Требования к проекту межевания земельных участков

Как утвердить новый проект планировки территории?

Проект планировки считается утвержденным, когда уполномоченные органы выдают заявителю соответствующий акт. Но до его получения проект нужно создать:

• изучается градостроительная ситуация;
• собираются необходимые документы;
• оформляется запрос на разработку проекта;
• прорабатываются основания;
• происходит сбор первичных данных;
• осуществляются проектные работы;
• и только после этого документ согласуется.

Утверждение проекта планировки происходит в Минстрое Московской области. Также согласование проходит в Главархитектуры, Департаменте архитектуры и градостроительства и Градостроительном совете. Эти ведомства принимают участие в рассмотрении проекта.

Рассматриваться ППТ будет и в иных заинтересованных органах (местное самоуправление, комиссия градостроительного совета Московской области и прочие). Акт о согласовании и утверждении проекта планировки выдается Минстроем. Точный перечень ведомств, где должен согласовываться проект, зависит от статуса территории, для которой он разрабатывается. В него могут входить:

• комитет по вопросам правопорядка;
• по сохранению окружающей среды;
• по энергетике и охране памятников культуры;
• районная администрация и прочие.

Только после прохождения этих согласований его направляют в комитет по Градостроительству или Минстрой. До утверждения ППТ на высшем уровне, документ нужно отправить на публичные слушания. Но данная мера применяется, когда проект разрабатывается в отношении городского округа или населенного пункта.

Утвержденный проект размещают на официальном сайте города или иного муниципального образования. Чтобы по нему вынесли положительный ответ, необходимо подготовить не только бумажные, но и электронные версии ППТ, прошить и пронумеровать страницы, а также поставить подпись ответственного лица. На все согласования и конечное утверждение потребуется около 2-х месяцев. С нашими юристами положительный ответ по проекту гарантирован!

Порядок внесения изменений

Бывают случаи, когда после утверждения ППТ и ПМТ назначение и расположение зданий, границы участка меняются. Тогда требуется вносить изменения в документы. Внесение изменений в документацию допустимо путем утверждения отдельных ее частей

Важно соблюдать требование об обязательном опубликовании проведенных корректив в соответствии с действующим законодательством

Согласование проектов осуществляется применительно к утверждаемым частям. В администрацию подается заявление и предоставляется доказательная база в виде расчетов, заключений экспертов. Спустя время комиссия на основании предоставленных сведений издает дополнительный документ, который содержит верную информацию.

Порядок и процедура внесения изменений регламентируется пунктом 21 статьи №45 Градостроительного кодекса.

Для чего нужен проект межевания земельного участка

Этот документ составляется, если земельный участок (участки) выделяется в счет земельной доли (долей). В нем определяются размеры и местоположение границ образуемого земельного участка (участков) (п. 1 ст. 13.1 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Проект межевания земельного участка нужен для госрегистрации права собственности на образуемый земельный участок ( пп. 2 ч. 6 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости).

Отметим, что для кадастрового учета участка потребуется межевой план ( п. 7 ч. 2 ст. 14 названного Закона). Его подготовят на основании проекта межевания земельного участка.

Состав проекта межевания территории

Проект межевания территории представлен несколькими частями:

• основной, которая впоследствии подлежит утверждению;
• и материалов, обосновывающих целесообразность искомого проекта.

Проект межевания представлен, по сути своей, чертежом, на котором отражается ряд важнейших элементов будущего участка, а именно:

• красные линии (границы), уже утвержденные в ходе проектирования, либо измененные в ходе межевания;
• отступ от линий красного цвета, определяющий наличие мест, в которых могут впоследствии размещаться здания, различные постройки и сооружения;
• границы земельных участков, которые присутствуют на кадастровом проекте, а также номера, присвоенные каждой из образованных территорий;
• границы, обрамляющие территории, на которых расположены объекты, входящие в список культурного наследия;
• территории, в рамках которых действуют особые правила пользования;
• зоны действия публичных сервитутов.

Проект межевания территории — специализированная документация, призванная помочь специалистам тщательно продумать, каким изменениям впоследствии будет подвергнута та или иная земельная территория

Кроме того, в искомом документе обязательно производится указание:

• площадей участков или их частей, подлежащих изменению;
• земельных участков, образующихся впервые, которые впоследствии станут объектами, подлежащими общему использованию;
• тип использования участков.

Существуют четкие требования относительно содержания проекта межевания

Общие требования к подготовке

При подготовке учитывают значительный перечень требований. В первую очередь, инженер должен учитывать необходимость отображения документа как минимум в двух оригинальных экземплярах на бумажном носителе.

Дополнительно по желанию заказчика предоставляется также электронный вариант, который может понадобиться другому инженеру уже при непосредственном установлении границ наделов, образованных за счет выделения долей.

Кроме таких требований инженер также учитывает следующие:

• Оформление проекта должно осуществляться на листах формата А-4, графическая часть может отображаться в большем размере;
• Основанием для составления проекта является кадастровая выписка об участке. Также дополнительно могут учитываться кадастровые планы территории;
• В процессе подготовки инженер имеет право использовать данные, содержащиеся в картографических материалах, которая отдельно хранится в гос. фонде данных.

Порядок подготовки

Проект межевания вы можете заказать в местной администрации, где должен находиться комитет по градостроительству. Он уполномочен на планирование архитектурных работ и, в том числе – на изготовление межевого проекта.

Он обеспечен соответствующими квалифицированными специалистами и лицензирован в соответствии с требованиями государственного законодательства. Он полностью берёт на себя ответственность за выполнение проекта. В Москве, утверждение проектной документации осуществляется в Главном Архитектурно-Планировочном Управлении.

Для подготовки ПМТ вам придётся провести его согласование. Подготовьте пакет документов:

• проект планирования территории;
• эскиз генерального плана земельного участка (со схемами коммуникаций);
• кадастровый паспорт участка;
• топографическую съёмку на участок.

Думая о том, кто может выполнять эту работу, знайте, что утвердить ваш проект должен глава местного исполкома (администрации), по месту нахождения земельного объекта, предназначенного под проектируемые работы. Ему представляется заявление, поданное собственником участка, либо решение комиссии от архитектурного или градостроительного комитета, ответственного за подготовку ПМТ.

Согласование проекта делается путём слушаний на основании проведения квалификационной комиссией соответствующей проверки. Требованием к согласованию являются технические соответствия планируемым характеристикам, а также – общий градостроительный (муниципальный) план, представленный в топографическом виде.

Результат слушаний вынесет решение по вопросу. Оно может быть как положительным, так и отрицательным, что обусловлено объективным характером положения в планируемой к проектированию земельной зоне

Здесь важно рассмотрение ряда факторов, которые могут оказать влияние на сейсмические процессы и на целостный фон ландшафта

При наличии отрицательного постановления, мотивы отказа будут подробно изложены отдельными пунктами и подкреплены экспертными заключениями.

При наличии ошибок или недоработок в проекте, которые выявились после его подготовки и утверждения, к проекту приобщается доработанный дополнительный документ, куда вносятся необходимые изменения. Сам проект не переделывается.

Для подготовки ПМТ вы можете обратиться к посреднику юристу, который примет на себя ваши хлопоты. В таком случае к перечисленным документам нужно приложить доверенность на представителя, оформленную в нотариальной конторе.

Сроки выполнения 30 дней, в это время административная комиссия проверит соответствие участка под планируемые работы и определит дату слушания. После вынесенного постановления, о нём должно быть сообщено в течение 3 дней.

Подготовка проекта межевания осуществляется в среднем от 4 до 7 месяцев, в зависимости от сложности проводимых работ. Если одновременно выполняются оба проекта – сроки будут существенно увеличены.

Оплата работ производится после выданного вам разрешения на подготовку проектов. Стоимость работ определяется их сложностью и объёмом, а соответственно – устанавливается в каждом случае индивидуально.

При обращении к услугам посредника, подготовка проекта межевания в лицензированных компаниях оценивается от 30 000 рублей, остальные элементы, необходимые для подготовки проекта, рассчитываются дополнительно. Нужно ли межевание земельного участка — читай тут.

Различие между ПМТ и ППТ

Проект межевания ориентирован на процедуру зонирования территории согласно установленным долям или разметке территории под строительство здания. Соответственно здесь главными сведениями являются данные о межевых границах:

1. выделяющих ЗУ из общего контекста;
2. разделяющих ЗУ на установленные части.

Проект планировки оформляет данные части в соответствии с целями заказчика, проектируя на них геодезические схемы расположения:

1. элементов застройки;
2. транспортных линий;
3. инженерных коммуникаций.

Так же здесь оформляются чертежи вынесенных за границы ЗУ объектов капитального строительства.

Планировка проводится на основании составленного проекта межевания, с учётом соблюдения нормативов строительства и требующихся отступов от красных линий.

Подготовка

Подготовка проекта межевания осуществляется в соответствии с требованиями к проекту межевания земельного участка. Она содержит перечень всех критериев на соответствие документации нормативам, регламентированным федеральным законом, которые содержатся в Приказе Минэкономразвития России от 03.08.2011 N388.

В число пунктов по подготовке входят положения:

1. О правилах составления карты проекта межевания;
2. О формате листа (А-4);
3. Об использовании канцелярской продукции для письма (карандаш не допускается);
4. Об использовании исключительно русского языка;
5. О правилах нумерации листов и использовании исключительно арабских цифр;

Правила переноса данных на следующий лист; О пунктах проекта; Об общем объёме текста проекта; О правилах его составления, в целом.

Соответствующие требования к подготовке обозначают стандарты проекта межевания по следующим параметрам:

• Сведения о заказчике;
• Сведения об исполнителе;
• Пояснительная записка;
• Исходные кадастровые данные земель;
• Кадастровые данные о создаваемых в планировании частях участка;
• Информации о доступе к участкам соответствующих лиц;
• Графического плана;
• Наличие соответствующих приложений.

Нормативные документы

Основным нормативным актом, который определяет требования к такому документу, является Приказ Минэкономразвития № 388 от 3.08.2011 с внесенными изменениями 11.02.2014.

В нем содержатся все основные правила, на которые необходим опираться в процессе сбора данных для проекта, его непосредственного составления и окончательного утверждения.

Часть пунктов приказа, в свою очередь, опирается на положения Федерального закона №101 Об обороте земель с/х назначения, который касается моментов выделения наделов такой категории в пользование с последующим приобретением права собственности.

Проекты межевания и планировки территории – что это такое, в чем разница

Градостроительный кодекс РФ, а именно ст. 41 данного нормативно-правового акта, относит проекты межевания и планировки территории к документам, предназначенным для проведения планировки территории.

Эта документация может быть изготовлена отдельно, а может быть разработана вместе. В последнем случае проект межевания станет частью проекта планировки.

Изготовление ПМТ является частью пакета документации, необходимой для планировки земельных наделов, на которых уже существуют сооружения, или только планируется их постройка. Также этот документ пригодится для уточнения границ территории, планируемой под застройку. То есть назначение этого документа – это внутреннее межевание земельного участка для видов деятельности, в этом нуждающихся. Этот процесс не отслеживается кадастром, его цель отлична от цели межевания.

Целью создания ПМТ является выделение территорий. Таким путем размечают местность, назначенную для определенных целей, например, строительства или создания структуры. Проще говоря, когда участок нужно разделить на более мелкие части, формируется ПМТ.

Основой проекта является градостроительный план, изучив который, можно сделать вывод, возможно ли реализовать идеи застройщика применительно к конкретной местности.

В отличие от проекта, о котором речь шла выше, ППТ относится к градостроительной документации. Его связь с проектом межевания безусловна, но детализация гораздо выше, к тому же в него входят данные, не имеющие отношения к участку, на котором запланировано внутреннее межевание.

Оба документа, как правило, изготавливаются параллельно, но в ПМТ содержатся сведения, которые потом будут необходимы при проведении межевания, например, чертежи, отображающие на местности объекты капстроительства, инфраструктуру и другие данные.

ППТ – это документация, при помощи которой устанавливаются зоны, в которых размещены существующие объекты, и параметры этих зон, а также зоны, в которых возможно размещение объектов, еще не существующих, но строительство которых может быть разрешено впоследствии.

Проект межевания территории (ПМТ) содержит схему границ существующих наделов земли и границ планируемых земельных участков.

Составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства

17

При составлении карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства рекомендуется принимать во внимание, что:. 17.1

Карта (план) объекта землеустройства составляется, если это предусмотрено заданием на выполнение работ, в противном случае составляется карта (план) границ объекта землеустройства в виде карты (плана) границ земельного участка или карты (плана) границ муниципального образования или другого административно-территориального образования

17.1. Карта (план) объекта землеустройства составляется, если это предусмотрено заданием на выполнение работ, в противном случае составляется карта (план) границ объекта землеустройства в виде карты (плана) границ земельного участка или карты (плана) границ муниципального образования или другого административно-территориального образования.

17.2. Карта (план) границ земельного участка (Приложение 5) составляется в масштабе, удобном для его размещения на одном листе формата А4 или А3.

17.3. Карта (план) границ муниципального образования или другого административно-территориального образования может составляться на листе большего формата. В случае, если карта (план) границ муниципального образования или другого административно-территориального образования не умещается на одном листе, то допускается размещать ее на нескольких листах. В этом случае на каждом листе указываются его номер и схема размещения листов.

17.4. На карте (плане) границ объекта землеустройства показываются:

1) кадастровый номер земельного участка или название муниципального образования или другого административно-территориального образования;

2) границы объекта землеустройства и номера межевых знаков;

3) размеры объекта землеустройства в виде площади, дирекционных углов и горизонтальных проложений;

4) описание границ смежных объектов землеустройства (описание смежеств);

5) выходы координатной сетки;

6) направление “Юг – Север”;

7) численный масштаб.

Дирекционные углы и горизонтальные проложения линий представляются в табличной форме (Приложение 5). Дирекционные углы записываются в формате градусы и минуты с округлением до 0,1 минуты. Горизонтальные проложения записываются с округлением до 0,01 м.

Допускается размещение описания смежеств и таблицы геодезических данных на одном или нескольких листах.

17.5. При проведении межевания муниципального образования или административно-территориального образования не по всему периметру, а только его части карта (план) составляется только на этот участок границ. В этом случае площадь объекта землеустройства не вычисляется и на карте (плане) не показывается.

17.6. Карта (план) объекта землеустройства дополнительно к сведениям, которые показываются на карте (плане) границ объекта землеустройства, содержит сведения:

1) о границах частей объекта землеустройства, ограниченных в использовании и обремененных сервитутами;

2) о границах частей объекта землеустройства, занятых объектами недвижимого имущества.

17.7. Сведения о границах частей объекта землеустройства, ограниченных в использовании и обремененных сервитутами, отражаются на карте (плане) объекта землеустройства на основе имеющихся документов и обозначаются на местности только по желанию заинтересованного лица (лиц) и с согласия правообладателя земельного участка.

17.8. Сведения о границах частей объекта землеустройства, занятых объектами недвижимого имущества, отображаются на карте (плане) объекта землеустройства, если это предусмотрено заданием на выполнение работ. В противном случае сведения о частях земельных участков, занятых объектами недвижимого имущества, отражаются в пояснительной записке в объеме, который удовлетворяет требованиям нормативных правовых актов по ведению государственного земельного кадастра.

17.9. Площади частей объекта землеустройства, занятых объектами недвижимости, ограниченных в использовании и обремененных сервитутами, вычисляются с точностью не ниже графической точности карты (плана) объекта землеустройства.

17.10. Подчистки, приписки, зачеркнутые слова, иные исправления на карте (плане) объекта землеустройства (карте (плане) границ объекта землеустройства) не допускаются. Карта (план) границ объекта землеустройства (карта (план) границ объекта землеустройства) не может быть исполнена карандашом.

Составные части

Требования, предъявляемые к составлению проекта межевания земельного участка достаточно обширные и содержат правила сбора необходимой информации, отражения обязательных данных, принципов оформления и внесения поправок или изменений, заполнения графической или текстовой части, а также утверждения документа.

Кто утверждает?

Так, в соответствии с действующим Приказом Минэкономразвития проект могут утверждать:

• Решением владельцев долей надела, если она относится к категории применения под сельское хозяйство;
• Единоличным решением владельца доли надела или всех долей одного участка.

Перечень данных об объекте или территории

Перечень сведений, который будет содержаться в составленном проекте, включает в себя следующее:

• Данные о том, что участки, относительно которых составляется документ, полностью соответствуют установленным законодательствам нормам относительно допустимых пределов минимальной и максимальной площади;
• Наименования законодательных актов, в соответствии с какими участок (или участки) соответствуют всем требованиям, предъявляемым к наделам в процессе межевания и подготовки к нему;
• Данные относительно выполненных работ, которые являются существенными в конкретном случае;
• Перечень документации, на основании которой в проект вносились сведения, и какие брались при осуществлении расчетов;
• Данные о границах участка и тех, которые подлежат изменению;
• Сведения о расположении участков;
• Границы наделов, посредством каких допускается обеспечить доступ к конкретным наделам;
• Номера тех наделов, за счет которых выделяются отдельные доли;
• Расположение объектов различного происхождения, которые значимы для конкретного участка;
• Расположение границы муниципалитета, если участок примыкает к ней;
• Основные характеристики и показатели земельных участков.

Текстовая и графическая информация

Сам проект включает в себя две основные части – текстовую и графическую.

В текстовой должны отображаться такие данные:

• Данные о том, какие материалы применялись в процессе составления проекта;
• Особенности проведения процесса межевания относительно обозначенных участков;
• Обоснование определенных решений относительно участка – указание норм технического, экологического, градостроительного и т.д. характера, опираясь на которые инженер вносил данные или производил определенные расчеты;
• Характеристики участков с учетом их особенностей, назначения и расположения.

Графическая часть проекта включает в себя непосредственный чертеж территории, на котором отображаются:

• Общие линии, определяющие границы участков;
• Так называемые «красные линии», по расположению которых делается вывод о возможном расположении объектов недвижимости;
• Пограничные линии земельных наделов;
• Границы зон, которые относятся к особым территориям (культурное наследие и т.д.);
• Вид разрешенного пользования земли, который установлен нормативным актом;
• Площадь общего участка земли, которая отображается на чертеже, а также размеры отдельных долей, которые будут образованы.

Структура приложения

Он оформляется на основании данных, представленных в проекте межевания и включает в себя ту информацию и элементы, что в большей мере ориентируются на основные нюансы зонирования площади земель, элементы, которые в совокупности составляют структуру объекта и определяют саму цель проведения планировки.

Проект планировки может содержать в себе следующие данные:

• Схемы расположения объектов и участков с точки зрения геодезии;
• Основные обозначения уже имеющихся объектов;
• Проходящие транспортные линии;
• Проложенные коммуникации инженерного назначения;
• Объекты строительства, которые были вынесены за границы наделов.
• Кроме этого в качестве приложений используются:
• Поступившие от заинтересованных лиц возражения по проведенной процедуре межевания;
• Заключение о снятии возражений (если таковые присутствовали) или об их отсутствии;
• Копии документов, которые удостоверяют права на наделы;
• Копия опубликованного извещения о собрания.