Роль кадастрового инженера при межевании

Техническая ошибка. Методика исправления

Техническая ошибка заключается в противоречиях между электронной базой (Росреестр) и специальной кадастровой документацией. Это могут быть опечатки, неточности в цифрах и названиях.

Это самый простой вариант ошибки, однако для ее устранения, о ней надо информировать.

Как правильно это сделать? Поводом для исправления технических ошибок являются следующие условия:

1. поданное в орган кадастрового учета личное заявление владельца недвижимого объекта. К данному документу прилагаются доказательства совершения ошибки и подробное описание проблемы;
2. самостоятельное решение кадастрового органа;
3. соответствующее решение суда, которое уже вступило в силу.

Чаще всего для исправления технической ошибки собственник пишет заявление в Росреестр, срок рассмотрения поданного заявления – 5 рабочих дней. В это время заявление читают, сверяются с архивными данными кадастрового дела и проверяют информацию на предмет ошибки. По истечении срока, принимают решение об отказе или внесении конкретных изменений. Обычно исправление технических ошибок не встречает сопротивления, отказы очень редки. Однако, если все же в исправлении отказывают, можно обратиться в суд.

Кто такой инженер кадастра?

Если интересует кто же это, то общими словами кадастрового инженера можно охарактеризовать экспертом межевания. Его основными задачами является проведение межевых работ земельных наделов, а также деятельность в сфере кадастра недвижимости. Наименование профессии произошло от французского «cadaster», что в переводе на русский означает «составление описи имущества». Чтобы трудится по этой профессии необходимо иметь определенную квалификацию, образование и членство в СРО.

Осуществление деятельности происходит не только на бумагах. Профессия предполагает навыки общения с гражданами. В своей работе инженеру приходится производить измерения, определять или подтверждать статус недвижимости и вносить корректировки в существующие границы участков. Профессию нельзя назвать кабинетной. В любую погоду приходится создавать планы наделов прямо на участке. Расчеты должны быть точными. Именно поэтому не допускается определение границ «на глаз» только по фотографиям или данных спутников.

Обращение к такому специалисту зачастую становится вынужденной мерой. В спорах между соседями инженер кадастра зачастую играет роль третейского судьи. Своим волевым решением он определяет действительные границы участка и прекращает многолетние споры. Пользоваться его услугами приходится и тем, кто не проводил ранее на свое участке межевых работ. Без таковых невозможно полноценно распоряжаться своей недвижимостью. Недоступными станут действия по продаже, передаче по наследству или дарению.

Процесс устранения ошибки

Исправить кадастровую ошибку без решения суда можно несколькими способами:

• рекомендуется обратиться ко всем владельцам смежных участков с просьбой подать письменное заявление относительно ошибки в существующих линиях разграничений. Далее, идем в представительство Росреестра или ФКП. Делается заказ на граничный план. Составляется заявление о кадастровой ошибке в линиях разграничений в письменном виде, которое передается в Кадастровую палату. В нем имеется просьба об исправлении всех погрешностей;
• можно обратиться к соседу по участку и попросить потребовать от технических сотрудников службы исправить данные документов. После того, как наличие ошибок признано ответственным лицом, следует срочно зафиксировать исправления. Стоит сказать, что устранение кадастровой ошибки таким способом будет весьма проблематично, поскольку в случае неправильного разграничения участка отношения между соседями носят скандальный характер. Доказать что-либо в таком случае будет проблематично.

Кадастровыми просчетами удивить кого-то сложно — это ошибочные данные, связанные с участками земли. При этом ошибки в сведениях может содержать единый государственный кадастр недвижимости, поэтому самостоятельное устранение таких погрешностей может вызвать сложности у людей без подготовки.

Основные понятия

Важных понятий немного: требуется прояснить, что такое межевание, а также геодезические работы, проводимые в его рамках. Другие, более специальные термины, употребляемые в ходе работ, владельцам участков знать необязательно.

Межевание

Так называют комплекс мероприятий, в ходе которых проводится точное установление границ участка и отделение его от соседних. Проведение этих работ требуется в нескольких случаях:

• если нужно сформировать новый участок;
• у уже имеющегося неточно проведены границы;
• участок разделяется, из него выделяется другой, либо, наоборот, несколько владений объединяются.

В ходе работ устанавливаются межевые знаки, вычисляется точная площадь земельного участка, его параметры выявляются более точно. Территория закрепляется при помощи межевых знаков, и составляется подробный план. Проводится межевание специалистами, для этого применяются технические средства, что и позволяет считать его результаты официальными, после того как они будут утверждены.

Межевание земли необходимо, чтобы совершать сделки. Так будет точно определено, какой именно участок продаётся, и все возможные противоречия с соседями сняты. Дело в том, что раньше, согласно законодательству, точно устанавливать границы не требовалось, и достаточно было лишь картографического межевания, менее точного.

Оформление прав выполнялось согласно получавшимся неточным планам. И все оформленные тогда права и сделки остаются действительными, но для тех, что проводятся теперь, уже иные требования. Теперь для регистрации объекта сделки в реестре, без которой утверждение сделки невозможно, нужно провести полноценное межевание земли.

При этом не всегда оно обязательно: для некоторых участков Федеральным законом № 93 (известным как «закон о дачной амнистии») установлен упрощённый порядок оформления. Это в первую очередь те участки, права на которые граждане получили до того, как вступил в силу Земельный кодекс (конец октября 2001 года). Но и в этих случаях иногда стоит сделать межевание, хотя бы для того, чтобы снять споры с соседями, поскольку из-за неточности старых документов участки на них могут буквально накладываться друг на друга.

Геодезия

Так называют науку, занимающуюся Землей – определением её площади и других важных характеристик, таких как гравитационное поле, параметры вращения и тому подобных. Геодезия опирается на достижения математики и физики, и технологически благодаря изучению планеты в целом, и её различных участков, обеспечивает создание точной координатной основы.

Применительно к межеванию земельных участков используется лишь небольшая часть достижений геодезии, с её помощью обеспечивается точное измерение границ и площади участка.

А уже после того, как геодезические работы проведены, требуется оформление их результатов для последующего закрепления в реестре. Это выполняется с помощью составления акта межевания. После того как он будет подписан специалистами, выполнявшими межевание, владельцем участка и его соседями, процедура будет закончена.

Нюансы профессии

Любая профессия имеет свои достоинства и недостатки. Посвящая себя профессии кадастрового инженера необходимо быть готовым к ответственности. Серьезное отношение к работе позволит минимизировать грубые ошибки. К недостаткам будут отнесены следующие моменты:

• Длительное обучение;
• Наличие двух лет стажировки;
• Непростой тест на 2000 вопрос для возможности получение лицензии;
• Повышенная ответственность (при намеренном искажение информации судебным органом может быть установлена даже материальная ответственность инженера);
• Потеря аттестата при систематическом совершении ошибок;
• Моральная усталость от необходимости постоянного соответствия требованиям профессии;
• Большой документооборот.

В любой профессии можно найти положительные стороны. Кадастровый инженер может рассчитывать на следующие блага:

• Конкурентоспособная зарплата, которая будет значительно выше, чем у иных профессий региона;
• Возможность дальнейшего продвижения по карьерной лестнице;
• Высокий спрос на труд;
• Возможность осуществления своей деятельности, как частное лицо, работая только на себя;
• Общение с интересными людьми, которое не исключает «полезные знакомства».

Преимущества не ограничиваются вышеперечисленным списком. Самое главное – выбрать эту профессию не только из-за высокой зарплаты. Если делать работу с удовольствием, то ежедневные трудности могут стать нормальным рабочим процессом.

Услуги и функции кадастровых специалистов

В своей деятельности данный специалист имеет право предоставлять клиентам такой перечень услуг:

• Подготовка межевого плана участка;
• Подготовка техплана территории;
• Подготовка документации, составляемой при снятии объекта капитального строительства с учета в Кадастровой палате;
• Бумаг, фиксирующих вынос границ территории с обозначением особых точек;
• Составление проекта с указанием границ земли на кадастровом плане;
• Подготовка бумаг для судебных разбирательств.

Важно: инженер не занимается выдачей свидетельства о регистрации прав собственности, он лишь готовит документацию необходимую для кадастрового учета, в результате которого выдается паспорт.

Цена вопроса

Труд кадастрового инженера, как и прочий стоит денег, при этом каждая операция имеет свой тариф, который может изменяться в связи со множеством факторов:

• Первое это регион проведения работ – для жителей столицы или элитных районов, любая процедура дороже;
• Также для физических и юридических лиц проведение одного и того же мероприятия оценивается по разным тарифам;
• Большую роль на итоговую цену влияет наличие полного или частичного пакета документов;
• Необходимость в переоформлении старых образцов на новые;
• Выполнение работ по спорным вопросам;
• Площадь обслуживаемой территории;
• Наличие количества точек координат при несимметричной форме участка, то есть не прямоугольной, за каждую лишнюю точку вносится отдельная плата.

Ответственность кадастрового инженера.

К примеру:

• Московский житель за межевание участка площадью около 2 000 кв. м. и постановку земли на учет в среднем заплатит 25 000 – 30 000 рублей;
• Жителям других регионов межевание такого участка будет стоить от 7 до 15 тысяч рублей;
• Постановка на учет многоквартирного дома от 50 рублей за каждый кв. м;
• В Москве же кадастровый учет стоит от 10 000 рублей;
• Акт обследования жилища для снятия с учета в регионах стоит 5 000 рублей, в то время как в столице эта услуга будет стоить от 20 000 рублей.

Споры о РО

Споры по поводу РО сложнее, нежели о технических неточностях. Поводом идти в суд бывают:

• отказ кадастрового ведомства исправить КО по заявлению собственника недвижимости;
• кадастр.палата отказывается поставить объект недвижимости на учет, не выдает кадастровый паспорт;
• инженером подготовлено заключение об обнаружении погрешности в процессе выполнения землеустроительных работ.

Кроме несогласия истцов с принятым решением ОКУ, в большинстве случаев возникает спор о праве, то есть разногласия между собственниками и иными правообладателями объектов недвижимости (например, относительно расположения границ соседствующих земельных участков и их площадей).

Основные правила составления иска и ведения дела при КО такие же как и в случае с тех.ошибкой. Но все же имеется своя специфика:

• Если имеется спор о праве на недвижимость, то 3 месячный срок не может ограничивать право истца на обращение в суд. Спор о притязаниях на недвижимость не имеет срока исковой давности.
• К общему числу ответчиков нужно привлекать (при необходимости) лиц, которые имеют право на собственность причастную к спору.
• К иску прикладываются, кроме прочего, обновленные межевые, технические планы, акты обследования, содержащие надлежащие сведения, которые необходимо включить в кадастр, а также данные о ранних неточностях.
• Основными исковыми требованиями являются:
  • признать данные, содержащиеся в ГКН кадастровой ошибкой;
  • решение ОКУ об отказе в исправлении РО признать недействительным;
  • обязать кадастр.учреждение исправить РО в госкадастре путем исключения неверных сведений и включить надлежащие данные;
  • требование по существу спора о праве на объект недвижимости (например, признать право на объект (его часть) за истцом, а также отсутствующим право на объект (его часть) ответчика, либо признать расположение объекта недвижимости с нарушением требований закона).

Функции кадастрового инженера

Все, чем может заниматься кадастровый инженер становится доступным для него только после получения соответствующего образования. К основным видам его деятельности будет относится:

• Картография. Инженер самостоятельно создает электронные карты для последующей их передачи в кадастровый орган;
• Геодезические расчеты. Осуществляет самостоятельный первоначальный замер надела и производит съемку недвижимости;
• Взаимодействие с собственниками земельных наделов. Осуществление межевых работ производится по заказу собственника. С его участием подписывается акт проведенного обследования. Далее будет составлен техплан участка и имеющихся на нем строений.

Геодезия становится отправной точкой для дальнейшей работы инженера. Только на основании ее можно осуществить дальнейшую съемку и межевание. Составленная схема будет иметь геодезическую опорную сеть. Для расшифровки составляются два вида обоснования: разбивочный и съемочный.

Функциональные обязанности кадастрового инженера достаточно широкие. Им производятся следующие действия:

• Сбор данных, систематизация и оценка документации клиента;
• Подбор наделов для последующих кадастровых работ;
• Оформление договорных отношений с составлением подробной сметы предстоящих манипуляций;
• Подготовка данных для представления их владельцам соседних участков (указанное действие производится при наличии общей границы);
• Составление согласовательного акта с владельцами смежных земель;
• Производство межевания, в ходе которого определяются точные размеры надела и фиксируются контрольные точки;
• Оформление межевого плана. К нему дополнительно должна быть составлена схема земельного участка и его чертеж;
• Составление техплана. Такой документ должен включать в себя текстовую информацию, а также графическое изображение земельного участка;
• Заполнение актов обследования территории. Если с прошлого межевания на участке было демонтировано сооружение, то факт его ликвидации должен быть отражен в акте;
• Передача вышеуказанных документов в кадастровую палату.

В период работы с клиентом кадастровый инженер обязан соблюдать конфиденциальность. Разглашать личные данные собственника запрещено. В период проведения работ экспертом могут быть оказаны собственнику услуги консультационного характера. К таковым могут относится нюансы оформления прав собственности на земельный участок или дом.

Структуры для подачи заявления

Между нанятым специалистом для межевания территории и заказчиком заключается договорное соглашение. Если требования договора были нарушены со стороны исполнителя, например, неправильно оформлена документация, в результате чего Росреестр отказал в регистрации недвижимости, тогда заказчик вправе расторгнуть договор и потребовать обратно собственные денежные средства. Но на практике обычно такие требования исполнителями игнорируются. За некачественное выполнение работ на сотрудника кадастра можно жаловаться в:

• СРО (саморегулирующую организацию);
• прокуратуру;
• суд.

Рекомендуется оформлять образец жалобы на кадастрового инженера в СРО, если инженер отказывается выполнять законные требования гражданина об устранении ошибок и возвращении оплаченной суммы за некачественные услуги. Все кадастровые сотрудники с 2016 г. относятся к определенному объединению инженеров (СРО) с выбранным руководством независимо от того, являются они индивидуальными предпринимателями или находятся в штате какой-либо компании. Жалоба подается на имя руководителя саморегулирующей организации по одному из следующих вариантов:

• лично в СРО заявление-жалоба (предоставляется в двух экземплярах), прилагаются документальные факты правонарушений;
• дистанционно — обращение в саморегулирующий орган кадастровых сотрудников заказным письмом посредством почтовых ресурсов на адрес организации.

СРО могут повлиять на качественное выполнение инженером своей работы, так как от них зависит дальнейшее продолжение его профессиональной деятельности. Но статистика показывает, что многие организации покрывают своих специалистов, поэтому приходится обращаться в сторонние инстанции.

Жаловаться прокурору можно на любые нарушения гражданских прав со стороны специалистов кадастровой деятельности. Подавать образец жалобы на кадастрового инженера в прокуратуру необходимо в подразделения, расположенные по месту прописки. Существует несколько вариантов обращения с жалобой:

• подача заявления в органы территориального расположения — в канцелярию прокуратуры, секретарю либо лично прокурору на приеме;
• через интернет — заполняется образец обращения на сайте Генпрокуратуры или районной прокуратуры по месту проживания;
• посредством почтовых ресурсов — направляется заказное письмо в территориальный орган.

Если прокуратура местного значения отписалась от жалобы или ее проигнорировала, тогда заявление можно писать повторно в центральный орган. Но вышестоящая инстанция предварительно проверит, было ли обращение в ее территориальные подразделения. Если заявителю действительно отказали местные органы, тогда она начнет проверку.

Онлайн-обращения, поданные через сайт Генеральной прокуратуры, для выполнения проверки перенаправляются подразделениям местного значения. При этом к общему периоду рассмотрения жалобы дополнительно предоставляется еще 7 дней. По результатам расследования дело может быть передано в суд. Кадастровому инженеру направляется предписание. Недобросовестного специалиста могут привлечь к административной или уголовной ответственности.

Самый эффективный способ жалобы — это исковое заявление в судебную инстанцию. Оно подается после неудачных попыток обращения в саморегулирующую организацию, прокуратуру и прочие органы управления. Суд такое заявление примет положительно, так как согласно действующему законодательству гражданин должен предварительно попытаться решить вопрос без доведения до суда.

К исковому заявлению прикладываются копии документов с отказом от СРО, предписания органов прокуратуры, факты нарушений со стороны сотрудника кадастра. Если в процессе судебного разбирательства будет доказана вина специалиста, судья обяжет его выплатить гражданину не только сумму, уплаченную за некачественные услуги, но и моральную компенсацию. Выполнение решения обязательно осуществляется через судебных приставов.

Исковое заявление рекомендуется подавать на мирового судью по месту жительства. Именно он занимается спорами подобного типа. В некоторых случаях жалоба должна подаваться по месту расположения земельного участка.

Нормативная база

Под кадастровой ошибкой понимается наличие недостоверных сведений о параметрах или границах земельного участка.

Ошибочные сведения могут содержаться как в документах, так и в Единой базе Росреестра.

Исправление неточностей регулируется:

1. ФЗ № 221 «О кадастровой деятельности»,
2. ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»,
3. Приказом Минэкономразвития № 883.

Глава 4 ФЗ № 221 регулирует деятельность кадастрового инженера и устанавливает его ответственность за неточности и ошибки в работе.

Глава 7 ФЗ № 218 определяет порядок исправления кадастровых ошибок, а Приказ № 883 предписывает правила подачи заявления об исправлении ошибки в кадастре.

Ошибки в кадастровых сведениях могут быть двух видов:

• технические,
• кадастровые.

Технические ошибки возникают в результате опечаток, сбоев программного обеспечения Росреестра или неточностей, допущенных при перенесении сведений из заключения кадастрового инженера в базу данных ЕГРН.

Теперь стоит пояснить, что относят к кадастровым ошибкам.

Кадастровые ошибки возникают на этапе межевых работ и допускаются самим кадастровым специалистом в процессе измерений на участке или при обработке результатов.

Основные правила проведения этой операции

Процесс межевания довольно сложен и требует использования специального оборудования, которое уже есть у кадастрового инженера и геодезистов, проводящих такую процедуру.

Для начала заинтересованному лицу следует определиться с перечнем документов, которые потребуются геодезической компании для того, чтобы приступить к процессу межевания (о том, с чего начать межевание, можно узнать тут).

В этот перечень входят такие документы:

• документы, устанавливающие право собственности лица на данный земельный надел. В качестве такового подойдет договор купли-продажи или свидетельство о праве наследования и др.;
• паспорт гражданина или документы, подтверждающие факт регистрации юрлица (свидетельство ОГРН и ИНН, устав и т.п.);
• кадастровый паспорт на землю или другой технический документ — этот вопрос можно обсудить индивидуально со специалистами геодезической фирмы (о том, нужно ли межевание, если есть кадастровый номер и паспорт, написано тут).

После того, как все необходимые бумаги предоставлены, заявитель заключает договор с компанией на проведение работ по межеванию и оплачивает услуги.

Далее, кадастровый инженер назначает дату и время выезда на земельный участок.

Внимание: общий срок оказания подобных услуг – около 2х недель. Весь процесс геодезических работ проводится в три этапа

Весь процесс геодезических работ проводится в три этапа.

Этап подготовки

На данном этапе кадастровый инженер сопоставляет все имеющиеся в документах сведения об участке земли, а также изучает кадастровую выписку. Если межевание этого надела уже проводилось, то инженеру необходимо изучить и ранее подготовленное межевое дело, чтобы выявить, какие ошибки были в нем допущены.

По результатам анализа инженер составляет предварительный план границ, в котором обозначает места, где будут поворотные точки. И только потом он приступает к составлению технического задания для группы геодезистов.

Основная стадия проведения работ

Это деятельность специалистов на местности. В заранее согласованный с заявителем день на участок выезжает кадастровый инженер с группой геодезистов, а также вызывается сам заявитель и собственники соседних наделов.

Закон содержит правило о том, что соседи должны быть уведомлены о предстоящей процедуре межевания не позднее, чем за 30 дней до их начала.

Что делают геодезисты на местности?

1. Замеряют участок и проверяют, правильно ли установлены межевые знаки в местах поворотных точек.
2. Фиксируют межевые знаки.
3. Определяют опорную межевую сеть.
4. Измеряют площадь земли.

По результатам расстановки знаков кадастровый инженер уточняет у соседей, есть ли какие-то вопросы по размежеванным границам.

Если нет никаких возражений, то все участники подписывают акт согласования границ – основной документ межевого дела.

Камеральный (отчетный) этап

После завершения основной части работ «в поле», кадастровый инженер подводит итог, завершает формирование межевого дела.

Это выражается в составлении отчета о проделанной работе и межевого плана с новыми границами земельного надела.

Собственно, сам межевой план, заверенный подписью инженера и печатью геодезической компании, отдается заявителю. Электронный вариант плана отправляется либо самим собственником, либо кадастровым инженером в отделение Росреестра, чтобы там специалисты внесли новых данные о границах земли в ЕГРН (ранее – ГКН).

Какие сведения включаются в итоговый план?

• О границах и площади земельного надела и участков по соседству;
• информация об используемых методиках для определения границ и площади;
• установлены ли на земельном наделе сервитуты;
• о том, что новые границы согласованы с соседями (каковы особенности согласования?);
• об изменении границ других земель, если таковые имеются.

Зная, куда следует обращаться, а также основные этапы проведения межевых работ, можно без труда уточнить границы участка и поставить его на кадастровый учет (если ранее он не был учтен).