Взыскание неустойки по дду: советы юриста

Какие сложности могут возникнуть

Чтобы взыскать неустойку по ДДУ с застройщика придется определить размер неустойки и составить письменную претензию. Если исполнитель добровольно не выполнит изложенные в претензии требования, то получить деньги можно только через суд. Сложности могут возникнуть на любом этапе — неправильно составленная претензия или исковое заявление, неверный расчет неустойки могут значительно затруднить взыскания средств с застройщика. Для того чтобы избежать трудностей с взысканием неустойки с застройщика в суде рекомендуем вам обратиться за консультацией к опытным юристам “Юшков и Партнеры”.

Выплата неустойки

Теперь мы подошли к самому приятному во всей этой истории. Дольщику необходимо запросить в суде исполнительный лист, после чего нужно разыскать счета, где девелопер хранит свои деньги. Сделать это можно через налоговую инспекцию. В течение 7 дней налоговая должна предоставить данные обо всех открытых счетах девелопера, после чего можно написать заявление на взыскание суммы и обратиться в банк.

Таким образом, нужно написать заявление на взыскание сумму, приложить исполнительный лист и передать пакет документов банк. В том случае, если необходимая сумма есть на счете застройщика, деньги будут переведены в срок не позднее 7 рабочих дней.

Если на открытых счетах денег нет, необходимо обращаться к судебным приставам. Они смогут наложить арест на все имеющиеся счета, и причитающаяся сумма возмещения будет переведена дольщику в кротчайшие сроки.

Получить неустойку с нерадивого застройщика можно, главное набраться терпения и сил. В среднем весь процесс по взысканию денежных средств занимает порядка 6 месяцев, а все расходы на адвоката и прочее, ответчик обязан возместить вместе с выплатой неустойки.

Судебная практика по ДДУ

Хотя размер неустойки и порядок ее взыскания детально зафиксирован в законе, в судебном процессе могут возникать проблемы. Сложнее всего получить компенсацию, если застройщик подал на банкротство. В этом случае имущество строительной компании будет продаваться на торгах, поэтому момент выплаты может затянуться.

Споры о взыскании неустойки по ДДУ неоднократно являлись предметом разбирательства ВС РФ. Можно выделить следующие рекомендации Верховного суда, которые будут применяться при рассмотрении иска:

неустойка по ДДУ не распространяется на случаи строительства апартаментов, так как этот объект не подпадает под понятие жилого помещения по ЖК РФ;
в сумму договора, на которую начисляются пени, включаются как собственные вложения дольщика, так и ипотека, материнский капитал, иные источники финансирования;
допускается взыскание даже в случае, если ДДУ был заключен без предоплаты со стороны дольщика;
иск на неустойку может быть подан не только россиянином, но и иностранным гражданином, лицом без гражданства.

Суд может использовать правило о несоразмерности неустойки основной сумме долга. Это особенно актуально для позиции судов общей юрисдикции, которые нередко применяют уменьшение размера пени по заявлению застройщиков. Чтобы избежать таких ситуаций, воспользуйтесь поддержкой опытного юриста по ДДУ. Он поможет обосновать недопустимость снижения размера неустойки со ссылками на примеры положительной практики.

Пошаговая инструкция и порядок взыскания пени по договору долевого участия

Для того чтобы неустойка по ДДУ была присуждена в пользу будущего или нынешнего собственника жилья, следует придерживаться определенного порядка действий.

Его можно описать в виде такого пошагового алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте расчет неустойки и необходимые документы

Выше мы приводили пример расчета санкций, предъявляемых к строительной компании.

Для расчета следует знать процент пени, стоимость квартиры, прописанную в договоре, число дней просрочки.

Чтобы направить претензию застройщику следует иметь на руках копию соглашения о долевом участии, а также доказательства совершения платежа по жилью.

Все эти документы необходимо будет приложить к претензии.

Шаг 2. Напишите требование застройщику о добровольной уплате неустойки

Оно может быть оформлено в виде претензии. В ней следует указать на договор долевого участия, нарушение сроков сдачи квартиры. Всю эту информацию следует подкрепить соответствующими пунктами соглашения.

К претензии следует приложить копии всех имеющихся на руках документов, а также подробный расчет неустойки. Обращение застройщику можно вручить лично, естественно, под росписью.

При этом следует проследить, чтобы лицо, принявшее претензию, указало на экземпляре дольщика дату и свою подпись.

Также претензию в адрес строительной компании можно направить почтой: заказным письмом и описью вложения. Не стоит забыть и об обратном уведомлении.

Шаг 3. Подготовьте исковое заявление и направьте в суд

Общие требования к иску мы обрисовали выше.

Можно добавить, что поскольку заявление в суд связано с защитой прав потребителей, то его можно подать не только по месту офиса строительной компании, но также и по адресу своего нахождения.

Более того, если общая цена вопроса не превышает 50 тысяч рублей, дело может рассмотреть мировой судья в месячный срок.

Примерный иск о взыскании неустойки с застройщика можно скачать на нашем сайте.

При его подаче следует проследить за тем, чтобы в наличии были все приложения. В противном случае могут возникнуть задержки в рассмотрении дела.

Шаг 4. Участвуйте в судебных заседаниях

Можно самому ходить в суд, а можно назначить для себя представителя (юриста или адвоката), наделив его нотариально удостоверенной доверенностью.

О дате предстоящего заседания следует узнать заблаговременно. Для этого можно позвонить в суд спустя несколько дней после подачи иска.

Для визита в суд могут понадобиться дополнительные письменные пояснения и новые документы. Ведь суд вправе для всестороннего рассмотрения дела истребовать дополнительные материалы.

Шаг 5. Получите решение суда и исполнительный лист

Мало кто из застройщиков соглашается заплатить санкции в добровольном порядке. А, следовательно, стоит позаботиться о выплате неустойки застройщиком принудительно.

Для этого следует получить к судебному решению исполнительный лист.

Он выдаётся или по окончании срока на подачу апелляции, либо же по результатам ее рассмотрения. Какая-либо госпошлина за выдачу исполнительного листа законодательством не установлена.

Шаг 6. Подайте запрос в ИФНС о наличии счетов в банке

Денежный долг по неустойке можно получить и без обращения к приставам. Для этого может помочь заявление в банк, где открыты счета у застройщика.

Чтобы узнать необходимые реквизиты, следует обратиться в налоговую инспекцию по месту своего проживания.

Ниже вы можете скачать заявление в налоговую о предоставлении сведений о расчетных счетах. Его можно дополнить любой собственной информацией, имеющей отношение к делу.

Шаг 7. Подайте исполнительный лист в банк

После того, как будет выяснена информация о счетах строительной компании, следует подать заявление в банк на принудительное исполнение.

Его примерную форму можно загрузить на нашем ресурсе. Нужно в нем не забыть указать и собственные платежные реквизиты.

К заявлению следует приложить оригинал исполнительного листа.

И если на счету застройщика будут деньги, они автоматически спишутся в пользу дольщика. В противном случае банк возвращает исполнительный лист назад взыскателю.

Шаг 8. Подайте исполнительный лист в ФССП

Если вариант с банком реализовать не удалось, то придётся обратиться к судебным приставам на территории расположения застройщика. Для этого пишется заявление приставам о возбуждении исполнительного производства.

Его примерную форму мы также предлагаем скачать. К заявлению не забудьте приложить оригинал исполнительного листа.

Получив все документы, приставы будут взыскивать неустойку и другие определенные судом суммы в принудительном порядке.

Дело даже может дойти до описи и продажи собственности строительной компании.

Риски долевого строительства

На сегодня законодатели обезопасили дольщиков по максимуму, но иногда некоторых рисков избежать невозможно.

Вот основные:

непредусмотренные договорами долевого участия (ДДУ) доплаты (целевые платежи – на врезку коммуникаций, подорожание стройматериалов и т.п.);
сложности с расторжением договора и возвратом пая (иногда в ДДУ прописываются кабальные условия о том, что сумма вклада возвращается дольщику после продажи его будущей квартиры или при достаточности средств на счету);
проблемы с регистрацией в Росреестре (если застройщик не предоставит все документы, требуемые для оформления собственности, право дольщика можно регистрировать только через суд);
задержка сроков строительства и сдачи новостройки.

Последний пункт рисков на сегодня не редкость, хотя новостройки и растут, как грибы. Причины заморозки строительства могут быть самые разные, например:

не хватает денег на достройку из-за инфляции (при условии, что паи выплачены по договорам полностью);
застройщик тратит средства на строительство другого объекта (в надежде получить прибыль и потом достроить ваш дом);
подрядчики срывают сроки строительства.

Однако 214-м законом за нарушение срока передачи квартиры предусмотрено право дольщика на взыскание неустойки.

Как по максимуму взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ?

Многие люди сталкиваются с ситуацией, когда суды снижают размер их неустойки, установленной на законодательном уровне. Они применяют статью 333 Гражданского кодекса РФ. В результате этого вместо кругленькой суммы истцу возвращается только половина (в лучшем случае).

Но не все знают, что можно получить максимальный размер неустойки, а для этого стоит придерживаться следующих рекомендаций:

Выбор суда. Истец должен провести анализ судейских практик по вопросам взыскания неустойки. Бывают ситуации, когда суд, находящийся по месту нахождения застройщика, выдает неустойку в несколько раз меньше, чем тот суд, что находится по месту жительства истца. При одинаковых обстоятельствах дела в одном суде истец может получить 500 тысяч рублей, а в другом – 1,5 миллиона рублей

Поэтому важно отнестись к выбору подсудности очень серьезно и предусмотрительно. Перевод дела в арбитражный суд. Если решение суда общей юрисдикцию по вопросу выплаты неустойки не удовлетворило истца, тогда он может обратиться в арбитражный суд

Как правило, такие суды удовлетворяют требования истца и выносят решение о взыскании полного объема неустойки в его пользу. Разбивка исковых требований на небольшие периоды. Судебная практика показывает, что участникам ДДУ выгодней всего судиться с застройщиком за короткие периоды просрочки. Не стоит ждать, когда фирма передаст квартиру, поскольку при своевременном обращении к застройщику с просьбой о взыскании неустойки, у человека будет больше шансов получить положенные ему деньги, потому что после введения жилого дома в эксплуатацию у многих застройщиков просто напросто нет денег, чтобы оплатить все неустойки.

Вначале ситуация решается в досудебном порядке путем написания претензии в адрес застройщика. Если он игнорирует требования заявителя, тогда тот имеет право подать исковое заявление в суд и требовать взыскать неустойку с застройщика, а при желании еще и моральную компенсацию за то, что тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Размеры неустойки

Ключевая ставка рефинансирования по данным Центрального банка страны составляет не более 9,75% от стоимости жилого объекта. Расчет неустойки представляет сложную процедуру, которая определяется по установленной законом схеме:

Стоимость жилого объекта * количество просроченных дней * ключевая ставка : 100 : 300 = размер неустойки.

Данная формула подходит как для физических лиц, так и юридических, кто участвует в долевом строительстве. Единственное отличие — это делитель ключевой ставки. Для юридических лиц делитель меняется с 300 на 150. Например, стоимость жилого объекта составляет 2.000.000 рублей, застройщик просрочил сдачу дома на 120 дней, а ставка рефинансирования на данный момент составляет 9,75%. Участник долевого строительства — физическое лицо. Чтобы рассчитать неустойку, необходимо обратиться к схеме:

2.000.000 (стоимость объекта) * 120 (просрочка, количество дней) * 9,75 (ключевая ставка) : 100 : 300 = 78.000 рублей (неустойка).

Если рассчитывать размеры неустойки по тем же критериям для предпринимателей, то сумма пени составит 156.000 рублей.

Соглашение о переносе срока

Если строительная компания предполагает, что по объективным причинам срок может быть нарушен, ему необходимо уведомить об этом всех дольщиков. Это необходимо сделать не позже, чем за 2 месяца до срока сдачи по договору. В соответствии с п. 3 ст. 6 ФЗ «214», с каждым согласным дольщиком заключается дополнительное соглашение.

В нем обязательно указывается следующая информация:

Причина переноса срока.
Новая дата передачи квартиры.

Если подписать данный документ, можно лишиться следующего:

Возможности претендовать на выплату неустойки по просрочке.
Права расторжения договора в одностороннем порядке и возврата средств, оплаченным по договору. В этом случае придется ждать новой даты по заключенному соглашению.

Дольщик может и отказаться от подписания данного документа. В соответствии с ГК РФ, любое изменение основных условий допускается только по соглашению сторон. Будущий собственник квартиры является равноценной стороной соглашения, поэтому он может отказать от изменений. Это не несет негативных последствий с юридической точки зрения. Он может требовать выплаты неустойки.

Если застройщик существенно задерживает сроки возведения дома и у дольщика есть возможность купить другую недвижимость, он имеет основания для одностороннего расторжения договора. Ему обязаны вернуть оплаченные деньги. Кроме того, он может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу.

Мировое соглашение

Не торопитесь подписывать мировое соглашение в судебном процессе, продумайте и просчитайте все за и против.

Для начала давайте внесем ясность. Соглашение об изменении сроков сдачи не имеет ничего общего с мировым соглашением.

Застройщик никогда не будет действовать себе в убыток! В проекте мирового соглашения, которое предлагают их представители вам на подпись, размер выплаты всегда в несколько раз меньше, чем та сумма, на которую вы сможете рассчитывать в результате взыскания.

Не бойтесь отказывать от подписания мирового соглашения. Что лучше – подождать пару месяцев и получить 300 000 руб. или получить сразу, но всего 100 000 руб.? Решать только вам.

Мировое соглашение также не гарантирует быстрого получения вами денег. Застройщик может уклоняться от его исполнения. Поэтому вы будете вынуждены получать исполнительный лист и взыскивать свои денежные средства уже в принудительном порядке. Только сумма взыскания будет уже меньше, чем та, на которую вы могли рассчитывать изначально.

Обязанности дольщиков

Участники строительства также должны помнить о своих обязанностях по отношению к строительной фирме. К таковым относится необходимость своевременного перечисления денег за объект. Все сроки оговариваются в самом договоре.

После сдачи объекта в эксплуатацию требуется его принять. Если со стороны дольщиков также будут зафиксированы нарушения, то застройщики могут пользоваться разными методами воздействия.

По ФЗ №214 обеспечивается эффективная защита дольщиков, поэтому они могут не только взыскивать неустойку, но и использовать другие методы. При некоторых обстоятельствах дольщики могут расторгать соглашение без согласия застройщика.

Взыскание неустойки с застройщика

По норме Гражданского кодекса неустойка – это денежная сумма, которую обязан выплатить застройщик дольщику за срыв срока сдачи дома. Выражается неустойка в процентах к общей стоимости квартиры, прописанной в ДДУ.

Вот что говорится о неустойке во второй части 6-й статьи 214-го закона: если в срок, прописанный в ДДУ, акт передачи квартиры не будет подписан, за каждый день просрочки застройщик должен уплатить дольщику двойной размер неустойки (если дольщик – организация, то ставка одинарная). В свою очередь ставка неустойки – трехсотая часть ключевой ставки ЦБ.

А применять нужно размер ставки, действующей на момент:

подписания акта передачи квартиры;
вынесения решения суда по взысканию неустойки или подачи иска;
составления досудебной претензии.

Общий законный алгоритм взыскания неустойки таков:

дольщик пишет претензию застройщику о выплате неустойки;
отказ или игнорирование претензии обжалуется в суде.

Основания взыскания следующие:

по ч.2 ст.6 ФЗ-214 дольщик имеет право на выплату неустойки;
по норме 310-й статьи Гражданского кодекса застройщик обязан исполнить требование о выплате;
по правилу 3-й статьи ГПК человек, чьи права нарушены, может обратиться в суд (в данном случае права нарушены отказом в выплате неустойки).

Но для начала нужно правильно неустойку подсчитать.

Как правильно рассчитать размер неустойки за срок сдачи?

Начнем с расчета стоимости неустойки к застройщику. В случае с договором долевого участия, сумму неустойки взять с потолка нельзя – все регулируется законом. В юридической практики есть случаи, когда застройщик прописывал в дду условия неустойки и отстранялся от этой ответственности. Подобные договора опровергаются в судебном порядке. Часть вторая шестой статьи 214-ого закона объясняет, как верно рассчитать неустойку. Все просто – за каждый просроченный день застройщик должен уплатить дольщику-юридическому лицу сумму в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательств. Если вы гражданин РФ – то эта сумма умножается на два.

Не забываем, что неустойка выплачивается на день исполнения, а не подачи заявления.

Важно! Лучше указать сумму неустойки больше, чем вы рассчитали. В суде или самостоятельно застройщик все равно сделает перерасчет

Также нужно знать, что если сумму неустойки будет больше миллиона рублей и вы будете подавать иск в суд – то придется оплатить отдельную госпошлину — ч. 3 ст. 333.36 НК РФ. Размер ее регламентируется 339 ст. НК. Чтобы не платить пошлину, можно сначала заявить в суд меньшую сумму, а затем отдельным ходатайством попросить суд изменить сумму.

Неустойка как способ сэкономить

В нашем случае неустойка в основном взыскивается с застройщика за просроченный срок сдачи новостройки. Но есть и другие случаи – например, некачественное строительство или отличия в площади переданной квартиры дольщику.

Существует такая практика – застройщик обязал себя передать дольщику за n-ную сумму квартиру площадью 50 квадратных метров. В итоге оказалось, что построенная квартира имеет площадь 52 квадратных метров. При стоимости «квадрата» жилья в 30 тыс. рублей дольщик может заплатить за дополнительные два метра застройщику. А может найти что-то некачественное в квартире, а в досудебном порядке договориться с застройщиком – мы не выставляем претензию, а девелопер добавляет эти два метра в план.

Что называют неустойкой и как ее рассчитать?

В долевом строительстве неустойкой считается денежная сумма, которую застройщик выплачивает дольщикам при невыполнении одного или нескольких договорных обязательств. Права дольщиков защищает Закон 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (подробнее о содержании закона можно узнать здесь).

Как правило, размер неустойки указывается в договоре долевого участия. Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона 214, за каждый день просрочки компания должна компенсировать сумму в 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора.

Но в этом плане важно учесть следующие нюансы:

Если дольщиком является физическое лицо, компенсация исчисляется в двойном размере, а размер неустойки вычисляется по специальной формуле. Наши специалисты помогут исчислить полагающуюся Вам сумму и окажут юридическую помощь дольщикам в Санкт-Петербурге.
Сумма неустойки зависит от количества дней просрочки. Как правило, в договоре указывают сроки сдачи объекта и передачи ее владельцу. При этом обозначается не точная дата, а квартал, в котором планируют сдать объект. Поэтому просрочка идет с первого числа следующего квартала.

От правильного вычисления неустойки зависит размер суммы, которую Вы получите от строительной компании. Чтобы правильно все рассчитать и не потерять часть своих денег, лучше прибегнуть к помощи специалистов.

Что можно получить, выиграв суд против застройщика

Прежде чем подать иск в судебный орган на застройщика, необходимо определиться со своими требованиями к нему. Что по факту можно получить, если суд встанет на сторону истца?

Сторона, подавшая в суд, желает расторгнуть договор с недобросовестным партнером. Например, в ситуации, когда отчетливо понятно, что дом сдан не будет. Конечно, хочется вернуть назад потраченные деньги.
В случае если дом недостроен, человек вправе расторгнуть через суд договор и потребовать выплаты неустойки. Получается, что истец требует не только расторжения договорных отношений, но и пени за ожидание квартиры, которая так и не стала его собственностью.
Сдан дом, но сроки пропущены. Истец вправе потребовать от партнера неустойку.

Это самые распространенные требования заинтересованных лиц к застройщику.

Расторжение договора

Прекращение отношений между сторонами происходит двумя путями: без суда и только по решению этой инстанции. По первому пути расторгнуть договор в одностороннем порядке дольщик имеет право:

неустранение застройщиком дефектов, обнаруженных во время строительства дома;
просрочка сдачи более чем на 2 месяца;
во время осмотра квартиры были обнаружены недостатки, которые ухудшили качество жилья и сделали его непригодным для проживания.

ВАЖНО: в 2017 году была введена норма в N 214 ФЗ. Участник договора (дольщик) не может выйти из ДДУ по своей инициативе, без вмешательства суда

Но при условии того, что застройщик выполняет все обязательства по договору.

Иными словами: если дольщик хочет в одностороннем порядке прервать сотрудничество с застройщиком, он обязан обратиться в суд. Но никто не гарантирует того, что суд примет решение в пользу истца.

Неустойка

По статье 6 N214-ФЗ, п.2, дольщик вправе требовать со второй стороны не только исполнения пунктов договора, но и уплаты неустойки за просрочку сроков сдачи объекта. Этим правом пользуется большинство граждан.

С застройщика реально получить компенсацию. Но действуем правильно:

рассчитывается размер компенсации;
передача претензии на адрес застройщика в форме письменного документа;
если на претензию застройщик не отвечает, ее перенаправляют в суд;
иск подается в суд, относящейся к первой инстанции;
иск подается в апелляцию, если это необходимо;
исполнение решения суда.

Так как неустойка подразумевает досудебный порядок рассмотрения спорного вопроса, гарантией успеха станет правильно составленный документ, по правилам статьи 6 вышеупомянутого закона. В частности, в тексте документа содержится информация:

обстоятельства, фиксирующие отношения сторон;
наличие обязательства застройщика перед дольщиком;
подтверждение требований дольщика;
расчет компенсации: как ее видит дольщик.

К претензии прилагается комплект документов. В частности, копия ДДУ, платежки. Документ в форме претензии передается по почте. Это заказное письмо. Нужно заказать уведомление о вручении, чтобы дольщик знал дату, когда письмо доставлено адресату.

Пример расчета неустойки

Если срок сдачи дома был нарушен, застройщик выплачивает неустойку. Ее размер – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Она действует на момент исполнения договора и рассчитывается от его цены за каждый день просрочки.

Для расчета используется нехитрая формула:

Стоимость квартиры = стоимость объекта х ставку 300 х 2 х число дней просрочки.