Нормативно-правовые документы по межеванию: инструкции, методические рекомендации и прочие

Содержание нормативно-правовых документов

Цель принятия дополнительных нормативно-правовых и методических документов по межеванию — разъяснить суть процедуры и повысить ее уровень за счет улучшения качества услуг.

Инструкция

Инструкция была утверждена и одобрена Комитетом по землеустройству в 1996 году. Она содержит подробное руководство к действию. В документе указывается состав процедуры межевания и причины, по которым она должна быть выполнена.

В рекомендации указано, что выполнять данные виды работ могут как физические, так и юридические лица, имеющие специальную лицензию.

Дальнейшее содержание инструкции:

• подробное описание процедуры межевания (что она включает);
• требования для соблюдения точности процедуры;
• возможная погрешность при межевании земель различных категорий;
• требования к границам;
• подготовка, которая включает сбор и анализ документов по земельному участку;
• составление акта проверки ранее установленных границ;
• подробное описание составления техпроекта;
• определение координат межевых знаков;
• уведомление владельцев обследуемого участка и смежных с ним;
• установление границ;
• определение площади;
• составление чертежа;
• составление межевого дела;
• оценка точности измерений.

Методические рекомендации по проведению

Этот документ был принят руководителем кадастровой службы в 2003 году.

В нем даются рекомендации при выполнении:

• работ по межеванию объектов недвижимости;
• состав и содержание этих работ;
• оформления всей документации, которая поступает в единую базу данных государственного кадастра;
• контроля за результатами межевания.

В конце методических рекомендаций так же, как и в предыдущей инструкции, предоставляются шаблоны документов, которые используются при межевании.

Межевание участка: что это и зачем нужно

Межевание – это один из видов кадастровых работ, направленных на определение, уточнение и восстановление границ участка, а также установление его координат. Данная процедура обязательна и регламентирована следующими нормативными актами:

• кодексы – Земельный и Градостроительный (ЗК РФ и ГрК РФ);
• ФЗ № 218 «О регистрации»;
• «Методические рекомендации по проведению межевания» (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.);
• Инструкция по межеванию (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.);
• план мероприятий «Повышение качества гос. услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и регистрации прав» (Дорожная карта).

Без проведения такой кадастровой работы невозможно определить месторасположение земли, отделить его от смежной территории, объединить несколько участков в один или, наоборот, разъединить. Поэтому без определения точных границ не получится провести юридически значимые действия с землей:

• постановка на кадастровый учет ЗУ;
• купля и продажа;
• дарение;
• приватизация;
• оформление в наследство (узнайте все нюансы наследования земельных участков);
• строительство и регистрация;
• другое.

Если межевание ранее проводилось и не требуется исправление данных, то заказчик вправе отказываться от повторной процедуры.

Также межевание проводится, если между соседями возникают земельные споры. В этом случае судебный эксперт проведет межевание спорных участков, и на основании полученных данных будет вынесено решение.

Помимо указанных случаев, межевание необходимо при подведении к дому газа, света или водопровода, поскольку проводимая при межевании геодезическая съемка понадобится для составления ситуационного плана.

Исходя из сказанного, межевание ЗУ имеет значительные плюсы:

• беспрепятственное распоряжение участком;
• отсутствие спорных вопросов с соседями;
• оформление документов на проведение каких-либо процедур происходит намного быстрее (например, получение разрешения на строительство).

Также межевание позволяет выделять конкретный участок из всей территории.

Однако есть и отрицательный момент в размежевании – цена. В большинстве случаев данная услуга предоставляется платно, но об этом мы поговорим ниже.

Необходимые документы

Для физических лиц потребуются следующие бумаги:

• Документ, удостоверяющий личность заявителя или доверенность на представление интересов заказчика и его паспорт.
• Правоустанавливающая документация на земельный участок: Постановление муниципалитета о выделении земельного участка, техническое задание (заверяет общий отдел органа местного самоуправления);
• Договор купли-продажи земли;
• Договор дарения земельного участка;
• Свидетельство о законном праве на наследство;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• Документы из БТИ.

Планы по инвентаризации либо другая документация с описанием границ и размеров земли при ее образовании.

Юридическим лицам необходимо подготовить:

• Правоустанавливающую документацию на земельный участок: Постановление муниципалитета о выделении земельного участка, техническое задание (заверяет общий отдел органа местного самоуправления);
• Договор купли-продажи земли;
• Договор дарения земельного участка;
• Свидетельство о законном праве на наследство;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• Документы из БТИ.

Копии документов, которые нужны для заключения договора:

• Документация, подтверждающая компетенцию представителя юридического лица (доверенность, устав);

Свидетельство о постановке на учет в Федеральной налоговой службе;
Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
Свидетельство о занесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц;
Свидетельство о занесении записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей;
Инвестиционный договор;
Решение собрания учредителей.

Если какого-то из вышеназванных документов нету, это не значит, что межевание провести будет невозможно. Все обговаривается в индивидуальном порядке.

В каких случаях согласие соседей нужно, а в каких нет

Как уже отмечалось, согласие на установленные границы собственников всех соседних участков является обязательным в большинстве случаев, поскольку интересы этих граждан данная процедура затрагивает напрямую.

Однако в отдельных случаях, установленных законодательно, межевание может проводиться и без получения согласия на это от соседей.

К таким ситуациям относятся следующие:

Неявка соседа в установленное время и место для процедуры согласования границ

При этом в акте обязательно должна быть сделана соответствующая запись, а к межевому плану — приложены документальные доказательства того, что порядок извещения данного субъекта был проведен правильно. Однако стоит учесть, что в дальнейшем сосед все равно сможет оспорить установленные границы через суд, если докажет наличие у него уважительных для неявки причин (например, болезнь, необходимость срочного отъезда, неполучение уведомления о межевании и т. п.).

Если же письменные возражения с обоснованным отказом были в течение установленного срока (то есть месяца) предоставлены, то об этом также делается соответствующая запись в акте.

Что касается предоставленных возражений, то они прилагаются к межевому плану.

Это не будет являться для собственника каким-то препятствием в пользовании участком, однако будущие покупатели недвижимости будут проинформированы о наличии возможного спора.

Отсутствие информации о местонахождении собственника соседнего надела

Еще одной ситуацией может быть такая, когда данного субъекта не получается найти — например, он забросил участок, давно не посещает его и не ухаживает за ним, а его адрес и контактные данные неизвестны. В этом случае личное уведомление невозможно, поэтому используется способ публикации объявления в газете. Если в течение 30 дней после этого собственник не выходит на связь, границы также считаются согласованными по умолчанию.

Наличие у всех соседних участков установленных границ

В частности, если все соседи уже провели ранее процедуру межевания, а границы

В этом случае кадастровый инженер получает информацию о проведении этих работ из единой государственной регистрационной базы и делает соответствующие пометки в документах. Стоит учесть, что это касается только тех ситуаций, когда установленные соседями границы не нарушают прав данного собственника — в противном случае решать спор придется только в судебном порядке.

Следует помнить, что отстоять свои права в суде получится только в том случае, если все процедуры уведомления соседей и согласования границ с ними были проведены в соответствии с законодательными требованиями.

В противном случае кто-то из собственников расположенных рядом наделов сможет оспорить установленные при межевании границы, если у него для этого будут законные основания.

Как правильно сделать межевание земли? Инструкция о проведении

Перед проведением непосредственно процесса межевания следует пройти длительный подготовительный этап. На этапе пред подготовки требуется выбрать организацию, которая сможет оказать данную услугу. Главное требование к такой компании заключается в том, что у нее должна иметься государственная лицензия на такой вид работ. Это могут быть специалисты от Росреестра, также специалисты частных фирм.

1. сбор необходимых документов для проведения межевания. Данный список стоит уточнить у специалистов той организации, в которой заказывается данный вид услуг. Обычно требуется следующий пакет документов:

• сертификат на право собственности;
• юридический документ, свидетельствующий о возникновении прав на данный участок: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная;
• технический план всех зданий и сооружений, расположенных на территории;
• кадастровый паспорт земельного надела;
• кадастровый план земли с указанием на нем не только рассматриваемого участка, но и соседних территорий.

Для заказа межевания необходимо написать заявление в ту организацию, которая была выбрана, и предоставить в нее все документы для ознакомительного рассмотрения дела.

В заявлении обязательно указывается наименование компании, оказывающей геодезические услуги, ФИО заказчика.

Вносится в заявку информация о земельном наделе: кадастровый номер, точный адрес месторасположения.

Оповещение всех собственников смежных участков. Также если участок располагается на территории дачного товарищества, об этом стоит уведомить правление и председателя.

Уведомления могут быть переданы непосредственно в руки собственникам участков, могут быть отправлены по почте. Сделать это надо минимум за 7 дней до начала проведения работ.

В уведомлениях обязательно должна стоять подпись владельца. Данный документ прикрепляется к межевому делу.

1 этап. После проведения подготовительного этапа между владельцем и организацией заключается договор. В нем указываются существенные стороны:

• участники операции межевания;
• предмет сделки;
• стоимость;
• сроки выполнения;
• список проводимых работ;
• методы осуществления измерения.

Стоимость будет определяться рядом факторов:

• месторасположение участка и его общая площадь;
• рельеф местности;
• применяемые методы оценки. В зависимости от них будет установлена определенная погрешность в измерении.
• наличие спорных вопросов по поводу границ с соседями.

Более подробную информацию о заключении договора на проведение межевания вы найдете в отдельной статье.

2 этап. Проведение геодезических работ на местности.

На все проведенные геодезические работы составляется акт, который подписывается владельцем, заказавшим работы, специалистом, проводившим их, и собственниками смежных территорий.

3 этап. На основании полученной информации составляется техническое задание, в котором определяются точки расстановки межевых знаков. Происходит закрепление границ путем установки межей на местности.

Форма заявления на проведение работ по межеванию.

Форма договора о проведении работ по межеванию земельного участка.

Приложение 3.2

«Утверждаю»
Председатель Комитета
по земельным ресурсам
и землеустройству
____________________________
(район, город, область)
____________________________
МП	(подпись, фамилия, инициалы)
» ___ » _____________ 199_ г.

Техническое задание на межевание земель

_____________________

1. Земельный участок № _________________________________________________
_________________________________________________________________________
2. Местоположение земельного участка ____________________________________
_________________________________________________________________________
3. Наименование и адрес собственника, владельца, пользователя
земельного участка ________________________________________________________
_________________________________________________________________________
4. Наименование и адрес исполнителя _____________________________________
_________________________________________________________________________
5. Технический проект на производство межевых работ утвержден
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
6. Предварительная сметная стоимость работ составляет _____________________
_________________________________________________________________________
7. Сведения о наличии материалов ранее выполненных изысканий
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
8. Виды и объемы работ, подлежащих выполнению __________________________
_________________________________________________________________________
9. Требование к точности работ ___________________________________________
10. Система координат __________________________________________________
11. Особые и дополнительные требования к производству работ и
отчетным материалам _____________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
12. Сроки и порядок представления отчетных материалов ____________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
13. Приложения: _______________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Производитель работ:
_____________________	_____________________
(должность)	(подпись)	(фамилия и инициалы)

» ___ » _____________ 199_ г.

Уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания

11. Лица, права которых могут быть затронуты при проведении
межевания (собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и
арендаторы земельных участков, соответствующие органы государственной власти и
(или) органы местного самоуправления), не позднее чем за 7 календарных дней до
начала работ извещаются о времени и месте проведения межевания.

При составлении карты (плана) объекта землеустройства исполнителем
работ дополнительно направляются письменные запросы о наличии на территории
объекта землеустройства принадлежащих иным лицам инженерных коммуникаций и
(или) их охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями
использования земель.

12. Извещение (приложение 2) передается заинтересованным лицам под расписку
(приложение 3) или иным
способом, подтверждающим факт и дату его получения (например, регистрируемое
почтовое отправление с отметкой “Вручить лично”, с заказными
уведомлениями о вручении непосредственно адресатам).

Извещения и расписки составляют в двух экземплярах, один из
которых приобщают к землеустроительному делу.

13. Извещения, адресованные юридическим лицам, органам
государственной власти и органам местного самоуправления, вручаются полномочным
должностным лицам.

Определение координат межевых знаков

15

При определении координат межевых знаков рекомендуется
принимать во внимание, что:. 15.1

Плановое положение на местности границ объекта
землеустройства характеризуется плоскими прямоугольными координатами центров
межевых знаков, вычисленными в местной системе координат

15.1. Плановое положение на местности границ объекта
землеустройства характеризуется плоскими прямоугольными координатами центров
межевых знаков, вычисленными в местной системе координат.

15.2. Геодезической основой межевания объектов
землеустройства являются пункты опорной межевой сети двух классов ОМС 1 и ОМС
2, создаваемой в соответствии с требованиями Росземкадастра.

Межевание земельных участков различного целевого назначения
земель проводится с точностью, не ниже точности приведенной в таблице 1.

Таблица 1

Нормативная точность межевания объектов землеустройства

№№ п.п	Градация земель	Средняя квадратическая ошибка Mt положения межевого знака относительно ближайшего пункта исходной геодезической основы не более, м	Допустимые расхождения при контроле межевания, м
ΔSДОП	fДОП
1	2	3	4	5
1	Земли поселений (города)	0,10	0,2	0,3
2	Земли поселений (поселки, сельские населенные пункты); земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства	0,20	0,4	0,6
3	Земли промышленности и иного специального назначения	0,50	1,0	1,5
4	Земли сельскохозяйственного назначения (кроме земель, указанных в п.2), земли особо охраняемых территорий и объектов	2,50	5,0	7,5
5	Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса	5,00	10,0	15,0

Примечание.
Предельная ошибка положения межевого знака равна удвоенному значению M_t

15.3. Для определения плоских прямоугольных координат межевых
знаков используются спутниковые, геодезические, фотограмметрические и
картометрические методы, предусмотренные техническим проектом.

15.4. Высоты межевых знаков определяются в соответствии с
требованиями задания на выполнение работ.

15.5. Положение межевых знаков при восстановлении на
местности границ объекта землеустройства на основе сведений государственного
земельного кадастра определяется с точностью, соответствующей данным,
представленным в таблице 1.

15.6. Координаты межевых знаков, вычисленные при ранее
проводимых работах по межеванию данного объекта землеустройства или смежных с
ним, не переопределяются, если точность их положения соответствует данным,
представленным в таблице 1.

15.7. При межевании земельных участков, расположенных в
труднодоступных районах и (или) целевое назначение которых не требует высокой
точности определения местоположения границ при условии совмещения таких границ
с естественными и (или) искусственными рубежами (реками, ручьями, каналами,
лесополосами, дорогами, дорожными сооружениями, заборами, изгородями, фасадами
зданий и другими природными и созданными трудом человека объектами),
допускается для определения положения межевых знаков применять персональные GPS
навигаторы и (или) способ описания местоположения границ путем ссылок на
вышеуказанные объекты. К таким границам относятся границы земельных участков,
предоставленных под оленьи пастбища, охотничьи угодья, сенокосы, пастбища, а также
для иных целей, установленных Росземкадастром.

Извещение соседей

Прежде, чем начнется исполнение услуги, необходимо известить об этом каждое заинтересованное лицо. К этому числу относится:

• владелец смежного земельного участка находящегося в ситуации, когда в Росреестр нет записей об установлении границы участков. Если граница установлена, границы земли участника должны совпадать или отступать от границы участка соседа. В ином случае, Росреестром не котируются результаты процедуры.
• арендатор, при заключении договора сроком более пяти лет.
• пользователь с правом бессрочного использования или числящийся в пожизненном наследовании.

Если земля относиться к территории садов, потребуется получить согласие от председателя.

Чаще всего, обязанность по оповещению лежит на кадастровом специалисте, который занимается вопросом межевания земельных участков. Это возможно с помощью следующих способов:

• личный визит и ознакомление с подписью;
• путем отправки заказных писем с уведомлением.

В ряде случаев, когда адрес владельца смежного участка неизвестен, личное вручение или почтовое отправление становиться невозможным. Решением данной проблемы становиться публикация сведений в газетах в соответствии с ФЗ № 221.

Стоимость межевания земельного участка

Согласно закону устанавливается нормативно-правовой акт, благодаря которому определяется точная стоимость проведения процедуры. Методика позволяет оценить стоимость процедуры, которая определяется для исполнителей от государственных организаций, работающих под протекторатом Реестра. В частных фирмах сумма высчитывается по-другому, полагаясь исключительно на собственные усмотрения.

Цена будет зависеть от нескольких основных факторов:

• Качество подбора и анализ документации учитывается в первую очередь;
• Местоположение земельного фрагмента и общие объем работы играют важную роль;
• Все вопросы, касающиеся срочности были улажены заранее;
• Указана общая площадь объекта;
• Правовая принадлежность;
• Общий объем сведений, которые были внесены в кадастр.

Если на земельный надел не будут представлены какие-либо документы, тогда стоимость рассчитана по максимальному тарифу. Вам следует учесть этот важный нюанс, чтобы потом не возникло дополнительных вопросов и проблем.

В процессе проведения данной процедуры могут появиться дополнительные обстоятельства, которые повлекут за собой увеличение стоимости межевания. С собственниками соседних участков могут возникнуть разногласия, и расходы вырастут в несколько раз. В таком случае окончательная стоимость изменится и станет больше в несколько раз.

В процессе проведения процедуры межевания стоит выяснить, что входит в данный перечень работ, которые были осуществлены. Если окончательная сумма превышает допустимый максимум, тогда у заказчика есть возможность требовать снижения цены, либо же жаловаться в орган, который установил данный тариф.

Средняя стоимость в России на оказание подобных услуг по межеванию составляет около 30 тысяч рублей. Участок под индивидуальное строительство может быть оценен в сумму от 20 тысяч и до 50 тысяч. Дорогой процедурой межевания принято считать установление границ в коммерческих целях, от 30 тысяч и до 60 тысяч.

Стоимость обычно в каждом регионе разная и стандартом принято считать от 10 тысяч и до 20 тысяч. В крупных городах она может варьироваться и достигать отметки в 30 тысяч рублей.

Основные сведения о документах

В Инструкции по межеванию (1996) излагается порядок проведения следующих действий:

• анализ правоустанавливающих, геодезических, картографических данных;
• мониторинг состояния объектов, входящих в геодезическую сеть;
• выявление границ надела, а также анализ состояния межевых знаков;
• написание технического проекта;
• порядок оповещения владельцев о начале проведения межевых процедур.

В Методических рекомендациях (2003) сделан акцент на том, что выявление границ наделов реализуется:

1. как технический этап приведения в действия решений по определению локации и границ территории наделов;
2. как процедура уточнения локального местоположения границ территории земельного устройства.