Что дает межевание жителям многоквартирного дома
Потребность в межевании придомовой территории возникает в случаях, когда владельцы недвижимости приватизируют землю под МКД или отстаивают принадлежащую им территорию от незаконной застройки. Без ПМТ закрепить документально и защитить свое право на распоряжение землей у дома невозможно.
Документ о межевании является основанием для внесения домостроения в программы по капитальному ремонту и благоустройству придомового участка.
Проект межевания является важнейшим документом, в котором отражаются границы подлежащей изменению придомовой территории. Без него не поставишь землю на учет в кадастре, а значит не пройти согласования по переустройству. Сам факт, что земля под МКД правильно оформлена и поставлена на кадастровый учет, значительно расширяет возможности собственников по ее использованию.
Подготовка
Подготовка проекта межевания земельного участка заключается в выполнении следующих действий:
- Определение основания для процедуры межевания и наличия полномочий для оформления заявления (право собственности, пользования, наследования и т.д.);
- Обращение в государственную или коммерческую организацию с заявлением о составлении проекта для одного надела или нескольких;
- Предоставление всей документации относительно земельных наделов, границы которых подлежат установлению и утверждению;
- Проведение инженером, выполняющим работы, сбора и последующего анализа документов и необходимых расчетов, на основании которых устанавливаются предварительные границы поворотных точек каждого участка. При проведении между ними линий образуются контуры, служащие границами наделов;
- Формирование графической и технической части документа;
- Извещение заинтересованных лиц о проведении межевания территории или одного участка;
- Выезд на месторасположение участка и согласование установленных границ;
- При необходимости внесение поправок в составленный документ;
- Утверждение подготовленного документа.
Документы, необходимые для создания проекта
Для создания проекта межевания земельных участков исполнителю требованием является наличие определенного списка земельной документации:
- Проект перепланировки. На основании схем и чертежей отражаются линии и размеры проекта межевания.
- Кадастровый план.
В нем содержится техническая информация о конкретном земельном участке, собранная и установленная органами кадастрового учета субъектов РФ:
- кадастровая стоимость;
- величина площади;
- категория участка;
- схема границ с указанием масштаба, координат точек их отсчета и длины.
- Наглядный генеральный план расположения объектов технической и общественной значимости.
- Топографическая съемка земельных участков, предназначенная для определения фактического расположения строений и коммуникаций. Также обеспечивает данными относительно рельефа почвы.
Цели разработки
Проекты планировки и межевания, которые оформляются для обозначения прохождения линейных объектов, решают своим существованием следующие задачи:
Определение границ и масштабов той территории, которая будет занята под прохождение конкретного линейного объекта;
Указание уже существующих объектов на территории, а также тех, которые параллельно планируются к расположению на местности. При этом учитывается также прохождение тех сооружений, что функционально будут связаны с проектируемым. К примеру, учитывается расположение зданий и прочих объектов недвижимости, для обеспечения которых ресурсами проводится газопровод;
Выявление тех объектов, которые будут проходить на прилегающей местности, либо непосредственно на той, что относятся к охранной зоне. Также такое положение относится к другим зонам, где установлено ограничение на эксплуатацию участков в плане запрета определенных действий с ними ввиду особой ценности территории или в связи с необходимостью охраны культурного наследия;
Анализ того, каким образом фактически осуществляется пользование участками на данной местности и насколько соблюдаются нормативные требования обеспеченности тех сооружений, которые размещены в зоне проектирования и планировки;
Определение соблюдения нормативов относительно площадей выделенных земельных участков, расположенных на рассматриваемой территории
При этом во внимание принимается сложившаяся планировочная структура района;
Обеспечение надлежащих условий эксплуатации тех объектов, которые располагаются в районе проектирования и входят в границы участков, которые сформированы на рассматриваемой площади;
Обеспечение возможности формирования наделов с учетом того, какая на данной местности сложилась система пользования наделами;
Обеспечение законных прав лиц и организаций, являющихся собственниками и пользователями участков для возможности выполнения с участками всех действий, что являются разрешенными в порядке пользования определенным типом надела и обеспечения целостности выделенных земель.
Какие сведения являются существенными в ППТ и ПМТ
Содержание проекта планировки установлено частями 2 – 6 статьи 42 Градостроительного кодекса.
Проект планировки территории формируется из двух частей: основной части, утверждение которой является обязательным, и сопутствующих материалов, являющихся ее обоснованием.
Основная часть включает в себя:
- графическое отображение планировки территории;
- правила для размещения объектов;
- характеристики развития, которое планируется на будущее, в том числе и плотность, и параметры застройки территорий;
- характеристики развития систем обслуживания и обеспечения, необходимых для планомерного развития территории.
Материалами, служащими обоснованиями проекта планировки территории, являются чертежи и пояснения.
Пояснительная записка содержит описание положений относительно параметров строительства, систем транспортного обслуживания и технического обеспечения, которые необходимы для развития и иных нюансов
Проект планировки служит базисом для разработки проекта межевания территории.
Например, так выглядит проект планировки одного из районов города Вологды:
А вот так будет выглядеть проект межевания того же района, который мы рассматривали выше:
Структура проекта межевания территории
Структура любой проектной документации является нормативной и состоит из текстовой и картографической части. В этом проект ПМТ не является исключением.
Первая часть носит описательно-информационный характер и характеризует направления межевания, проектируемого на конкретном участке.
В ее состав входят:
- титульный лист с указанием данных заказчика и исполнителя;
- сведения о наделе земли;
- нормативы, на основании которых работы были выполнены;
- табличные приложения, в которых описана процедура проведения геодезических работ;
- пояснительная записка с изложением частных случаев при проведении работ, которые не были включены в табличную часть.
В графическую часть проекта включен детальный план местности с нанесенными межевыми границами.
Что такое проект межевания территории по законодательству 2021 года
Для ответа на вопрос что такое проект межевания территории, обратимся к законодательству, а именно – к ст. 43 Градостроительного кодекса РФ. Из текста статьи понятно, что проект межевания делается на часть территории – на квартал, СНТ, район, линейный объект, то есть на так называемый, элемент планировочной структуры. В двух словах, проект межевания территории – это градостроительная документация, которая готовится с учетом правил и требований законодательства для того, чтобы внести в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) сведения о границах образуемых или изменяемых на конкретной территории участков. В каких случаях требуется проект межевания территории, более подробно разберем далее. Подготовка проекта межевания территории – это довольно кропотливый процесс, который готовится на основании документации по планировке территории с учетом результатов инженерных изысканий. Помимо положений градостроительного кодекса, существует ряд других подзаконных актов, приказов, постановлений на местном уровне, касающихся разработки проектов межевания территории, вступивших в силу в 2022 году, и распространяющих свое действие в 2022 году.
Основные требования к началу работ по созданию проекта
В перечень разрешительной документации на производство строительных работ, проект межевания территории будет входить обязательно. Об этом прямо указано в норме закона — Градостроительный кодекс РФ ст. 51, а официальное сокращённое название рассматриваемого проекта выглядит как ППиМТ. Таким образом, при возникновении необходимости возведения любого объекта недвижимого имущества, обойтись без проекта, который должен включать чертежи межевания земельного участка, а также обосновывающие указанные чертежи материалы, будет невозможно.
Строительство капитальных объектов связано не только с проектом планировки территории и проектом межевания территории, также потребуется градостроительный план, где указывается развёрнутая информация обо всех основных системах (подача отопления, водоснабжение, подводка газа и проводка электричества). Основное назначение ППиМТ — это определение чётких границ земельного участка, предназначенного для возведения линейных и других объектов, либо проведения работ по реконструкции тех или иных сооружений. Что также помогает избежать лишних судебных разбирательств с лицами, у которых в собственности имеется земля, граничащая с той, где планируется проведение таких работ.
Обратиться за составлением проекта могут как физические, так и юридические лица, в том числе представители муниципальных (государственных) органов. Порядок межевания и планировки разрабатывается на уровне местных административных служб города, для этого требуется непосредственное обращение заявителя. Самыми важными документами, без которых осуществление задуманных планов по созданию проекта будет невозможно, являются:
- официальное соглашение на развитие выделенной территории;
- правоустанавливающие бумаги на право владения землёй, предусматривающие возможность производить комплексную и иную застройку.
Для получения указанного проекта существует необходимость обращения в Комитет по градостроительству и архитектуре, который в свою очередь подготавливает постановление и техническое задание. Первый документ будет разрешать производство строительных работ на конкретной территории, а во втором указываются этапы разработки требуемой документации. Указанные бумаги готовятся на основании ходатайства от заявителя, в котором должны присутствовать обосновывающие межевание доводы. Срок действия такого постановления составляет, как правило, один год, но с возможностью его пролонгации.
Проект межевания территории линейного объекта (+ образец проекта)
Говоря о «линейных объектах» (далее – ЛО), законодатель не дает нам четкого юридического определения.
Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ понимает под ЛО дороги (автомобильные и железные), линии электропередач, нефте-, газопроводы и иные подобные сооружения.
Градостроительный кодекс дает перечень ЛО в п.10.1 ст.1 – линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автодороги, ж/д линии и иные объекты.
В каждом из приведенных нормативно-правовых актов осталась недосказанность. К ЛО можно причислять и линии метрополитена, и мосты, и туннели и т. д.
Как можно понять из законодательных актов, линейными объектами могут быть самые разные сооружения, как по назначению, так и по виду. Их отличие от остальных объектов – протяженность. Это и склады, и газо-, нефте-, путепроводы, и линии связи, и другие сооружения. Эти сооружения могут быть и наземными, и располагаться под землей. Для основной массы таких объектов, как правило, наземных, требуется обязательное оформление земли под застройку. Для процедуры оформления земель под ЛО есть характерные особенности. Основные затруднения заключаются в том, что протяженность таких объектов очень велика, и железная дорога, например, или федеральная трасса могут проходить через земли СНТ (садоводческих товариществ), садовых участков, сельскохозяйственные, пашенные наделы, то есть земли самых разных владельцев – от собственников земли до пользователей наделов.
Если смотреть с точки зрения обывателя, то кажется, что при строительстве автомагистрали или газопровода нужно было бы заключить договор аренды части надела со всеми собственниками, но на деле все происходит иначе.
Если земли муниципальные и объект тоже, то подписывается акт о выборе участка под ЛО, и эта земля исключается из муниципальной собственности (читайте,как взять в аренду муниципальную землю). Если ЛО имеет собственника, то для его строительства требуется согласие владельцев земель, через которые он будет проложен. С ним будет заключаться договор аренды с условием бессрочной эксплуатации. Следующим этапом будет подготовка ПМТ и регистрация в кадастре. Затраты застройщика такого ЛО существенно возрастут за счет компенсации издержек владельцам з/у.
Если ЛО предполагается построить на с/х землях, то сначала придется выделить нужный надел, то есть заняться перераспределением земель, зарегистрировать преимущественное право, а только потом составлять договор аренды.
Проектирование и межевание при строительстве ЛО, регламентированы ст. 89 – 91 ЗК РФ.
Образец ППТ И ПМТ линейного объекта (автомобильная городская дорога)
Состав
В состав проектов планировки и межевания входят основные данные относительно территории, где будут проходить интересующие линейный объекты.
Дополнительно к ней приводится обосновательная часть, где непосредственно отражены причины и документы, на основании которых допускается располагать объекты именно таким образом.
Основная часть
Основная часть проекта может содержать данные различного характера, которые по своему описанию будут несколько отличаться в зависимости от того, какой объект отображается на плане и для каких целей он будет использоваться в процессе своей непосредственной эксплуатации.
В большинстве случаев проект планировки будет включать в себя следующие данные:
- Общую информацию относительно того, каким образом осуществляется размещение линейного объекта с указанием наименований населенных пунктов и более мелких территорий (улиц, кварталов);
- Функционально-планировочную организацию территории;
- Данные об имеющихся коммуникациях, которые уже проложены на территории;
- Информацию обо всех имеющихся строениях капитального характера, которые расположены на территории;
- Определение границ той территории, на которой непосредственно будет располагаться интересующее сооружение;
- Графическое отображение имеющихся коммуникаций на территории земли;
- Отображение информации относительно того, какой состав недр имеется на данной территории.
Такая информация необходима для того, чтобы прокладывать коммуникации и прочие линейные объекты с учетом особенностей территории для того, чтобы эксплуатация будущих сооружений осуществлялись с упором на технические возможности расположения и пользования ими.
Материалы по обоснованию основной части
Непосредственными материалами, которые являются обоснованием к приложенному проекту, являются графическая часть, если она требуется к отображению, и текстовая.
По своей сути обосновательная часть содержит не только объяснение, почему допускается размещать объект линейного характера таким образом, но и содержит более точные данные относительно того, каким образом он проходит, и его основные характеристики, имеющие значение как для возведения самого объекта, так и для существующих зданий и сооружений линейного характера.
Стоимость разработки проекта межевания
Определенной фиксированной стоимости разработки проекта межевания не существует, так как ее смета зависит от влияния множества факторов:
- объема геодезических и инженерных работ;
- величины площади земли для межевания;
- уровня сложности проектирования;
- количества, значимости и размеров сооруженных или возводимых объектов на проектируемой территории;
- и много другого.
Стоимость проекта зависит от уровня заказчика и предназначения использования земли.
В основном инициатором проектирования и планировки становятся государственные органы, но при отсутствии бюджетных средств, заказчиком становится организация или физическое лицо.
Кто делает технический проект?
В таком документе специалист указывает кроме непосредственных обоснований необходимости проведения работ еще и сметную стоимость осуществления межевания, требуемые действия, которые в общем потребуется делать, материалы, которые будут для этого необходимы, а также сроки (с учетом особенностей конкретного участка или нескольких наделов), в какие границы будут установлены и утверждены.
Составлением технического проекта межевания могут заниматься следующие организации:
- Отдел межевания БТИ – государственная организация, имеющая в своем штате специалистов с соответствующей степенью квалификации. Обращение осуществляется на общих основаниях, при этом стоимость работ установлена федеральным и региональным законодательством и заключается во внесении определенного размера государственных пошлин;
- Геодезические организации. В штат таких компаний также входят инженеры, уполномоченные на проведение работ как по непосредственному межеванию территорий, так и по составлению технических планов.
Любой кадастровый инженер должен в обязательном порядке иметь квалификационный аттестат, наличие которого можно проверить на официальном сайте Росреестра.
При заказе такого рода услуг лицу без наличия такого аттестата (даже если он присутствовал, но был отозван) не даст возможности получить межевой план, имеющий юридическую силу.
Кто разрабатывает документацию?
Основной заказчик проекта межевания территорий — административные органы власти любого уровня. Издается Постановление о разработке проекта межевания территории.
Обязанность по проведению межевания и разработки соответствующего проекта возложена на архитектурный отдел администрации субъекта РФ.
При этом государственное архитектурное управление полноправно определяется с решением о подготовке проекта, то есть кто будет делать работы по проектированию:
- Специалисты самого органа местной власти.
- Специалисты профильной организации, занимающиеся разработкой межевых проектов и прочих градостроительных документов.
Выполнение разработки межевых проектов организацией или ИП возможно только при наличии определенной разрешительной документации.
В обязательном порядке должны быть:
- полный список, установленных законодательством, сертификатов;
- свидетельство о допуске к проектированию и разработке соответствующих бумаг.
Состав и особенности
Составляемый проект состоит их двух основных частей – текстовой и графической.
Текстовая часть в свою очередь состоит из таких отдельных элементов:
- Пояснительная записка к графической части;
- Основные данные относительно территории, на которой будут установлены границы земельного участка (или нескольких наделов);
- Характеристика тех участков, которые будут образованы посредством проведения процедуры межевания;
- Данные о том участке, за счет которого образуется надел, подлежащий межеванию (если такой факт имеет место);
- Прочие сведения, необходимые в каждом конкретном случае и имеющие значение при установлении межей.
Графическая часть содержит в себе чертеж участка, полностью повторяющий конфигурацию установленных поворотных точек и проведенной между ними контурной линии, которая определяет собой границу участка.
