Кадастровая оценка земельных участков

Как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости: пошагово

Иногда владелец недвижимости получает в платёжном уведомлении налоговой инспекции непомерно высокую плату. Такое может произойти, если в результате очередной переоценки кадастровое учреждение или уполномоченная комиссия оценщиков допустила ошибку в расчётах. В этом случае допустимо перепроверить полученные расчёты и написать заявление об исправлении ошибки.

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости следующий:

1. Уполномоченная комиссия выделяет земельный массив или жилой квартал, в котором планируется проведение оценки.
2. Население информируется о предстоящей инвентаризации.
3. Рассчитывается удельный оценочный параметр, на основании чего устанавливается кадастровая стоимость одного квадратного метра земли или жилья.
4. Если речь идёт о землях, к удельной стоимости присчитываются дополнительные параметры, которые зависят:
   • от категории земель;
5. их разрешённого использования;
6. приближенности к центру (в зависимости от статуса населённого пункта);
7. развития инфраструктуры;
8. обеспечения коммуникациями и т.п.
9. В отношении к жилым и нежилым зданиям и помещениям, дополнительными параметрами будут следующие:
   • инвентарная стоимость единицы учёта;
10. степень амортизации постройки;
11. район расположения;
12. развитие инфраструктуры района, тип населённого пункта.

Профессиональные оценщики охватывают кадастровые кварталы общей удельной стоимостью, что регламентировано положением п.2 ст.66 ЗК РФ. Переданные сведения попадают в администрацию, где утверждается окончательная стоимость. Если смежные кадастровые кварталы с аналогичными свойствами показывают разные ценовые параметры, муниципалитет ориентируется на более высокий удельный показатель.

По завершении работ комиссия утверждает сведения и публикует их на официальном сайте администрации населённого пункта. Все перечисленные параметры должны выставляться при предоставлении итоговых сведений на основании Постановления Правительства от 7.02.08 г. № 52-ПП. Приняв за основу удельный оценочный параметр, можно самостоятельно перепроверить правильность расчётов.

Формула самостоятельной оценки

При известной удельной стоимости, следует воспользоваться следующей формулой:

1. Удельную стоимость умножить на количество метров земельного участка.
2. Полученная сумма будет равна общей кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если удельная стоимость не известна, для облегчения задачи следует воспользоваться Публичной кадастровой картой и узнать примерную стоимость.

Напомним, что удельная стоимость ЗУ — это стоимость 1 км.метра ЗУ!

Также перед тем как пользоваться картой советуем закрыть все другие вкладки и программы, т.к. она очень тяжелая и возможно будет долго загружаться!

Требуется соблюдать следующий алгоритм:

Программа выдаст готовый результат при условии, что искомый объект и сведения о нём введены в поисковик. Полученные сведения могут использоваться по усмотрению собственника недвижимости.

Более подробно о том, как узнать кадастровую стоимость по КН можно в этой статье. А также ее можно определить по адресу. Об этом мы поговорили здесь.

Результаты

В итоге сведения передаются в уполномоченные органы, которые распоряжаются данной информацией по назначению. К таковым относится Росреестр и ФМС. Если рассчитать стоимость оказалось затруднительно – можно воспользоваться поддержкой данных служб.

Безвозмездную помощь может оказать отделение налоговой инспекции региона. При личном посещении отделения, следует получить талон электронной очереди к консультанту. Попав на приём, нужно выразить свои сомнения в правильности проведённых начислений и предоставленных результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Специалист перепроверит информацию и пояснит основания проведённых расчетов.

Судебные перипетии, связанные с наличием экономического интереса

Как следует из материалов дела, рассмотренного в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13839/13, комиссия на основании отчета о рыночной оценке земли (который, как предписывает закон, прошел экспертизу в СРО) признала кадастровую стоимость участка равной рыночной. В итоге реальная цена участка уменьшилась более чем в четыре раза.

Однако администрация города не согласилась с размером установленной оценщиком рыночной стоимости и инициировала судебный процесс о признании ее недостоверной.

Первая и апелляционная инстанции пришли к выводу, что у администрации города отсутствует охраняемый законом экономический интерес в спорных правоотношениях, поскольку в силу положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности оспаривать кадастровую стоимость участка государственные или муниципальные органы могут только в том случае, если он находится в собственности соответственно государства или муниципального образования. В данном случае собственником земли является частное лицо (ОАО).

Администрация города же свой экономический интерес обосновывала тем, что земельный налог является региональным налогом. Соответственно, поступления от него идут в муниципальный бюджет. Поэтому результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектами налогообложения, затрагивают права в сфере экономической деятельности не только правообладателей земельных участков, но и муниципалитетов, поскольку неоправданное снижение кадастровой стоимости неизбежно скажется на пополнении бюджета.

Но, как отметили арбитры, круг участников налоговых правоотношений определен ст. 9 НК РФ, и в их числе исполнительный орган публично-правового образования не поименован. Следовательно, администрация города не может контролировать правильность определения базы по земельному налогу. Кроме того, суды указали, что администрация города не является главным администратором дохода бюджета по земельному налогу. Таким образом, собственного экономического интереса в этом деле администрация города не имеет (см. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013 № 03АП-6256/12, Решение Арбитражного суда Красноярского края от 03.12.2012 по делу № А33-11257/2012).

ФАС ВСО в Постановлении от 05.06.2013 № А33-11257/2012, напротив, признал наличие у администрации города собственного экономического интереса и привел при этом такие аргументы.

Формально исполнительные органы власти действительно не поименованы в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности в качестве субъектов, имеющих право обжаловать решения комиссий. Вместе с тем указанная норма не содержит каких-либо ограничений на возможность обжалования решения комиссии только определенными законом лицами.

О наличии экономического интереса у администрации города, по мнению ФАС ВСО, свидетельствуют следующие обстоятельства:

• земельный налог в полном объеме зачисляется в бюджеты городских округов (ст. 61.2 БК РФ);
• органы местного самоуправления самостоятельно организуют бюджетный процесс (ч. 1 ст. 132 Конституции РФ);
• вопросы формирования местного бюджета отнесены к вопросам местного значения (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»);
• администрация города разрабатывает и исполняет городской бюджет (устав города).

В то же время факт признания наличия у администрации в данном вопросе собственного экономического интереса не оказал должного влияния на окончательное решение кассационной инстанции.

ФАС ВСО в итоге пошел по иному пути. Вердикт окружного суда таков: у администрации города отсутствуют правовые основания для оспаривания решения комиссии. Формально все требования закона при вынесении решения комиссией были соблюдены: собственник участка представил комиссии отчет о рыночной оценке земли, который является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, и положительное экспертное заключение на него.

Фактически кассационная инстанция признала отчет оценщика достоверным априори. При этом арбитры не рассмотрели его по существу и не оценили обоснованность установленной им рыночной оценки стоимости земли. То есть, по версии арбитров, единственным и достаточным подтверждением реальности рыночной цены является положительное экспертное заключение СРО.

Порядок оценивания

Для начала разберемся, что такое кадастровая цена. Здесь речь идет о параметре, который получен посредством расчета с применением одной из существующих методик, и внесен в госкадастр недвижимости (ГКН). В роли оценщиков выступают независимые компании. При этом все процедуры проводятся в порядке, который прописан в Федеральном законе №135. Последовательность следующая:

• Принимается решение о необходимости организации кадастровой оценки на государственном уровне (ГКО).
• Создается список земельных участков или сооружений, которые подлежат оцениванию.
• Проводится конкурс на выбор достойного исполнителя по определению кадастровой цены. После с победителем заключается соглашение. В договоре прописываются задачи исполнителя и сроки предоставления результатов расчета.
• Определяется кадастровая цена, после чего формируется итоговый отчет.
• Проводится экспертиза готового отчета на факт корректности применения действующих методик, правильности выбора сферы применения объекта и так далее.
• Утверждаются результаты вычисления кадастровой цены.
• Результаты расчетов вносятся в госреестр недвижимости.

Вопрос принятия решения о необходимости проведения ГКО лежит на региональных или местных структурах, выбирающих компанию-оценщика. Далее они оформляют с ним соглашение. По закону частота ГКО должна производиться раз в пять лет (максимальный промежуток). Существуют требования и в отношении минимального периода оценки – раз в 2 года.

Для организации ГКО формируется список объектов, которые подлежат оцениванию. При этом оценка проводится комплексно – то есть для всех объектов, расположенных на определенной территории, находящейся во владении муниципалитета или субъекта РФ. Вычисление кадастровой цены в рамках ГКО проводят независимые оценщики (об этом упоминалось выше).

По закону оценщики имеют право лично определяться с подходящим методом для расчета цены на те или иные объекты недвижимости. Как только процедура оценки завершена, ее результаты передаются в организацию Росреестра. Последний должен перенести информацию в ГКН.

Как рассчитывается кадастровая стоимость землевладения?

Чтобы определить КС земли необходимо произвести ее кадастровую оценку, порядок осуществления которой установлен законодательством РФ. Оценка земель производится раз в пять лет, но при наличии особых обстоятельств, связанных с развитием инфраструктуры и других преимуществ земли, переоценка может быть произведена спустя три года.

Таким образом, можно сделать вывод, что раньше, чем через три года и позднее чем через пять лет переоценку делать нельзя.

Кадастровую оценку производят Федеральные органы кадастра недвижимых объектов. Кроме того, к оценке, в конкурсном порядке, могут привлекаться лица и организации, имеющие право заниматься оценочной деятельностью, что подтверждается свидетельствами о вступлении в Российское общество оценщиков.

Также, при подаче запроса на оценку вашего участка убедитесь, что Оценщик, которому вы доверили данную работу, имеет страховое свидетельство. Стоимости услуг на проведение оценки высокая, будьте внимательны, выбирая специалиста.

При установлении кадастровой (а также и рыночной) стоимости ЗУ, Оценщиками могут использоваться три  вида подхода:

1. Доходный подход оценки земли,
2. Сравнительный оценочный подход,
3. Затратный подход.

Также данные методики при произведении расчетов могут быть скомбинированы.

При использовании доходного метода оценки, целью Оценщика является установить, какие размеры доходов возможно получить с данного участка земли (арендуя земельный участок; при занятии коммерческими видами деятельности с использованием данного участка).

При использовании сравнительного подхода вся методика оценки сводится к сравнению данного ЗУ с аналогичными ему землями, расположенными вблизи оцениваемого участка.

Главными критериями при использовании сравнительного метода оценки являются местоположение, размер, назначение, наличие построек и коммуникаций, а также вид собственности на земельный участок. При использовании затратного метода оценки, главная цель Оценщика – выявить себестоимость земельного участка, затраты, необходимые на обустройство данной земли.

В случае комбинации нескольких методов, в результате стоимости указывается, как правило, среднее арифметическое значение стоимостей, полученных каждым из использованных подходов.

Рассчитывая КС участка главное внимание уделяется удельному показателю КС. Чтобы определить стоимость земельного участка необходимо умножить площадь земли на ее удельный показатель

Если у земли несколько видов разрешенного использования, то для установления КС Оценщик обязан использовать тот, при котором стоимость за метр квадратный будет наибольшей.

Полученные результаты утверждаются нормативно-правовыми актами и иными правовыми актами Российском Федерации и являются в открытом доступе для всех граждан. Информацию о КС объекта недвижимости можно найти как в средствах массовой информации, так и на сайте Российского реестра недвижимости.

Данные о КС актуальны в течение пяти лет после проведения кадастровой оценки, до выполнения следующей оценки с целью обновления данных кадастрового учета.

Изменению КС до наступления данного срока подлежат только следующие категории земельных участков:

• Площадь которых была изменена;
• Переведенные из одной категории в другую;
• Вид разрешенного использования которых был изменен;
• Участки, у которых изменяется хотя бы одна из главных характеристик (например, в случае наводнения, или прохождения другого участка и т.д.);
• При обнаружении в документации ошибки в расчетах КС;
• Земли, РС которых в связи с ситуациями, происходящими в стране, упала ниже стоимости, которая была определена кадастровыми оценщиками.

Изменение КС может быть произведено в:

• рабочем порядке;
• административном;
• судебном порядке.

Ранее мы говорили про кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка.

Оценка земельного участка

Существует три основных подхода оценки кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения:

• сравнительный,
• доходный,
• затратный.

Оценщик обязан использовать все три подхода.

Если по каким-то причинам один или несколько подходов выполнить не представляется возможным, то требуется подробное обоснование отказа от него.

Каждый из трёх подходов – это целый набор различных методик по кадастровой оценке.

Для этого следует установить рыночную стоимость этих наделов. Также, оценщики могут сравнивать и анализировать стоимости похожих участков (сравнительный подход).
Оценка производится методом определения удельного показателя стоимости (на основании всех вышеперечисленных факторов) и умножении его на уточнённую площадь участка

Удельный показатель – это средняя по региону стоимость квадратного метра земельного надела.
Оценщик вправе оценить участок индивидуально, не принимая во внимание рыночные тенденции и показатели, ввиду недостаточной их информативности.
Оценщик обязан составить отчёт, в котором будет подробно описана вся процедура оценки и критерии, которые он для неё применял.
Осуществляется оценка кадастровой стоимости земель сельхозназначения за счёт федеральных или муниципальных бюджетных средств.

Для оценки плодородности почвы на земельном участке используются установленные государством нормативы, а также фактическая урожайность за период времени. Учитывается потенциальная и фактическая прибыль с надела (доходный подход).

Учитываются все возможные риски для ведения хозяйства на данном участке, связанных в том числе и с географическими особенностями региона и природными факторами, а также затраты, которые производятся для обслуживания (затратный подход).

Проводить оценочные работы в РФ имеют право только специализированные компании и учреждения.

Для этого они должны иметь соответствующие разрешения на подобного рода деятельность, в штате у них должны работать аттестованные специалисты-оценщики.

Сама оценочная процедура выглядит следующим образом:

1. Собрав необходимый перечень документов (о них чуть ниже), следует подать заявку на проведение работ в оценочную организацию.
2. Составляется техническое задание, в котором подробно описываются: цель проведения оценки, название организации, которая будет принимать отчёт об оценке, все технические сведения о земельном участке, наименование и адрес оценочной компании, адрес земельного участка и т.д.
3. Производится оценка с учётом всех вышеуказанных показателей.
4. По выполнении всех работ составляется подробный оценочный отчёт, в котором указывают: данные об исполнителе и заказчике; методы, по которым проводилась оценка; все основные характеристики земли; результаты оценки с обоснованием всех показателей стоимости и сама кадастровая стоимость, определённая для этого с/х угодья.

Что такое кадастровая оценка

В 2020 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

• среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
• местоположение дома;
• размер общей и жилой площади;
• год возведения и так далее.

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2020 года в закон от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.

Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается. Недвижимое имущество не является исключением. Но поскольку владелец должен платить за него налоги, возникает вопрос, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости.

Периодичность определения КС: не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Исключением является внеочередная процедура. Согласно законодательству РФ, она может проходить только с 01.01.2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

Особенности рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости установлены ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ. Оспаривать кадастровую стоимость могут физические и юридические лица (если затрагиваются их права и обязанности), а также органы госвласти (ОГВ) и муниципального самоуправления (ОМС) в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В качестве органов, рассматривающих заявления об оспаривании кадастровой стоимости, предусмотрены суд и комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия). При этом физические лица не обязаны до суда обращаться в комиссию. Комиссия действует в соответствии с порядком, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 263.

Основанием для пересмотра комиссией результатов определения кадастровой стоимости является:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. Кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в ГКН, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости (п. 13 комментируемого постановления).

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии может быть представлен в виде схемы (ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ):

1. Обращение в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости
Основание – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости	Основание – установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость
Приложения к заявлению: – кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;	Приложения к заявлению: – кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
– нотариально заверенная копия право­устанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается правообладателем; – документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; – иные документы	– нотариально заверенная копия право­устанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается правообладателем; – отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа; – положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет; – иные документы
2. Рассмотрение комиссией заявления
3. Принятие решения
– об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости; – о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости	– об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; – об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости
4. Направление уведомления о принятом решении заявителю и органу местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости

Использование методов

Применяет каждый подход, когда осуществляется оценка земли, методы, посредством которых проводятся подсчёты.

Например, доходный подход опирается на метод капитализации, который позволяет применять формулу постепенного увеличения кадастровой стоимости ЗУ, благодаря чему ценообразование изменяется поэтапно и соразмерно, с учётом разницы между будущей прибылью и текущим состоянием дел на участке.

В сравнительном подходе актуальны методы парных продаж, которые допускают анализ наиболее рентабельной стоимости аналогов, пользующихся спросом. Здесь же применяется мониторинг цен, допускающий анализ максимального числа цен на объекты со сходными характеристиками.

Иногда используется метод выделения, который допускает использование оценки земель путём вычитания стоимости капитальных строений, расположенных на участке и иных возведённых улучшений. Например, стоимость аналогов жилых домов используется как базовая основа. Рассчитав затраты, вложенные в строительство, допускается получение кадастровой стоимости ЗУ.

Метод остатка при оценке земельных участков, напротив, применяется для участков, которые допустимо использовать максимально эффективно, при определённых условиях. При оценке ЗУ здесь рассчитывается прибыль, которую допустимо получить при застройке, с последующей продажей или эксплуатацией объекта. Рассчитав допустимую прибыль, с применением расчёта капитализации, получается соразмерная стоимость ЗУ.