планирование.

Важно! Решение об изменении границ земель городского поселения всегда происходит по согласованию органов местного самоуправления с федеральными органами. Переход земель из одной категории в другую не требует согласования с собственниками, прилегающих к городскому поселению земель.

Интенсивное зонирование земель городского поселения приводит к тому, что в рамках городской черты могут сосуществовать фактически участки самого разного землепользования, например промышленные зоны и зоны жилой застройки, зоны специального назначения и сельскохозяйственного пользования

Такая четкая зональность находит свое отражение в виде разрешенного использования (ВРИ), и определяет, в частности, здания какого типа может быть построено в указанной зоне.

Например, если ВРИ содержит запись «для индивидуального жилищного строительства», собственник такого участка не имеет права на своей земле возводить бетонный завод или ферму с кроликами. Кроме того, данная запись ограничит собственника и в этажности дома — не более 3-х этажей.

Вся информация по вопросу ВРИ участка доступна в открытых источниках. В частности, узнать статус и ВРИ участка можно по публичной кадастровой карте после предоставления данных, которые собственник может найти в кадастровом паспорте земли.

Категории земель, которые купить сложнее или вовсе нельзя

Самозанятые не могут купить участок или построить коммерческие объекты для извлечения прибыли:

На землях промышленности — территории, предназначенные для промышленных предприятий: заводов, фабрик, энергостанций.

На землях особо охраняемых территорий и объектов — заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты: на таких землях запрещены любые производства. Строительство возможно только с разрешения властей.

На землях лесного фонда — территории, покрытые лесом, просеки, болота, лесные дороги. Такие земли используют для лесного хозяйства. В лесном фонде возможно только строительство некапитальных объектов отдыха и благоустройство территории.

На землях запаса — Озера, реки, любые природные и искусственные водоемы и их прибрежные зоны. Чтобы их использовать, нужно обратиться в Росреестр или местную администрацию. Возможен и такой вариант: стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию.

На землях водного фонда — сложнее (или невозможно) перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых и земли водного фонда.

Как получить разрешение на постройку

Часто владельцы дач задаются вопросом: если в собственности есть участок для садоводства, можно ли строить дом для постоянного проживания
?

Построить на законных основаниях жилище для постоянного проживания, можно при выполнении нескольких условий:

Если дача является единственной недвижимой собственностью владельца.
Если изменилась граница населенного пункта, и садоводчество оказалось в черте города.
Если было получено соответствующее разрешение административных органов.

Если администрация разрешила, можно приступать к застройке

Для того, чтобы получить разрешение на строительство, нужно выполнить несколько действий:

обратиться в ЕГРН за выпиской с информацией о наделе;
предоставить администрации населенного пункта план застройки для согласования;
получить разрешение у представителя исполнительной власти.

Для строительства нужно предоставить документы согласно списку:

паспорт гражданина России или иной документ, подтверждающий личность собственника;
свидетельство о покупке имущества или иной документ на собственность;
выписка из реестра с описанием участка;
проект строительства;
разрешение коммунальных служб на подведение водоснабжения и канализации;
графическая схема объектов недвижимости на участке.

Если земля находится в границах некоммерческого объединения, проводится публичное голосование, на котором выносится разрешение на строительство. В том случае, если участники товарищества проголосовали против, разметка участка и строительство невозможно.

О строительстве домов на садовых земельных участках в видео:

Как итог – что меняется в 2019 году

Прежде чем уточнять, можно ли строить дом на участке для ведения садоводства, стоит дождаться поправок к закону от 2019 года. Согласно новому закону, дачные и садоводческие наделы будут объединены в одну категорию.

С новыми поправками в границе садоводческого надела будет разрешено строить жилые дома с возможностью регистрации при наличии разрешения от администрации. Разрешение или отказ в постройке дома выносится на открытом слушании в присутствии собственника.

Строительство дома на землях сельхозназначения

Это один из самых распространенных вопросов можно ли построить дом на земле сельскохозназначения, на которые очень важно обратить внимание перед совершением покупки. Необходимо учесть сразу несколько обстоятельств:

Какая именно сельхоздеятельность разрешена на земле.
Можно ли возводить капитальное строение.
Есть ли возможность зарегистрироваться и получить прописку в построенном доме.

Само по себе строительство на земле сельхозназначения разрешается, но не всякое. Прежде всего, каждый владелец может возводить капитальные и временные (некапитальные) сооружения, которые непосредственно нужны для осуществления сельскохозяйственной деятельности, в соответствии с видами разрешенного использования:

Теплицы.
Сараи.
Помещения для содержания животных.
Заборы и ограждения.
Помещения для охраны.
Помещения для хранения сырья (ангары, склады и т.п.).

При этом если владелец земли сельхозназначения намерен строить на ней временное сооружение, никаких дополнительных разрешений получать для этого не нужно. Если же на земле предполагается строительство капитального объекта, необходимо получить разрешение в местной Администрации.

Наряду с этими возникает вопрос и о таком виде использования земли сельхозназначения, как строительство индивидуального дома, с возможностью круглогодичного проживания в нем. В этом случае есть только один вариант получения разрешения. Собственнику предстоит доказать представителям Администрации, что такой дом обязательно нужен для совершения сельскохозяйственной деятельности. При этом получение разрешения будет содержать формулировку «для ведения КФХ», то есть имеется в виду, что собственник должен зарегистрировать и крестьянско-фермерское хозяйство.

Например, в случае разведения свиней, пчел, рыб, кроликов практически всегда требуется непрерывное нахождение владельца. Таким образом, если сам дом связан с деятельностью, и без него обойтись не получится, то у собственника появляется шанс получить разрешение на строительства дома на земле сельхозназначения.

О том, на каких территориях в принципе разрешается возведение капитального жилого дома, можно увидеть на видео.

Порядок получения разрешения

Порядок получения документа для строительства на земле сельхозназначения довольно простой – собственник всегда обращается в орган местного самоуправления (Администрацию) и подает такой пакет документов:

свой паспорт;
свидетельство о собственности;
договор, в соответствии с которым был приобретен участок (купля-продажа, мена и другие);
кадастровый паспорт;
градостроительный план;
положительное экспертное заключение о строительстве (если такая экспертиза обязательна в данном случае).

Госпошлина за получения документа не оплачивается, т.е. процедура полностью бесплатна для собственника. Администрация составляет расписку о факте приема документов и заявки в работу, после чего в течение 1 месяца (срок отсчитывается со следующего рабочего дня) должна принять решение о выдаче разрешения или об отказе. При этом гражданин может обжаловать подобное решение, для чего ему необходимо обратиться в суд.

Важно понимать, что документ на строительство на земле сельхозназначения действует в течение 10 лет – т.е. повторного обращения за получением разрешения в течение всего этого срока не понадобится. После этого производится строительство, а здание оформляется в собственность в местном отделении Росреестра

После этого производится строительство, а здание оформляется в собственность в местном отделении Росреестра.

Понятие земель сельскохозяйственного назначения

В пределах ст.7 Земельного кодекса РФ законодатель выделил 6 категорий земель согласно их целевому назначению и отдельно – земли запаса. Некоторые земли (поселений, транспорта, обороны) используются человеком в качестве пространственного базиса для размещения зданий, имущественных комплексов предприятий, инженерной инфраструктуры и других объектов. Они подвергаются наибольшему антропогенному влиянию.

Другие земли (особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда) сохранили явственную связь с природой. Они используются преимущественно для организации рационального использования природных ресурсов, охраны окружающей среды и рекреационных целей.

И только сельскохозяйственные земли непосредственно используются для выращивания сельскохозяйственной продукции, являясь незаменимым средством ее производства. Земли сельхозназначения по праву считаются стратегическим объектом жизнедеятельности, основой экономического и экологического благополучия страны, каждого региона и муниципалитета в отдельности.

Определение сельскохозяйственных земель содержится в п. 1 ст. 77 ЗК РФ.

Ими признаются участки за чертой населенных пунктов, уже используемые для ведения сельского хозяйства или предназначенные для этой цели. Специфика правового режима земель сельского хозяйства обусловлена их целевым назначением, использованием для выращивания растений, разведения домашних животных, птицеводства.

Отличительным признаком земель рассматриваемой категории признается плодородие почв. Однако нельзя забывать, что часть земель сельскохозяйственного назначения используется для реализации второстепенных задач – размещения хозяйственных построек, защитных насаждений и пр.

Законодатель использует в нормативных актах такие категории как «земли сельхозназначения» и «земли сельхозиспользования». Их логический объем не одинаков. Можно утверждать, что:

земли сельхозназначения – это составная часть земельного фонда России, выделенная в самостоятельную категорию согласно специфическому целевому назначению;
земли сельхозиспользования – совокупность участков из состава земель промышленности, поселений и любых других категорий, по признаку основного хозяйственного назначения используемых в качестве сельхозугодий.

Попеременно, используя каждый из этих терминов, законодатель распространяет регуляторное влияние предписаний земельного законодательства на те или иные правоотношения.

Понятие и состав земель специального назначения, характеристика правового режима

Земли, на которых располагаются объекты электросетевого хозяйства. К системе электросетевого хозяйства относят следующие объекты: воздушные (надземные) линии, подземные (могут быть и подводными) линии, опоры воздушных линий, специальные устройства, здания, сооружения для обслуживания этих линий. Правила определения размеров земельных участков утверждены постановлением Правительства РФ № 486 от 11.08.2003 года. Трассы должны располагаться, как правило, вдоль дорог и линий севооборота (расположения с/х культур). К этому постановлению есть приложение и градация размеров от мощности. Для обеспечения безопасности населения, а также безопасности объектов устанавливаются охранные зоны. Порядок установления определяется Правительством РФ (постановление Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 года): в пределах этих зон устанавливаются ограничения и запреты на определенные виды деятельности. Так, например, п. 8 этих Правил предусматривает, что запрещается размещать любые объекты, которые могут препятствовать доступу объектов электросетевого хозяйства, запрещается размещать свалки, работать электроударным механизмом. Все лица обязаны обеспечивать доступ работников электросетевого хозяйства для предотвращения или устранения аварий, а также для ремонта хозяйства.

Интересное: Выплаты медаль ордена за заслуги перед отечеством 2 степени

Ст. 89 ЗК РФ определяет земли энергетики как земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций, эксплуатации объектов энергетики и права на которые возникли у участников земельных правоотношений по основаниям, предусмотренным ЗК, федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ. В этой статье говорится и о целях предоставления земельных участков. Земельные участки предоставляются для:

Угодья

Разрешенное использование земель сельскохозяйственного назначения устанавливается для особо ценных территорий. К ним относят угодья, стоимость которых по кадастровой оценке выше средней, сложившейся на конкретной местности, на 10%. В эту же категорию включены участки опытно-производственных и научно-исследовательских подразделений и организаций среднего и высшего спецобразования, а также государственные сортоиспытательные территории.

Разрешенное использование земель сх назначения предусматривается и для искусственно орошаемых и осушаемых угодий со стационарными и открытыми системами.

Дом, построенный без разрешения на землях КФХ: могут ли снести?

Согласно законодательству снести дом, на строительство которого собственник не получил разрешения в местных органах власти, могут в некоторых случаях.

Снести дом могут:

если возведение дома могло нанести ущерб соседним собственникам, что подтверждается документально;
если дом был построен в природоохранной зоне (вблизи питьевых водоемов, заповедников, питомников);
если расположение дома находится в непосредственной близости от газовой трубы, кабелей высокого напряжения, прохождения автотрассы.

При этом возмещение расходов на строительство дома не предполагается. Согласно решению суда собственник будет обязан снести незаконное строение.

Виды земель поселений и строительство

Земли предназначены для строительства различного вида зданий, что обозначено назначением и зонированием;
Земли являются собственностью государства, муниципалитета или физического лица;
В собственности поселения остаются дороги, парки, пруды и бульвары, поскольку передача их физическому лицу в частную собственность запрещена законом.

Разделенные участки используются исключительно по назначению, если строение и земля, на которой оно расположено, не угрожают людям. На собственном владении можно заниматься хозяйством и другими видами деятельности. Промышленные предприятия разрешается строить на зонах промышленной категории, нарушать пределы которых запрещено.

Правовое регулирование

Использование земель поселения регулируется несколькими кодексами Российской Федерации:

Земельный кодекс;
Региональное земельное и градостроительное законодательство;
Правила землеиспользования и застройки;
Строительные нормы, которые относятся к правилам землеиспользования.

Существуют акты, которые регулируют раздел полномочий между различными эшелонами власти. Регламент земле использования может распространятся только на одно поселение или отдельный регион.

То есть каждому населенному пункту федерального значения устанавливаются определенные правила землеиспользования. В данном регламенте указана схема зонирования, градостроительные нормы и процедура осуществления полномочий органами власти.

Что такое земли поселений? Фото:cf.ppt-online.org

Градостроительный регламент содержит:

описание зональных категорий и их предназначение;
виды назначения;
допустимые размеры участка;
ограничение на эксплуатацию земель;
рамки строительства и реконструкции.

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование земель — это ограниченный список допустимых видов использования земельного участка. Для того, чтобы изменить целевое предназначение земли, нужно пройти длительный и трудоемкий процесс согласований.

На землях, которые находятся на территории населенного пункта, разрешается строительство муниципальных объектов с последующим развитием. Если владельцем участка земли является физическое лицо, то частные владения остаются в собственности владельца.

Предназначением таких земель является создание всех условий для проживания и развития жителей, поскольку особенность данной территории — это высокая концентрация населения на небольшом участке. В зависимости от предназначения земель осуществляется присвоение им категорий. Для этой процедуры важны такие параметры:

численность населения;
научно-производственный уровень деятельности в данном населенном пункте;
взаимосвязанность характерных свойств населенного пункта и административно-территориального разделения.

Определенному участку на территории населенного пункта могут быть присвоены следующие категории:

общественные места, такие как парковые зоны, городские площади, пляжные территории, и прочее;
земли сельхоз назначения, на которых фермеры ведут свою сельскохозяйственную деятельность;
земли природоохранного и оздоровительного предназначения — это заповедные зоны, лечебно-профилактические учреждения и их территории, санатории;
земли для охоты, отдыха на природе, походов гражданского населения;
территории производственного характера, на которых расположены промышленные предприятия различной производственной мощностью.

Особенности, правила разрешенного использования

Существует целая система правил, которые должны соблюдаться в процессе определения вида разрешенного использования:

многоэтажные строения на территории жилого сектора. Особенность этого вида — разрешение хаотично строить многоквартирные дома, образовывать улицы, блоки и микрорайоны;
на всех участках разрешается строить только индивидуальные жилые строения;
размещение рекреационной зоны допускается в пределах и вне пределов населенного пункта;
на участках для строительства промышленных объектов, а также административных зданий разрешено возводить коммунальные объекты, продовольственные и непродовольственные объекты, складские помещения;
на транспортных участках можно строить автовокзалы, морские и речные порты, аэропорты и объекты транспортного обслуживания;
земли для электроснабжения;
в пределах населенного пункта могут быть расположены особые участки, которые относятся к охраняемым территориям. Это такие участки как парковые зоны, зоологические сады, заказники, объекты культурно-исторического наследия.

Категории земель и виды их использования смотрите в этом видео:

https://youtube.com/watch?v=lC8tOufJhFY

Специфика правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим использования сельхозземель регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Примечательно, что под регулятивное воздействие последнего не подпадают участки предоставленные под личное подсобное хозяйство, гаражное строительство, а также те, на которых размещена недвижимость.

Основные положения, отображающие специфику правового режима сельхозземель:

Сохранение целевого использования участков сельхозназначения.

Принцип оговорен ст. 1 вышеназванного Закона № 101-ФЗ и во многом декларативен. Прямого запрета на смену целевого назначения и/или разрешенных способов использования в отечественном законодательстве нет.

Исключение: продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

Установление граничной площади сельхозугодий, расположенных на территории муниципального района/округа, могущих находиться в собственности одного лица.

В силу п. 2 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ ограничение определяется региональным законом, однако не может быть меньшим 10% сельхозугодий соответствующего района/округа.

Возможность установления минимальной площади участков сельхозназначения региональным законом.

Это право, а не обязанность региональных властей (п. 1 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ). Если лимит установлен, он должен равняться минимальной площади участка, предоставляемого для ведения фермерского хозяйства (п. 1 ст. 19.1 того же Закона). Представители аграрной науки ратуют за установление минимальных размеров участков сельхозназначения повсеместно. Мотивация: дробление сельхозугодий сводит к минимуму возможности рационального землепользования.

Запрет передачи сельскохозяйственных земель в собственность иностранцам, иностранным компаниям.

Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний. Примечательно, что иностранцы и иностранные компании вправе получать сельхозугодья в аренду.

Установление за публичными образованиями (субъектами РФ, а в случаях, оговоренных региональным законом, муниципалитетами) права приоритетного выкупа сельхозугодий на случай их продажи.

Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем.

Договор, заключенный с нарушением права приоритетного выкупа, никчемен. Сегодня случаи использования публичными образованиями права приоритетного выкупа в России редки.

Глава III Федерального закона РФ № 101-ФЗ посвящена обороту долей в праве общей собственности на участки сельхозназначения. Законодатель не решился императивно установить минимальные площади участков сельхозназначения для обеспечения рационального землепользования и планирования мероприятий по поддержанию и восстановлению плодородия почв. Однако он разными способами предотвращает их дробление.

Одним из них можно считать признание оборотоспособности долей без выделения участков в натуре. Долю можно продать, подарить, обменять, передать в залог или ипотеку. Сложилась судебная практика, в рамках которой собственникам малозначимых долей сельскохозяйственных участков судьи отказывали в выделении доли, назначая соразмерную компенсацию.

Земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования таких участков