Проект межевания земельного участка

Как утвердить новый проект планировки территории?

Проект планировки считается утвержденным, когда уполномоченные органы выдают заявителю соответствующий акт. Но до его получения проект нужно создать:

• изучается градостроительная ситуация;
• собираются необходимые документы;
• оформляется запрос на разработку проекта;
• прорабатываются основания;
• происходит сбор первичных данных;
• осуществляются проектные работы;
• и только после этого документ согласуется.

Утверждение проекта планировки происходит в Минстрое Московской области. Также согласование проходит в Главархитектуры, Департаменте архитектуры и градостроительства и Градостроительном совете. Эти ведомства принимают участие в рассмотрении проекта.

Рассматриваться ППТ будет и в иных заинтересованных органах (местное самоуправление, комиссия градостроительного совета Московской области и прочие). Акт о согласовании и утверждении проекта планировки выдается Минстроем. Точный перечень ведомств, где должен согласовываться проект, зависит от статуса территории, для которой он разрабатывается. В него могут входить:

• комитет по вопросам правопорядка;
• по сохранению окружающей среды;
• по энергетике и охране памятников культуры;
• районная администрация и прочие.

Только после прохождения этих согласований его направляют в комитет по Градостроительству или Минстрой. До утверждения ППТ на высшем уровне, документ нужно отправить на публичные слушания. Но данная мера применяется, когда проект разрабатывается в отношении городского округа или населенного пункта.

Утвержденный проект размещают на официальном сайте города или иного муниципального образования. Чтобы по нему вынесли положительный ответ, необходимо подготовить не только бумажные, но и электронные версии ППТ, прошить и пронумеровать страницы, а также поставить подпись ответственного лица. На все согласования и конечное утверждение потребуется около 2-х месяцев. С нашими юристами положительный ответ по проекту гарантирован!

Зачем нужны ПМТ и ППТ?

Обозначенные проекты используются при создании предварительной деятельности по подготовке участка к строительным работам. Документы могут использоваться не только на вновь выделенных пустых участках, но и на участках с уже развитой структурой.

Если строительные работы планируются на пустом участке – то воля застройщика практически не имеет ограничений. Однако и здесь придётся учитывать структуру почв и возможность застройки в соответствии с теми или иными её особенностями. Практически каждый собственник знает, что особенности земель могут стать препятствием к его максимальной загруженности капитальными строениями.

Кроме того, в некоторых случаях выделенные участки должны гармонично сочетать в себе все имеющиеся строения и объекты в едином стиле, определённом градостроительным контекстом. Данная функция вменяется этим важным проектным документам, обязанным предусмотреть все нюансы будущего строительства.

Не менее важную функцию несут проекты в планировании строительных работ на территории с уже возведёнными капитальными строениями. Здесь роль проектировочных работ будет особая – грамотно вписать в уже имеющуюся градостроительную структуру новые здания.

Кроме конкретных целей, которые преследует создание проектов, они несут в себе общую функцию системной организации строительства.

Особенную важность системное образование строительства представляет для крупных градостроительных комплексов. Столичные и краевые, а также некоторые областные городские массивы, где земли под строительство отличаются предельно высокими ценами, в погоне за прибылью могут допускать нарушения в эксплуатации земель под зданиями застроек

Столичные и краевые, а также некоторые областные городские массивы, где земли под строительство отличаются предельно высокими ценами, в погоне за прибылью могут допускать нарушения в эксплуатации земель под зданиями застроек.

В таких городах как Москва и Санкт-Петербург, подобных нарушений уже достаточно много. Для этих городов предусмотрены максимально высокие требования к разработке проектов межевания и планировки, чтобы их посредством не только соблюдать требуемый регламент, но и корректировать имеющиеся недочёты.

Когда необходимо межевание

В настоящее время есть множество участков, которые имеют спорных границы своих территорий. Это связано с тем, что раньше допускалось множество ошибок при оформлении документации на землю. Сейчас данные определяются с помощью спутника, поэтому ошибки практически невозможны.

На этом основании законодательством установлены ситуации, когда межевой проект потребуется его владельцу:

• при передаче прав собственности на него;
• при распоряжении участком;
• при проведении коммуникаций;
• при проектировании и составлении сметы на строительство на участке либо проведение коммуникаций;
• в случае возникновения спорной ситуации с соседями по поводу границ участка;
• при выделении доли из земельного объекта либо объединении его с другими землями.

Во всех этих случаях необходимо будет межевание. А с 2020 года оно становится обязательным для всех землевладельцев.

Проект межевания территории — что это и зачем он нужен

Проект межевания позволяет с точностью определить границы площадей, особенно важно это в случае планирования застройки

Изготовление таких проектов, предположительно застраиваемых участков, осуществляется для определения границ пустых площадей, которые будут застраиваться кем — либо.

Кроме того, выявление места для расположения объектов капитального строительства федеральной или региональной направленности. Кроме того, обязательно делается проект межевания территории линейного объекта.

Для чего нужен проект межевания территории? Такой документ необходим в ряде ситуаций, связанных с выделением земельных площадок:

1. С предоставленной комплексной площадью.
2. Предоставленной некоммерческой компании. К примеру, для ведения садоводческой деятельности или дачного хозяйства.
3. В отношении которых, оформлен договор об их развитии.
4. Застроенных домами, с большим количеством квартир.
5. Для размещения линейных объектов различных видов направлений.

Межевание земли важно в процессе:

• оформления любых сделок с владением
• регистрация права владения
• раздел или объединение площади и тому подобное.

Без межевания запрещено проводить какие-либо сделки с участком

Без этой процедуры нет возможности, провести какие — либо сделки с землёй. А так же все действия будет признаваться вне закона. Без этой процедуры человек не будет иметь никаких прав, несмотря на наличие свидетельства.

Важно понимать, что только специальные люди вправе проводить межевание территории, тем более, что именно они сделают это правильно. Но им будет необходима поддержка юристов и услуги специалистов геодезии

Все нюансы, связанные с данной процедурой, нуждаются в доскональном подходе. Это обусловлено хитрыми сплетениями законов и специфическими особенностями земли, которая подлежит межеванию.

Здесь можно столкнуться со следующими важными моментами:

1. Расположение участка на охраняемой площади.
2. Земля находящаяся вблизи от окончания площадей общего использования.
3. Требования суда.
4. Наследие.
5. Самостоятельный захват территории, и многое подобное.

Вышеуказанные нюансы, имеют большое значение, при этом ответственной процедуре.

Важным моментом считается тот факт, что межевание, процесс специфический и отличен друг от друга в разных регионах.

Для того, чтобы составить договор с геодезической организацией понадобится:

• документ, удостоверяющий личность владельца
• право устанавливающая документация, которая подтверждает право владения на участок
• доверенность, утвержденная нотариусом и документ, удостоверяющий личность доверителя, в случае, представления интересов.

В данной процедуре дополнительно могут затребовать справки об отсутствии на участке:

• кабелей электричества
• коммуникаций или разрешение на данный процесс.

Чтобы заключить договор на межевание потребуется предоставить геодезической организации документы на владение участком

Если участок находится на грани с другими площадями, важно известить соседей, чтобы они пришли на проведение экспертизы инженерами, для согласования зонирования. Их присутствие важно, так как бывают случаи, когда соседи используют землю друг друга, не зная об этом факте

Их присутствие важно, так как бывают случаи, когда соседи используют землю друг друга, не зная об этом факте. Межевание, в такой ситуации, дает достоверное и точное зонирование

Уведомить людей, живущих по соседству, необходимо не позже семи дней до начала процедуры

Межевание, в такой ситуации, дает достоверное и точное зонирование. Уведомить людей, живущих по соседству, необходимо не позже семи дней до начала процедуры.

Кем подготавливается проект межевания земельного участка? Это может сделать сама геодезическая фирма или владелец участка. Компания эту услугу предоставляет за деньги, примерно двести пятьдесят рублей с человека.

Главное понимать, что если люди, живущие по соседству, поставлены в известность и все равно не пришли на данный процесс, межевание будет производиться без их присутствия.

Этапы работ

Для того чтобы зарегистрировать участок в реестре учета недвижимости, нужно иметь утвержденный межевой проект. Для его составления необходимо выполнение целой процедуры.

1. Первым этапом заказчик должен написать заявление в компанию о том, что ему необходима данная процедура.
2. Далее он должен предоставить необходимую документацию.
3. После этого с ним заключается договор, на основании которого кадастровый инженер выполняет межевание.
4. Далее исполнитель должен проанализировать предоставленные ему документы на участок и в случае необходимости заказать дополнительные бумаги.
5. После этого составляется технический проект, рассчитываются границы, отступы, создается ориентировочный чертеж участка.
6. Специалист должен уведомить всех окружающих землевладельцев о проведении межевания. В ней должны участвовать все лица, чьи интересы могут быть задеты.
7. После этого он выезжает на участок для проведения его измерения.
8. На основании проведенных замеров вычисляется полная площадь земельного объекта и точное его месторасположение.
9. Составляется итоговый межевой план с графической и аналитической его частью.
10. Составляется итоговая смета о стоимости проведенных работ.

Сами сроки могут зависеть не только от работы специалиста, но и от:

• полноты предоставленной необходимой документации;
• своевременного участия в межевании соседей;
• своевременного подписания всеми соседними землевладельцами акта согласования границ и отсутствия разногласий между с ними.

Все эти дополнительные факторы напрямую оказывают влияние на сроки предоставления готовой документации.

Документы

Сбор необходимых документов может быть предоставлен кадастровому специалисту, а можно подготовить самим, тогда это поможет сэкономить время.

Потребуются следующие бумаги:

1. Личный паспорт владельца участка либо его представителя.
2. Доверенность на разрешение представлять интересы собственника в данном деле. Она должна быть заверена у нотариуса.
3. Правоустанавливающие бумаги на землю. К ним относятся выписка из ЕГРН либо свидетельство, выданное ранее. В настоящее время право собственности подтверждается только выпиской.
4. Первоначальные документы, на основе которых было зарегистрировано право данного владельца. Сюда относятся различные договоры купли-продажи, аренды, вступления в наследство и аналогичные бумаги.
5. Кадастровая выписка на участок.
6. Технический план при наличии.

Состав проекта межевания земельных участков

План начинается с первого титульного листа. На нем указываются сведения об исполнителе, информация о содержании и структуре проекта.

Состоит план из нескольких частей (п. 5 ст. 22 ФЗ № 218):

• текстовая;
• чертежи.

Рассмотрим подробнее каждую из них.

Текстовая часть

Следующая страница после титульного листа — содержание проекта. В нем фиксируются части с указанием страниц. Количество листов зависит от специфики конкретного плана, поэтому может сильно отличаться. Аналогична только очередность изложения сути документа и форма.

Текстовая часть включает (ст. 22 ФЗ № 218):

• первичные сведения (данные о документации, которую передал собственник);
• специальную пояснительную записку, в которой содержится информация о ЗУ;
• перечень собственников объекта, несколько слов о каждом;
• полные данные об общем участке, из которого выделяют часть.

Бумага обязательно согласуется с собственниками, указанными в списке, и утверждается.

Чертежи

Чертежи составляют графическую часть плана. Стандартно располагается на листе формата А4, но допустимо увеличить размер для изображения карты.

Чертежи содержат:

• границы;
• кадастровый номер;
• координаты;
• межевые знаки;
• площадь;
• соседние участки.

План составляется от руки или с помощью специализированных программ на компьютере. Когда исполнитель самостоятельно рисует графическую часть, то необходимо использовать ручку с чернилами синего цвета.

Исправления допустимы, но обязательно заверяются печатью и росписью кадастрового инженера, который утверждал проект.

Материалы обоснования

В части располагаются границы:

• природных объектов, которые охраняются государством;
• участков, имеющих особые условия использования;
• объекты, которые обладают исторической или культурной ценностью;
• участки территории капитального строительства.

https://youtube.com/watch?v=B3FOZ3MxoSk

Процедура получения плана межевания

Как это происходит в большинстве случаев? Кадастровая компания, которая занималась вашим вопросом, сообщит о том, что землеустроительные работы завершены. Так, у вас появляется возможность получить этот документ уже на руки. Забрать его можно двумя способами:

• Прийти самостоятельно.
• Кадастровая компания отправит план межевания по почте или привезет сама.

Выбор того или иного варианта определяет землеустроительная компания. Также это зависит от того, входит ли доставка документов в общий пакет предоставляемых услуг. На протяжении двух недель можно забрать межевой план земельного участка. Это средний срок того, за который происходит процесс:

• обработки;
• анализа;
• измерений результатов.

Кто несет окончательную ответственность за правильность составления данного плана? Кадастровый инженер. На нем лежит вся ответственность того, чтобы произвести все проверки, которые касаются установленных границ, кадастрового плана, реестра и прочее. То есть кадастровый инженер должен поставить окончательную точку в этом деле. После этого никакие изменения производить невозможно

И в межевом плане важной частью является именно заключение инженера кадастрового

Это заключение составляется на листке бумаги формата А4. Данную бумагу следует закрепить к межевому плану. Обязательно ставится подпись инженера и указывается дата выдачи документа. В чем суть этого заключения? Из него должно быть видно, что кадастровый инженер выполнил все проверки, предписывающиеся в законодательстве Российской Федерации. В нем указывается, что все составлено правильно и грамотно.

Кадастровый инженер также отталкивается от Приказа с п. 13 от года № 921. Согласно ему, в это заключение о межевом плане вносится информация в таких случаях:

• В случае когда выявлены несоответствия предоставленной информации об установленных границах и данных из ЕГРН.
• В случае когда предоставленная информация расходится с данными из ЕГРН о расположении лесопарков, лесничества, населенных пунктов, территориальных зон, границ муниципальных образований. Если действительно есть такие несоответствия, то придется провести государственный кадастровый учет земли.
• В случае когда проводились работы по уточнению или перераспределению месторасположения границ во время межевания того или иного участка земли.
• В случае когда необходимо дополнить той или иной информацией кадастровую деятельность. Но эти данные дополняются только по решению кадастрового инженера.

Как показывается реальная практика, кадастровый инженер крайне редко указывает информацию о возможных ошибках и предложениях по ее устранению. Однако, это помогло бы решить фактически любой спор о границах той или иной территории.

Важно! Учитывая все это, вам следует выбирать ту организацию, которая готова предоставить профессиональные услуги и составить объективный отчет от кадастрового инженера. Ведь если он допустит ошибки, позже все может обернуться не в вашу пользу

Зачем нужны проекты межевания и планирования

Регулируется ст. 42–43 ГрК РФ. В статьях прописан перечень причин, на основании которых нужно оформлять проект планировки и межевания участка. В частности, он помогают определить границы, выделить части и др.

Для образования земельных участков

Под «образованием» понимается разделение одного большого участка на более мелкие составляющие. Например, отделение обремененной части из общей земельной территории.

Составлять план межевания необходимо, если нужно выделить часть из земли, предоставленной муниципалитетом для садоводческого, дачного товарищества (далее СНТ) или иной некоммерческой организации. В ситуации, когда отдельные физические лица, участники СНТ желают иметь собственную территорию, необходимо сначала составить соответствующий проект, затем заняться межеванием земли.

Существует исключение, которое распространяется на СНТ. Если до 2018 оформлялся и утверждался проект застройки, то территория разделяется в соответствии с ним. Поэтому заниматься межеванием участка не надо (ФЗ № 66). Норма действительна до 2020 года.

Возможно образование абсолютного нового земельного участка, если муниципалитет примет решение передать территорию во владение конкретного лица (ст. 29 ЗК РФ). Для этого составляют проект межевания.

Для установления красных линий

Проекты помогают установить границы и выделить конкретные объекты, находящиеся на территории (ст. 42–43 ГрК РФ). Осуществляется это благодаря специальным красным линиям. На проекте ими обозначаются границы участков общего пользования. К ним относятся парки, скверы, улицы.

Красными линиями обозначают и границы, на которых располагаются различные коммуникации, например, авто и железные дороги, трубопровод и линии электропередач.

Для получения разрешения на строительство

Невозможно получить разрешение на строительство, не предоставив соответствующий утвержденный проект межевания земли, потому что план подтверждает, что:

• законодательные требования, касающиеся градостроительства, соблюдены;
• строение возводится на ЗУ, категория которого этого не запрещает.

Если гражданин представил проект межевания, то он предотвратил возможность дальнейшего сноса дома и получению штрафа в размере 5 тыс. руб в соответствии со ст. 9.5 КоАП РФ.

Документы

Требуется понимать и своевременно подготавливать то, что нужно для межевания границ земельного участка. Главное – это обязательные документы.

С подготовкой документов могут возникнуть сложности из-за их утери или порчи (паспорт, правоустанавливающие бумаги). Необходимо своевременно заботиться об их восстановлении в соответствующих органах.

Что касается справок и выписок (БТИ, кадастровой службы и т.п.), то инженер может самостоятельно получить из баз данных ЕГПР и ГКН. К примеру, разрешение на работы оформляется в районной администрации. Энергосбытовые компании должны выдать справку об отсутствие силового кабеля.

Требования к подготовке

Документ по планировке территорий, или иными словами проект межевания территории – вот что это такое. Он разрабатывается для установления нахождения границ наделов, создаваемых или изменяемых.

Подготовительные мероприятия должны регулироваться ст. 43 Градостроительного Кодекса РФ.

Проект можно заказать в местной администрации в комитете по градостроительству.

Требования к подготовке проекта межевания территории включают процедуру согласования. Она базируется на проверке проведенной квалифицированной комиссией.

Основным требованием является техническое соответствие расчетным характеристикам и наличие топографии муниципального плана.

Подготовка ПМ занимает, в зависимости от сложности проекта, до полугода. Найти образец проекта межевания территории можно на сайтах компаний, занимающихся землеустроительными мероприятиями.

Второй комментарий к статье 43 ГрК РФ

1. Разработка проектов межевания территории в соответствии с ч. 5 ст. 41 Кодекса является необязательной (в зависимости от задания на подготовку документации по планировке территории) составной частью подготовки документации по планировке территории, порядок подготовки которой определяется соответствующим Положением (см. Постановление Правительства РФ от 15 февраля 2011 г. N 77 “О порядке подготовки документации по планировке территории, осуществляемой по решению уполномоченного федерального органа исполнительной власти”). При этом основанием проекта межевания территории согласно ч. 9 ст. 42 Кодекса обозначен проект планировки территории, в составе которого (или отдельно) в порядке ч. 3 комментируемой статьи осуществляется подготовка такого проекта.
Следует отметить, что общие правила межевания и установления границ земельных участков регламентированы нормами ЗК РФ, согласно ч. 5 ст. 11.4 которого проект межевания территории является основанием раздела земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Иными словами, проект межевания территории обусловливает формирование земельного участка – основного объекта правоотношений в сфере земельного законодательства. Например, в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 16.2 Федерального закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” решения Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства об образовании земельных участков из земельных участков Фонда принимаются, при наличии утвержденного проекта межевания территории, в составе документации по планировке территории, в границах которой расположены земельные участки Фонда.
При разработке проекта межевания территорий в порядке СНиП 11-04-2003. Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (утв. Постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. N 150) должны соблюдаться три общих требования:
– установление границ проектируемых земельных участков в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды и проходы к ним;
– запрет изменения границ существующих землепользований при разработке плана межевания, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд, в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков;
– запрет межевания территорий, занятых транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земель общего пользования.

2. Требованиями комментируемой статьи законодатель установил правовые основы подготовки и состава проектов межевания территорий, а именно:
– определение в ч. 1 настоящей статьи предмета подготовки проектов межевания территорий (застроенные и подлежащие застройке территории, расположенные в границах элементов планировочной структуры);
– обозначение в нормах ч. 2 комментируемой статьи двух целей подготовки проектов межевания застроенных территорий, а также двух целей подготовки проектов межевания подлежащих застройке территорий;
– регламентация требованиями ч. 3 рассматриваемой статьи двух видов процедуры подготовки проектов межевания территорий (в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа);
– установление в нормах ч. 4 рассматриваемой статьи правил определения размеров земельных участков в границах застроенных территорий с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий;
– определение в ч. 5 настоящей статьи исчерпывающего перечня восьми категорий сведений в составе проекта межевания территории, включающего в себя чертежи межевания территории;
– обозначение в нормах ч. 6 комментируемой статьи правила подготовки в порядке ст. 44 Кодекса градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и градостроительных планов застроенных земельных участков в составе проектов межевания территорий.