Процедура и порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Пошаговая инструкция при обращении в комиссию

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой цене квартиры действуют на базе Росреестра. Жалобы, поступившие от граждан, рассматриваются в течение месяца после приема всех документов.

Шаг 1 Определение оснований для перерасчета

Владельцу жилья нужно получить данные кадастра одним из способов:

  1. Сделать запрос через МФЦ.
  2. Оформить заявку через Госуслуги.
  3. Запросить выписку на сайте Росреестра.

Шаг 2 Обращение к независимому эксперту

Прежде чем обращаться к оценщику, стоит предварительно проанализировать цену аналогичных по метражу, району, этажности квартир с помощью порталов по продаже квартир. Значительное несоответствие цен предполагает услугу эксперта.

При подтверждении завышенного размера по реестру эксперт составляет акт оценки, который послужит основанием для обращения в комиссию.

Шаг 3 Подача документов

Для процедуры по уменьшению налога важно предоставить:

  1. Выписку из ЕГРН.
  2. Свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ.
  3. Акт независимой экспертизы.
  4. Удостоверение личности.
  5. Заявление установленного образца для оспаривания реестровых данных.

Шаг 4 Рассмотрение заявки

Пакет документации принимается при наличии всех документов, весомой разницы между вышеупомянутыми стоимостями и соблюдением сроков подачи. На принятие решения отводится 30 дней.

Стоимость услуг по снижению кадастровой стоимости

ОбъектОтчет об оценке, руб.Юридические услуги, руб.
Квартираот 10000от 25000
Индивидуальный  гараж / паркингот 10000от 25000
Встроенное помещение торгово-офисного назначенияот 35000от 40000
Встроенное помещение производственно-складского назначенияот 35000от 40000
Здание производственно-складского назначенияот 60000от 40000
Здание торгово-офисного назначенияот 60000от 40000
Земельный участокот 30000от 40000

Стоимость услуг складывается из стоимости подготовки отчета об оценке земли и стоимости проведения экспертизы отчета в саморегулируемой организации оценщиков (в случае необходимости).

Так же можем оказать дополнительные услуги:

  • подготовка и подача документов в комиссию
  •  подготовка и подача документов суд

В случае, если Вы заинтересованы в комплексной услуге, стоимость обсуждается индивидуально. Основная оплата при таком варианте осуществляется по факту оказания услуг. Фактом оказания услуг является получение кадастровой справкой о кадастровой стоимости земельного участка с содержанием установленной нами рыночной стоимости.

Почему стоит выбрать именно нашу компанию?

Процедура пересмотра кадастровой стоимости во всех регионах одинакова. Это позволяет нам квалифицированно оказывать услуги по всей России. При этом стоимость нашей работы нередко оказывается ниже стоимости таких же услуг в местных компаниях. Секрет в том, что у нашей компании минимальные издержки: все процессы отлажены, отработаны и поставлены на поток.

10 лет

Больше 10 лет работы на рынке консалтинговых услуг

200 дел

Более 200 дел, связанных с снижением кадастровой стоимости

1К компаний

Услуги, оказанные более чем 1000 компаний

500 миллионов

Экономия более 500 000 000 рублей наших клиентов за счет снижения кадастровой стоимости

ООО «Консалтинг Групп» – одна из первых компаний, которая начала практику оценки рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости. Первый отчет об оценке для таких целей был подготовлен в 2011 году. В период с 2011 года и до текущего времени было подготовлено более 500 отчетов об оценке с полученными на них положительными экспертными заключениями СРО, которые были успешно использованы в Комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, Арбитражных судах РФ, Судах субъектов РФ. Клиентами по оценке стали такие компании, как сеть магазинов «Кировский», сеть магазинов «Монетка», «Северский трубный завод», Торговый центр «Гринвич», ДОСААФ России, предприятия госкорпорации «Росатом», Корпорация «Маяк», «Нижневартовский ГПЗ» (группа СИБУР), ОАО «КУЛЗ» (г. Каменск-Уральский), ОАО «Качканарский ГОК» (ЕВРАЗ), Завод «Атлант» (Ставропольский край).

 Другие компанииООО «Консалтинг Групп»
Членство в СРОИз-за необходимости найма посредников возрастает стоимость услуг. Есть вероятность непринятия судом результатов экспертизыНаши эксперты — члены нескольких саморегулируемых организаций оценщиков. Наша компания аккредитована при банках, госучреждениях, некоммерческих партнерствах
Обязательства по результату работыФиксированная стоимость услуг, не зависящая от результатаСущественная часть услуг оплачивается только в случае положительного эффекта
Работа «под ключ»Компания оказывает только часть услуг (юридические, оценочные) и не несет ответственность за чужую часть проектаВы обращаетесь в одну компанию, которая берет на себя полную ответственность за все этапы проекта
Опыт оспаривания кадастровой стоимостиОтсутствие опыта может привести к неполному учету всех обстоятельств, что приводит к затягиванию судопроизводстваБлагодаря учету всех возможных обстоятельств, процесс судопроизводства происходит максимально быстро
География работыКомпания работает в одном регионе. Для оценки объектов, находящихся за его пределами, приходится искать другую компанию или подключать «смежников»Мы работаем по всей России. Для клиентов, имеющих объекты в разных регионах страны, нет необходимости искать партнеров в каждом регионе присутствия

Порядок оспаривания стоимости земли

Порядок оспаривания ранее установленной (архивной) стоимости земли производится в соответствии с процедурой, описанной в Земельном кодексе. Именно поэтому процесс идентичен в любом уголке страны.

Среди основных положений оговаривается то, что и в судебном, и в досудебном порядке заявителю придется сделать следующие шаги:

  1. Для проведения дополнительной процедуры заявителю следует обратиться к независимому эксперту, который имеет право производить оценку движимого и недвижимого имущества, а также земельных ресурсов.
  2. Написать заявление в орган, распоряжающийся землей, или в суд и изложить суть проблемы. Заявителю обязательно следует указать свои контактные, а также все имеющиеся данные относительно участка.
  3. Собрать документы, необходимые комиссии или судопроизводителю для проверки достоверности факта нарушения. Кроме того следует подготовить копии, заверить их подлинность нотариально, после чего направить второй стороне.
  4. К заявлению истцу следует также приложить свой экземпляр копий и оригиналы документов, после чего дождаться рассмотрения отправленного запроса.

Что касается срока, в течение которого должны быть обработаны предоставленные документы, следует сказать, что законодательством на процедуру отведено тридцать дней. После рассмотрения поданного заявления комиссией истец и ответчик доказывают свою позицию на заседании специально созванной комиссии или в суде.

О дне и времени заседания орган судопроизводства или представитель земельного департамента уведомляет заявителя лично. Время и дата могут быть отмечены на расписке о приеме заявления или оглашены дополнительно (заказным письмом).

Рассмотрение дела судом

Заявление с просьбой изменить стоимость рассматривается не больше 2 месяцев. В случае оспаривания решения комиссии – 1 месяц. В процессе заседания суда заявитель должен доказать неправдивость сведений, которые учитывались для установления стоимости, или рыночной стоимости. Во втором случае необходимо организовать оценку рыночной стоимости объекта.

На действия страховщиков можно пожаловаться. Узнайте, куда обратиться с жалобой на страховую компанию по ОСАГО. Как составить заявление об оспаривании действий судебного пристава исполнителя? Образец в статье.

Как оформить компенсацию по потере кормильца? Читайте здесь.

Судебная практика обжалования

Практика показывает, что судьи чаще принимают решения в сторону истца. Главной причиной установления стоимости на рынке вместо кадастровой считается расчет стоимости методом массовой оценки. Она не учитывает уникальные характеристики объекта и его особенности. По результатам рассмотрения суд устанавливает начало применения новой цены с момента расчета оспариваемой кадастровой («задним числом»). Это касается арбитражного суда.

Суд общей юрисдикции устанавливает цену с момента вступления решения суда в силу. Единственная причина отказа рассмотрения дела – нарушение сроков подачи заявления.

Рекомендуется начинать оспаривать стоимость с подачи заявления в комиссию, поскольку:

  • нет необходимости уплачивать пошлину государству;
  • срок рассмотрения заявления меньше;
  • пакет документации минимальный.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Помимо изменения правил подведомственности дел об оспаривании кадастровой стоимости для юридических лиц введен досудебный порядок.

Обязательные требования для оспаривания кадастровой стоимости

Перед обращением в суд компания обязана направить соответствующее заявление с необходимым приложением документов в комиссию при территориальном органе Росреестра. Для сведения к заявлению прикладывается тот же перечень документов, что и для суда. Основными являются отчет об оценке рыночной стоимости участка и экспертное заключение по отчёту.

При несоблюдении необходимых действий по урегулированию вопроса уменьшения кадастровой стоимости до рыночной, до суда, влечет юридически значимые последствия для заявителей.

Как правило, последствием является:

  1. Оставление иска без движения с предложением предоставить заключение комиссии
  2. Возврат заявления истцу

Порядок досудебного урегулирования споров по кадастровой стоимости

Досудебный порядок урегулирования спора заключается в следующем. Юрлицам, имеющем в собственности земельный участок, необходимо обратится в специальную комиссия для решения вопроса снижения кадастровой стоимости до рыночной. Основная суть урегулирования спора, является предъявление требований о нарушении права.

В такой ситуации заявитель обращается в связи с несогласием кадастровой стоимости объекта недвижимости. Досудебный порядок побуждает стороны решить спор самостоятельно, не вмешивая сюда судебные органы и использование искового производства. Если досудебный порядок не удовлетворяет заявителя, то он имеет право дальнейшего решения вопроса в суде.

Указанный порядок распространяется на два вида дел, связанных с кадастровой стоимостью: когда требования заключаются в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и когда требования об изменении кадастровой стоимости основаны на том, что она была определена на основании недостоверных сведений об объекте недвижимости (в том числе о целевом назначении этого объекта).

Действия  судов при несоблюдении досудебного порядка

В случае обращения юридических лиц, напрямую в суд с иском о снижении кадастровой стоимости, миную комиссию, областные суды вынуждены возвращать исковые заявления, лишь только по причине несоблюдения обязательного досудебного порядка. Проблема в том, большинство собственников земельных участков, остались в неведении, что для решения спора с учетом изменений законодательства РФ, необходимо обращаться в областной суд по подведомственности.

Вероятно, для многих эта норма осталась незамеченной или игнорируемой, в результате чего в новых поступлениях судебной практики можно найти немало определений судов, об оставлении без рассмотрения заявлений компаний об оспаривании кадастровой стоимости из-за того, что компании предварительно не обратились в досудебную комиссию.

При этом законодательством об оценочной деятельность прописана норма, согласно которой, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом будущего судебного разбирательства. Это значит, что суд должен будет изучить вопрос по существу, а не ограничиваться исследованием причин и законности принятия отказного решения комиссией.

Практика досудебного порядка для физических лиц

Не исключено, что на практике компании будут пытаться обойти обязательное обращение в специальную комиссию, путем отчуждения земельных участков физическим лицам. Учитывая тот факт, что для физических лиц досудебный порядок не обязателен, о чем есть ссылка в законе об оценочной деятельности.

Так же есть еще один вариант решения этого вопроса уменьшения кадастровой стоимости земельного участка. Компании скорее всего будут использовать практику заключения краткосрочных договоров аренды земельного участка с физическими лицами, находящимися в доверительных отношениях и добросовестно исполняющих условия договора аренды.

Определяя в них формулу расчета арендных платежей в процентном соотношении, например, как вариант – 0,01 процента от кадастровой стоимости.

Поскольку итоговая оплаты по договору аренды будет зависеть от размера кадастровой стоимости, гражданин, являющийся арендатором, приобретет формальное основание обратится с иском в областной суд о снижении кадастровой стоимости земельного участка до рыночной.

Остались вопросы?

Пожалуйста, заполните форму, которая находится ниже и опишите Вашу проблему.Мы постараемся ответить Вам как можно быстрее!

Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня

В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”).

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

  • жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);

  • жилое помещение (квартира, комната);

  • гараж, машино-место;

  • единый недвижимый комплекс;

  • объект незавершенного строительства;

  • иные здание, строение, сооружение, помещение ( НК РФ).

В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.

Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.

Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:

  • если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;

  • если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;

  • если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.

Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.

Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);

  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.

Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:

  • в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;

  • в суд ( НК РФ) – процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.

Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

Заявить об оспаривании кадастровой стоимости можно непосредственно в суд, минуя стадию ее обжалования в комиссии. Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ).

Подавая иск в суд, нужно уплатить госпошлину. Ее размер установлен в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Госпошлина составляет:

  • 300 рублей – для физлиц (в том числе ИП);
  • 2 000 рублей – для организаций.

Наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемой кадастровой стоимости объекта;
  • копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости (например, копию свидетельства о праве собственности).

Также в суд представляются документы, которые доказывают недостоверность сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Данный факт могут доказывать документы, определяющие правильную площадь недвижимости, ее действительное местоположение, целевое назначение и степень аварийности. Сюда можно приложить документы о скрытых недостатках недвижимости или информацию о том, когда в последний раз производился ее капитальный ремонт.

Если до обжалования кадастровой стоимости заявитель установил рыночную стоимость недвижимости, он предоставляет в суд также отчет оценщика. Если рыночная стоимость объекта не устанавливалась, отчет не нужен. Документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предоставлять также не нужно.

Суд пересмотрит кадастровую стоимость в следующих случаях:

  • если заявитель докажет, что при определении стоимости объекта действительно использовались недостоверные сведения;
  • если заявитель установит рыночную стоимость недвижимости и подтвердит этот факт надлежащим отчетом оценщика.

Спор должен быть рассмотрен судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления. По сложным делам срок может быть продлен еще на один месяц (ст. 141 КАС РФ).

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwitterВКонтакте
Напишите комментарий