Для чего нужны новые правила
Ранее в качестве заказчиков ККР могли выступать только органы местного самоуправления. Деньги на работы выделялись из бюджета и субсидий региона, а также федерального бюджета. Теперь у частных лиц (владельцев объектов недвижимости) есть возможность заказать проведение ККР за свои деньги. Это могут быть управляющие территорией юридические лица или инициативная группа физических лиц, у которой есть согласие на проведение работ от собственников объектов недвижимости. Под территорией здесь подразумеваются садовые/огородные товарищества и гаражные кооперативы.
У дачников и ранее была возможность скинуться и заказать проведение обычных кадастровых работ на участки и строения на них. Однако оформлять акты согласования местоположения границ требовалось по каждому участку. То есть каждому владельцу нужно было самому обращаться в регистрирующий орган. При этом возможности внести в ЕГРН сведения о контурах строений в этом случае не было. Для этого нужно было заключать отдельные договоры подряда на кадастровые работы по подготовке техплана строения.
Как формируется стоимость кадастровых работ
Приказом МЭР РФ № 14 от 18.01.2012 г. «Об утверждении методики определения платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ в целях выдачи межевого плана» обозначены виды процедур, приведен расчет цен по нормативам, определена приблизительная стоимость кадастровых работ.
Оплата услуг коммерческих структур и независимых кадастровых инженеров продиктована спросом и предложениями на рынке, однако механизм определения стоимости не отличается от государственной методики.
В Приказе № 14 приводится формула, по которой вычисляется стоимость кадастровых работ: Трудоемкость работ × Цена нормативного часа × (1+НДС) = Плата за услуги.
От каких факторов зависит ценообразование
Увеличить или сократить стоимость услуг могут определенные обстоятельства при проведении тех или иных кадастровых работ.
К этим факторам относятся следующие:
- Регион расположения земельного участка — в столице или городах с высоким уровнем доходов и дорогостоящими земельными участками стоимость услуг за проведение кадастровых работ несколько выше, чем в других регионах. Например, в Московской области межевание стоит в 1,5-2 раза больше, чем на периферии.
Наличие/отсутствие документации по земельному участку — сбор бумаг и справок является трудоемким процессом, он занимает почти половину объема всего цикла работ, поэтому недостача необходимой документации усложнит рабочий процесс и увеличит стоимость услуг.
Восстановление бумаг обойдется в 2 раза дороже обычной стоимости услуг. Потребуется кадастровый паспорт, удостоверение права собственности, зарегистрированного в ЕГРП, подтверждение права собственности (получение в наследство, дар, договор купли-продажи).
При отсутствии кадастрового плана делается копировка генерального плана местности, по которому происходила нарезка земельного участка, или топографического плана с обозначенными границами участка.
- Местоположение земельного участка — чем дальше находится территория от выбранной кадастровой службы, тем больше затрат потребуется на проведение кадастровых работ. Повышаются расходы на топливо, время, затраченное на выезд, оплачиваются командировочные.
- Характеристики территории — особенно, если они усложняют проведение полевых работ.
- Наличие смежных участков и спорных территорий.
- Назначение, площадь, конфигурация и особенности земельного участка — чем больше территория, тем больше протяженность границ, могут присутствовать изгибы. Все эти моменты усложняют рабочие процессы.
Землеустроительные работы
Под землеустроительными мероприятиями понимают комплекс действий, выполняемых государственными структурами совместно с геодезическими службами для изучения земельных наделов и изменений на них. Эти сведения берутся за основу для межевания участков с установкой знаков, а также планирования способа эксплуатации территорий.
Эта услуга заказывается при измерении пределов административных единиц и выделении земель под сельское хозяйство и строительство, консервации непригодных к использованию участков. Исследования включают в себя:
- сбор данных о текущем состоянии земель;
- описание точного местоположения границ, фактическое соответствие параметров записям в ЕГРН — все бумаги оформляются в соответствии с нормативными актами;
- геодезические исследования, картографические работы, которые предполагают сбор сведений на проверяемой территории посредством проведения замеров землевладения, определения высот и координат, наблюдения за переменами на нем;
- вычисление границ участка с установкой и фиксацией знаков, занесение параметров в заведенные землеустроительные документы;
- планирование рациональности дальнейшей эксплуатации земли необходимо для закрепления за ней целевого назначения в соответствии с утвержденными проектами развития округа и страны в целом;
- внутрихозяйственное обустройство земельных наделов на отдаленных территориях, используемых для сельского хозяйства без изменения традиционного образа жизни местных жителей.
Целью землеустроительных работ является приведение операций с землей в необходимый порядок, целесообразное использование на благо развития государства, а также охрана земельных ресурсов. При обнаружении деградирующих мест разрабатываются мероприятия на восстановление их свойств.
Теплосберегающая пленка для окон – современный способ снижения теплопотерь в доме
Иные» мероприятия
Существуют различные мероприятия, входящие в комплекс кадастровых работ.
Учет в кадастре
В этом случае подразумевается оформление всей нужной документации и материалов. Каждый жилой и нежилой недвижимый объект подлежит проведению данной процедуры вне зависимости от того, каковой является форма имущества, для чего она будет использоваться и т.д.
Сведения из учета применяются для того, чтобы заполнить разного рода бумаги. На основании учета вносятся сведения в таблицы и графики, а также формируются отчеты по статистике.
Создание межевого плана
Для определения конкретных границ надела необходимо сформировать межевой план, т.е. документ с отображенными в нем сведениями о границах и размере земли. Он оформляется после произведения обмера размера всех объектов, согласования границ и прочих действий.
Касательно недвижимых единиц проводится анализ, сбор и обработка существующих материалов, после чего выдается финальная документация.
Предоставление кадастрового документа
Для того чтобы хозяин смог законно владеть собственным имуществом, он должен иметь кадастровый паспорт, содержащий в себе все общие, технические и юридические данные, позволяющие зарегистрировать недвижимый объект.
Кадастровый паспорт представляет собой документ, требующийся для осуществления сделок с участками земли, выполнения на них работ, решения конфликтов и т.п. Форма и процедура заполнения паспорта определена Минэкономразвития.
Выписка из кадастра
В кадастровом паспорте имеется самая разная информация об объекте недвижимости. Если владельцу необходимо получить какую-то ее часть, он делает запрос на получение выписки. Здесь находятся именно те сведения, которые интересуют заказчика.
Кто может заниматься процедурами?
Состав и содержание всех видов кадастровых работ считаются достаточно сложными и специфическими. Поэтому данными мероприятиями должен заниматься исключительно квалифицированный специалист. К нему предъявляются следующие требования:
- наличие высшего образования в соответствующей сфере деятельности;
- прохождение государственной аттестации;
- наличие разрешения на работу, представленного официальной лицензией.
Землевладелец может обратиться за такими услугами не только в государственную организацию, но и в какую-либо частную компанию, при этом важно убедиться в наличии нужного оборудования, знаний и разрешений. Если будет выбран кадастровый инженер, который не обладает лицензией на работу, то все документы, созданные им, не будут обладать юридической силой, поэтому не смогут использоваться для постановки земли на учет или заключения разных сделок
Выбранный специалист должен хорошо разбираться во всех видах кадастровых работ. Расходы, которые придется понести заказчику, зависят от размера территории, расценок выбранной компании и других показателей
Если будет выбран кадастровый инженер, который не обладает лицензией на работу, то все документы, созданные им, не будут обладать юридической силой, поэтому не смогут использоваться для постановки земли на учет или заключения разных сделок. Выбранный специалист должен хорошо разбираться во всех видах кадастровых работ. Расходы, которые придется понести заказчику, зависят от размера территории, расценок выбранной компании и других показателей.
Как выбрать надёжную компанию для проведения кадастровых работ – 4 простых совета
Как выбрать надёжную компанию для проведения кадастровых работ, которая решит любые проблемы?
Рекомендуем несколько практичных советов по выбору такой организации.
Совет 1. Выбираем компанию с современным оборудованием
Фирмы должны быть оснащены самым современным оборудованием — это повышает производительность и качество обслуживания.
В распоряжении компании должна быть вся необходимая техника для обмера и съёмки объектов, актуальное программное обеспечение для обработки данных и выполнения других камеральных работ.
Совет 2
Обратите внимание на портфолио компании. Хорошо, если на счету фирмы — множество выполненных проектов, достаточное количество положительных отзывов и мало опротестованных экспертиз
Такой компании можно смело доверить любые работы на объектах и территориях
Хорошо, если на счету фирмы — множество выполненных проектов, достаточное количество положительных отзывов и мало опротестованных экспертиз. Такой компании можно смело доверить любые работы на объектах и территориях.
Совет 3. Не пытайтесь сэкономить
Кадастровые работы – это платная услуга. Не пытайтесь сэкономить, выбирая недорогую организацию. Скупой платит сами знаете сколько, а качество требует соответствующего вознаграждения.
Стоимость процедур зависит от вида услуг, сложности, удалённости объекта и других факторов.
Примерные цены на кадастровые работы в Москве и Московской области представлены в таблице:
Как видно из таблицы, цены в столице весьма приличные. И снижаться не будут. Это связано с транспортными расходами и использованием дорогого оборудования.
Совет 4. Проверяйте лицензию на проведение кадастровых работ
Любая фирма должна иметь лицензию на проведение кадастровых работ.
Законодательство РФ предусматривает выдачу аттестата кадастрового инженера лицам:
- имеющим гражданство Российской Федерации;
- специальное образование;
- не имеющим судимости.
Лицензию можно проверить на сайте Росреестра. Информация общедоступная.
На всех этапах кадастровых работ рекомендуется обращаться к квалифицированным специалистам. Юридические услуги по любым вопросам оказывает компания Правовед.ru. Связаться с юристами фирмы можно через интерактивный чат.
Ознакомиться с функционалом и списком услуг можно непосредственно на сайте Правоведа. Сервис работает в круглосуточном режиме, без перерывов и выходных. На портале постоянно присутствует несколько сотен юристов в онлайн режиме.
Как проводят кадастровые работы – 7 основных этапов
Организацию кадастровых работ проводит кадастровый инженер.
Каждый объект требует индивидуального подхода, но общие принципы и этапы работы всё же есть.
Этап 1. Детальный анализ документации, представленной заказчиком
Заказчик пишет заявление, на основании чего составляется договор на кадастровые работы.
Специалист запрашивает, собирает и анализирует большой пакет документов, в который входят:
- общие, правовые данные о недвижимости;
- картографические материалы;
- данные о смежных землепользователях, инженерных коммуникациях и т.д.
К договору прилагается смета на кадастровые работы, в которой оговариваются все цены на услуги.
Этап 2. Съёмка участка и окрестностей объекта
Полевые работы – важный составной элемент кадастровых работ.
На этом этапе выполняется:
- обследование и оценка окрестностей;
- обмер и съёмка участка;
- закрепление всех поворотных точек на местности;
- уточнение, а также согласование границ объекта недвижимости со смежными землепользователями.
Этап 3. Обработка спутниковых данных и измерений, полученных в ходе геодезии
В камеральных условиях осуществляется обработка всех материалов. Спутниковая съёмка применяется, когда нельзя провести традиционную геодезическую съёмку из-за кривизны местности и иных недостатков, которые вызывают недопустимую погрешность измерения.
На этой стадии выполняется расчёт координат и высот поворотных точек, построение чертежей. При работе специалист пользуется новейшим программным обеспечением.
Этап 4. Подготовка недостающей документации
Заказчик предоставляет кадастровому инженеру всю информацию о недвижимости. Специалист собирает, систематизирует и анализирует данные об объекте.
Могут понадобиться дополнительные материалы, которые кадастровый инженер запрашивает в других организациях. Иногда необходимо заменить документы старого образца на новые.
Этап 5. Разработка межевого плана
Главным мероприятием, входящим в кадастровые работы, считается разработка межевого плана. Это документ составлен на основании кадастрового плана и включает всю информацию об участке. Технический план оформляется только для зданий, построек и сооружений.
Межевой план содержит текстовую и графическую части. Текстовая часть состоит из общей, технической и правовой информации об участке, материалов согласования границ и т.д.
Графическая часть воспроизводит местонахождение объекта, конфигурацию, поворотные точки, расположение инженерных коммуникаций.
Этап 6. Получение желаемой документации
В результате кадастровых работ специалист разрабатывает Межевой план или Технический план. Иногда оформляются дополнительные документы. К ним относятся: Кадастровый план, Кадастровая выписка или другие официальные бумаги.
Результатом работы считается оформление и выдача Кадастрового паспорта.
Этап 7. Согласование и подписание акта о проведении работы
Итоговая стадия — подписание и согласование акта о проведении кадастровых работ.
В документе указываются:
- кадастровый номер;
- площадь и границы объекта;
- адрес и реквизиты заказчика.
Акт о проведении кадастровых работ согласовывается со всеми смежными землепользователями. Документ подписывается кадастровым инженером и руководителем организации, которая осуществляет кадастровые работы, скрепляется печатью.
Всё сказанное в этом разделе закрепим и обобщим с помощью примера.
Пример
На земельный участок Ильи Соколова оформлен Кадастровый паспорт. Но со временем произошли изменения — были сооружены жилые постройки.
Границы земельного участка при этом не изменились. Нужны ли кадастровые работы? Ответ — да, в обязательном порядке.
При сборе документов специалисту потребуется запросить кадастровую выписку о земельном участке. Далее инженер сделает обмер и съёмку недвижимости, проведёт обработку измерений, разработает Технический план на постройки и выдаст заказчику Кадастровый паспорт.
Рекомендую посмотреть видеоролик о порядке проведения комплексных кадастровых работ.
Кадастровые работы: основные определения и особенности проведения
Чтобы понять, что такое кадастровые работы, необходимо обратиться к законодательству России. ФЗ № 361 четко определяет формулировку данного определения.
Кадастровые работы представляют собой совокупность процедур по сбору и анализу сведений, документов, исследованию особенностей земельного участка.
После этого специалисты сформируют документы для постановки объектов на кадастровый учет. В результате этого строениям или участкам могут быть присвоены уникальные характеристики и выданные правоустанавливающие документы — паспорт, выписка и другие.
Самым распространенным поводом для обращения в кадастровые агентства является несоответствие данных о земле действующим документам — месторасположению, площади. Правовое оформление границ участка и закрепление на местности возможно только после проведения кадастровых работ.
Цели и задачи кадастровых работ
После того, как данные плана регистрируются в Росреестре, землепользователь имеет право оформить участок или объект в собственность или зарегистрировать изменения. Включение данных об участке подтверждается получением кадастрового паспорта или кадастровой выписки.
Основной задачей кадастровых работ является юридическое оформление границ участка и их закрепление на местности.
Условия проведения работ
Все виды выполненных кадастровых работ должны реализоваться с учетом многочисленных условий и требований. К ним относятся:
- площадь участка не должна отличаться от содержания градостроительного регламента;
- не допускается, чтобы границы данной территории каким-либо образом пересекались с другими наделами, которые могут принадлежать другим лицам или государству;
- не получится выполнить работы, если эти мероприятия приведут к тому, что невозможно будет воспользоваться другими объектами;
- не разрешается, чтобы участок заходил за наделы, принадлежащие соседям.
Если для выполнения процесса приглашается неквалифицированный инженер, то он сможет не учесть всех этих требований. В этом случае документы, составленные им, не будут обладать юридической силой.
Для чего нужны кадастровые работы
Основная цель кадастровых работ – точное установление границ земельного участка или сооружения (в том числе находящегося в процессе строительства). Это мероприятие направлено на то, чтобы собственник получил возможность избежать возможных разногласий с владельцами соседних участков.
При необходимости расширить свое владение или разделить его на объекты, требуется соглашение не только всех собственников данного участка, но и владельцев соседних территорий, в какой форме собственности они бы не находились (личной, государственной, муниципальной). Кадастровые работы позволяют зафиксировать конкретные данные, характеризующие объект недвижимости, в отношении которого проводятся изыскания.
Нередко кадастровые работы проводятся для того, чтобы сопоставить номинальные характеристики земельного участка (адрес, границы, площадь, местоположение) с их фактическими значениями.
По завершении работ составляется межевой (если объектом кадастровых работ выступает земельный участок) или технический план (работа с недвижимым имуществом – жилыми и производственными сооружениями, отдельными помещениями, местами общего пользования, комнатами, а также объектами, которые находятся в процессе строительства), которые используются для постановки объекта на учет в государственный кадастровый орган.
Полученные данные могут использовать как государственные структуры, так и налоговые органы.
Технический паспорт, получаемый владельцем объекта после проведения кадастровых работ и постановки на учет, является основным документом, позволяющим подтвердить право собственности. При помощи технического паспорта владелец может осуществлять сделки с объектом недвижимости (купля, дарение, продажа, сдача в аренду, разделение на участки).
С 2018 года отсутствует возможность каким-либо образом распоряжаться недвижимым имуществом без полного перечня документов, которые составляются на основании определения точных границ участка или сооружения. Эти данные получаются в результате проведения кадастровых работ.
Основные цели кадастровых работ можно выделить следующим образом:
• Определение точных границ участка (требуется при возникновении спорных ситуаций с владельцами смежных участков, подтверждения собственности, вступления в наследство и т.д.).
• Определение и описание индивидуальных характеристик конкретного земельного участка или строительного сооружения. На их основе выдается кадастровая выписка, а также производится оформление (и изъятие) кадастрового паспорта.
• Снятие объекта с кадастрового учета (например, при сносе).
На основе данных, полученных в результате кадастровых работ, составляется межевой или технический план (первый касается земельных участков, второй – прочих объектов недвижимости, сооружений). Документ содержит в себе актуальные сведения о кадастровом объекте, которые подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.
Особенности кадастрового паспорта
Технический паспорт – документ, который является подтверждением сведений, полученных в результате кадастровых работ, а прав владельца на распоряжение имуществом. Согласно законодательству, кадастровый паспорт должен содержать в себе ряд сведений:
• Схема-чертеж земельного участка или объекта недвижимости с обозначением комнат и прочих помещений, находящихся на его территории.
• Присвоенный кадастровый номер.
• Адрес, местоположение, границы , площадь и размещение земельного участка. Если паспорт касается сооружения, в нем отмечается количество комнат, их размещение и площадь.
• Категория земель и разрешенные виды их использования.
• Дата постановки на кадастровый учет, а также внесения изменений.
• Сведения о соответствии данных о границе земельного участка/сооружения действующему законодательству.
Технический паспорт составляется кадастровыми инженерами и является одной из ключевых целей проведения кадастровых работ. В случае недостоверности данных собственнику может быть отказано в регистрации прав или перехода прав на земельный участок/сооружение.
Какие действия выполняются инженером?
Первоначально землевладелец должен грамотно выбрать компанию, к которой будет обращаться за выполнением кадастровых работ. После этого делается техническое задание, на основании которого назначенный специалист выполняет следующие действия:
- планируется разграничение территории;
- запрашиваются у владельца земли разные документы, подтверждающие, что именно он является законным собственником надела;
- проводится съемка участка и окрестностей;
- осуществляются многочисленные расчеты;
- собирается информация о наделе и соседних участках;
- формируется многочисленная документация, содержащая сведения о земле;
- составляется отчет, который может передаваться в Росреестр для постановки участка на учет или для внесения разных изменений в ЕГРН.
Во время работы инженер обязан сравнивать полученные значения с нормативами, установленными на законодательном уровне.
Какими документами регулируются кадастровые работы?
Проведение комплексных кадастровых работ регламентируется главой 4.1. Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ “О кадастровой деятельности” (далее – Закон № 221-ФЗ), введенной в действие с 1 января 2015 года.
Под комплексными кадастровыми работами понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех земельных участков, расположенных на территории одного кадастрового квартала или нескольких смежных кадастровых кварталов. При этом сведения о таких участках не должны соответствовать требованиям, установленным на основании Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон № 218-ФЗ). В частности, речь идет о требованиях к описанию местоположения границ земельных участков, земельных участков, занятых зданиями или сооружениями, площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории, зданий, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в установленном Законом № 218-ФЗ порядке ().
Когда возникает необходимость в мероприятиях?
Кадастровые работы могут понадобиться в разных ситуациях. Наиболее часто данные процедуры проводятся в следующих случаях:
- получение участка от государства для временного использования;
- изъятие участка земли;
- перераспределение территорий;
- соединение нескольких наделов в один участок;
- возникает необходимость определить границы территории;
- устанавливаются участки, которым был нанесен урон людьми или природными факторами;
- требуется консервация или рекультивация территории.
Конкретные виды земельно-кадастровых работ, которые должны проводиться для определенного участка, зависят от состояния земли, ее категории, назначения и способа получения владельцем.
