Способы оценки
Перед тем как продать квартиру в кризис, нужно определить ее реальную стоимость.
Это можно сделать разными способами:
- Обратитесь за помощью к опытному риэлтору. Такой специалист приедет по указанному адресу и бесплатно оценит ваше жилье. Но стоит помнить о том, что профессионалы, которые имеют большой опыт в данной сфере, преследуют одну цель – получение прибыли. Они могут намеренно занизить стоимость квартиры, чтобы быстрее ее продать и получить свою долю;
- Пригласите независимого эксперта. Перед тем как стать оценщиком недвижимости, такой специалист проходит специальное обучение, поэтому он, скорее всего, правильно определить реальную стоимость вашей квартиры;
- Разобраться с вопросом, стоит ли продавать квартиру в 2022 году, вам помогут объявления в интернете и СМИ. Внимательно изучите похожие предложения, чтобы понять, по какой цене вы сможете продать свое жилье;
- Назначьте свою цену и ждите покупателя. Чтобы дождаться, пока сработает этот метод, нужно запастись упорством и терпением, поскольку никто не может сказать, сколько вам придеться ждать своего покупателя.
После того как вы выясните рыночную стоимость квартиры, нужно снизить ее цену на 5–10%. В таком случае ваше предложение будет отличаться от других, поэтому покупатели найдутся в самое ближайшее время.
Условия для покупки жилья: да или нет
Согласно данным ДОМ.РФ, в августе российские застройщики запустили строительство 3,7 млн кв. метров многоквартирного жилья, что на 23% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
В первые месяцы 2022 года запуски росли, в марте и апреле резко снизились из-за неопределенности со спросом и себестоимостью строительства. Затем в июне и июле вновь начали увеличиваться (+34% к маю). Август стал первым месяцем, начиная с зимы, когда застройщики запустили больше проектов, чем годом ранее.
Больше всего строительства нового жилья запущено в Москве (4,2 млн кв. метров с начала года), Краснодарском крае (2,6 млн кв. метров) и Московской области (2,2 млн кв. метров). По темпам запуска лидирует Ростовская область, где за 8 месяцев на рынок выведено на 36% жилья больше, чем за аналогичный период прошлого года. На втором месте Приморский край (+35%), что объясняется эффектами реализации льготной программы «Дальневосточная ипотека», на третьем — Москва (+32%).
Сейчас на рынке первичного жилья сложились благоприятные условия для покупки, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Ключевая ставка находится на самом низком уровне с начала года, до конца 2022 года действует льготная ипотечная программа с господдержкой, объясняет она. Также сейчас на рынке много вариантов, предлагаемых для покупки в кредит с субсидированной ставкой от застройщика от 0,1%.
«В последнее время ЦБ говорит о скором введении ограничений на выдачу ипотеки с такой низкой ставкой. У покупателей еще есть шанс заскочить в последний вагон и приобрести жилье на хороших условиях», — говорит она.
На первичном рынке Москвы спрос на квартиры с начала года вырос на 2%, на апартаменты, наоборот, сократился на 34%, говорит генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.
Рост спроса происходит за счет снижения ипотечных ставок на квартиры и введения субсидированной ипотеки от застройщиков, подтверждает он. По его словам, доля сделок с использованием ипотеки в августе на рынке квартир составила 83%, что на 20,7% больше, чем в начале года, и на 25%, чем год назад.
«Ипотека будет продолжать оставаться основным драйвером спроса», — считает он.
Число сделок и средние цены на первичном рынке Московского региона за январь — август 2022 года
Покупка жилья в 2022 году, прогнозы аналитиков
- Элитное жилье не снизится в цене, поэтому тем, кто хочет купить именно такое пристанище, можно это дело не откладывать и смело заключать сделку купли-продажи;
- Тем, кто сомневается, стоит ли покупать квартиру в новостройке в 2022 году, эксперты советуют быстро определяться, чтобы успеть сделать выгодное приобретение. Ведь такое жилье в текущем году снизится в цене. Сомневающимся в том, стоит ли покупать новую квартиру, то есть уже достроенную и полностью подготовленную для того, чтобы войти туда и жить, эксперты советуют принять решение не в пользу сделки. По их прогнозам, такие виды недвижимости будут стоить на несколько процентов ниже через 3–4 года;
- Стоит ли покупать старую квартиру, то есть жилье вторичного рынка? Однозначно, да. Ведь многие продавцы, которым долгое время не удается реализовать свою недвижимость, в кризисное время всегда идут на уступки потенциальным покупателям с наличными деньгами, следовательно, делают приличные скидки. Если вы найдете такого продавца, то поторопитесь оформить сделку, чтобы были зафиксированы нюансы, касающиеся ответственности сторон. Вы можете сделать выгодное приобретение, на котором в дальнейшем появится возможность построить настоящий бизнес. Это касается людей, которые раздумывают над вопросом, стоит ли покупать квартиры для сдачи в 2022 году;
- Если же вы ищите вариант жилья для себя, то рекомендуется отложить покупку, ведь жить в современной постройке, с новейшими коммуникациями, необходимыми инфраструктурными объектами около комплексной застройки, «чистой» историей и соседями вашего социального статуса гораздо приятнее;
- Людям, раздумывающим над тем, стоит ли покупать квартиру в ипотеку, эксперты не рекомендуют связываться с банковскими кредитными операциями. Допускается покупка жилья в кредит только в том случае, если вы соответствуете требованиям госпрограммы РФ по поддержке ипотеки «Молодая семья». В чем она заключается: вы должны внести первоначальный взнос и иметь возможность каждый месяц платить по кредиту заранее установленную сумму. Но здесь требуется учитывать нюанс, когда лучше покупать квартиру в 2022 году в ипотеку. Лучше всего успеть оформить сделку до марта, пока в бюджете страны есть средства.
Все вышеперечисленные советы аналитиков очень важно учитывать людям, раздумывающим над вопросом, стоит ли сейчас покупать квартиру в 2022 году. Они помогут сохранить сбережения или выгодно их вложить в хорошее жилище в кризисное время
Защита от мошенников
Зачастую мошенники подгоняют человека с покупкой или продажей, чтобы тот не успел заподозрить обман. Главное не перепутать этот момент со срочным выкупом, когда человеку действительно срочно нужны деньги.
Помимо этого, при оформлении сделки нужно провести тщательную юридическую экспертизу. В этом вам может помочь либо юрист, либо риелтор с юридическим образованием. А лучше, если оба будут работать в связке.
Источник фото: Pixabay
«Если вашей юридической экспертизой занимается просто риелтор без юриста или юридического образования, это полная ерунда, потому что риелтор не может самостоятельно проводить юрэкспертизу», — добавил риелтор.
На юридической экспертизе лучше не экономить. Ведь если вы наймете одного риелтора — он не сможет качественно проверить безопасность сделки, а юрист не станет вместо риелтора бегать за дополнительной информацией, резюмировал Барсуков.
Самые важные и оперативные новости — в нашем Telegram-канале «Ямал-Медиа».
Советы специалистов
Чтобы понять, выгодно ли продавать квартиру в 2022 году, внимательно изучите советы опытных риэлторов:
- Просмотрите все похожие предложения и установите цену на свою квартиру по нижней планке;
- Если нашелся клиент, который хочет купить ваше жилье, но при этом сильно торгуется, не стоит терять с ним связь. Скорее всего, он заинтересован в том, чтобы приобрести недвижимость именно в вашем районе;
- Найдите опытного риэлтора, желательно по рекомендациям знакомых или друзей. Вы об этом не пожалеете.
Люди, которые первыми принимают сложившуюся ситуацию и опускают цены на жилье, выигрывают, поскольку стоимость квартир продолжает снижаться и буквально через месяц они все равно опускаются на тот уровень, которого так добивались ваши покупатели. Пока вы решаете, надо ли продавать квартиру в 2022 году и определяетесь с ценой, они найдут другое, более выгодное предложение, а вы останетесь ни с чем.
Вырастут ли цены на жилье в 2023 году
При сохранении текущей экономической ситуации и отсутствии новых потрясений до конца 2022 года и в 2023 году можно ожидать роста цен на недвижимость на 5–10%, полагает Надежда Коркка. Этому способствует рост издержек девелоперов, многие из которых и так работают в условиях низкой маржинальности. Влияет и растущая себестоимость строительства, и усложнение логистических цепочек, и необходимость платить банкам компенсации за субсидированные ипотечные ставки. Более значительный рост цен на недвижимость будет сдерживаться сохраняющимся низким платежеспособным спросом населения, поясняет эксперт.
Однако, несмотря на ожидаемый рост цен, не стоит приобретать квартиру в качестве инвестиции для перепродажи в ближайшее время, говорит Коркка. «На горизонте 1–2 лет доходность от покупки недвижимости может быть отрицательной: все заберет инфляция», — объясняет она.
В краткосрочной перспективе, до конца года, на вторичном рынке жилья будет расти объем предложения за счет тех, кто уезжает из страны и продает свои квартиры, считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. «Соответственно, цены должны снижаться», — полагает он. «Чтобы реализовать свой объект в сегодняшних условиях, тем более срочно, продавцам придется предоставлять дополнительные скидки. Средний дисконт — от 10 до 20%», — говорит он.
Таким образом, квартиры становятся инвестиционным товаром, отмечает Таганов. «Когда в срочном порядке продаются объекты и можно их приобрести с большими скидками, традиционно появляется инвестиционный интерес», — поясняет он.
Площади в ТЦ простаивают, но офисы продолжают работать
Рынок коммерческой недвижимости сильнее других пострадал от вспышки коронавирусной инфекции и не восстановился до сих пор. Причиной тому не только кризис, но и новые ограничения городских властей.
«После снятия ограничений скидки арендаторам доходили до 70%. Даже сейчас арендные ставки на 20% ниже, чем год назад, при этом с большинством арендаторов удалось договориться о сохранении договоров», — сообщил он.
Что касается новых проектов торговых центров, они будут испытывать сложности с заполнением, отметил эксперт: часть арендаторов разорилась, остальные либо сокращают свои сети, либо заморозили планы по расширению. Те же, кто ещё работает в прежнем режиме, отмечают, что выручка существенно просела.
В офисном сегменте ситуация лучше. После снятия ограничительных мер девелоперские компании практически сразу вернулись к ставкам, которые были до пандемии, рассказал Татаринов. «Скидок сейчас уже нет. Вакантность на наших проектах составляет порядка 7–9%, даже несмотря на страшилки, что офисные сотрудники перейдут на удалёнку и больше никогда не вернутся в офис», — уточнил он.
По прогнозам эксперта, восстановления спроса на коммерческую недвижимость можно ждать не раньше осени 2021 года, но только в случае снижения заболеваемости и смертности, а также успешного вакцинирования населения.
Что касается инвестиций в строительство таких объектов, то, по мнению Татаринова, есть смысл рассматривать такие вложения. «Цикл строительства достаточно длинный, и запуск проектов, стартовавших сейчас, произойдёт только через два с половиной — три года. За это время мы должны восстановиться после пандемии», — говорит эксперт.
Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости заметили и в компании «Миэль». «Если раньше люди рассматривали варианты со сроком окупаемости 8-10 лет, то сейчас готовы покупать и с более длительной перспективой», — сказала Марина Толстик.
Основная мотивация покупателей — сохранить деньги. По словам эксперта, помещений на рынке сейчас стало меньше, чем в прошлом году: собственники не готовы продавать, так как не знают, куда дальше вложить средства.
Что будет с льготной ипотекой в 2022 году
Рынок стандартного ипотечного кредитования практически встал по четырем причинам:
- Людей пугают цифры — текущие ставки и сумма переплаты при расчете.
- Ипотека стала дороже, поэтому и требования к уровню платежеспособности заемщиков стали выше. Людей, которые могут позволить себе ипотеку под 17%, не так много.
- Люди не желают связываться себе долгосрочными обязательствами сейчас, когда непонятно в целом, что будет дальше.
- Цены на недвижимость тоже выросли.
Единственной возможностью для банков хоть как-то держать на плаву спрос на ипотеку — выдача ипотеки по льготной программе. На текущий момент актуальна ипотека с государственной поддержкой на покупку жилья у застройщиков.
Ранее ипотека с господдержкой выдавалась под 6-7% годовых. После кардинального увеличения ставок по ипотеке в целом госпрограмма подорожала до 12% годовых. Но несмотря на то, что ставка в 12% оказалась лучшей в текущих реалиях, граждане не спешили подавать заявки.
В апреле банки зафиксировали серьезное сокращение приема заявок на выдачу ипотеки по льготной программе. Это случилось как раз после увеличения ставки до 12%:
- ранее за неделю банки РФ выдавали 4,5-12,8 тыс штук льготных ипотек в неделю. После повышения ставки — 2,1-2,3 тыс штук;
- если раньше банки одобряли в среднем 47,4% заявок на ипотеку, сейчас это 22,6-32%. Это связано с увеличением долговой нагрузки.
25 апреля Владимир Путин поручил снизить ставку по льготной ипотеке до 9%, а программу продлить до конца 2022 года (ранее она действовала до 1 июля 2022). Нет сомнений, что это и есть новые условия жилищного кредита с господдержкой.
Принятие такого решения связано не только с целью восстановить рынок ипотечного кредитования
Важное звено цепи — застройщики, деятельность которых практически встала после краха спроса на ипотечное кредитование. Застройщикам стало гораздо труднее реализовывать свои объекты, тем более что и цены на них стали выше
Играет роль и рост цен на жилье. Как это всегда бывает в кризисное время, стоимость на недвижимость резко пошла вверх. Особенно это касается новостроек. Из-за санкций и ограничений выросла стоимость строительных материалов — по данным Минэкономразвития на 9,95% по состоянию на апрель 2022 года.
По сравнению с апрелем 2021 года в апреле 2022 стоимость квадратного метра жилья в некоторых крупных городах по данным ЦИАН увеличилась так:
- Москва. С 279,8 до 315,1 тыс руб;
- Санкт-Петербург. С 167,5 до 236,5 тыс руб;
- Казань. Со 115,7 до 168,6 тыс руб;
- Краснодар. С 81,8 до 127,2 тыс руб;
- Екатеринбург. С 93,1 до 125,9 тыс руб;
- Самара. С 67 до 89,2 тыс руб.
И такая картина свойственна для всех городов страны. Цены на недвижимость увеличились везде. Это касается всех типов жилья.
Увеличение ставок по ипотеке и цен на недвижимость сделало ипотечный кредит недоступным подавляющему числу россиян.
И пока что, несмотря на значительное сокращение продаж, рассчитывать на снижение цен на недвижимость не стоит. При текущем уровне инфляции застройщики не могут уменьшать стоимость и работать в убыток. Ну а цены на вторичные объекты всегда параллельны первичному рынку.
Время продавать землю, но не строить дом
Из-за роста цен на недвижимость многие россияне задумались о покупке участка, чтобы построить дом самостоятельно. Это сигнал для тех, кто, наоборот, хочет продать землю, уверен риелтор.
Покупателям участка стоит знать, что цены на стройматериалы по-прежнему высокие. Если два месяца назад их стоимость взлетела до 80%, то сейчас она опустилась всего на 20%. По словам инженера по качеству строительства, гендиректор ООО «Альянс» Сергея Бакина, импортные материалы точно не станут дешевле, а что будет с ценами на другие товары пока неизвестно.
Работа строителей тоже подорожала — примерно на 15%.
Инвестиции в жилье в кризис: какие риски
В кризисное время инвестиции в недвижимость в любом случае помогут сохранить средства, поскольку на долгой дистанции квадратные метры не падают в цене, а наоборот, растут.
«Например, в период кризиса 2009 года отдельным покупателям удавалось всего за год удвоить заработок от приобретения недвижимости», — отмечает она. Однако средняя доходность инвестиций в квартиры и апартаменты обычно держится на уровне 10% в год, добавляет эксперт. Но все зависит от конкретного периода финансовой нестабильности и от условий в момент, когда недвижимость была приобретена, поясняет Коркка.
В текущей ситуации при покупке недвижимости есть и риски: например, усложнение процесса приемки квартиры, говорит она. До конца 2022 года действуют правила, по которым покупатель обязан подписать акт приема-передачи даже в случае выявления существенных недостатков, отмечает Коркка. Девелопер должен их устранить в течение 60 дней. Подавать в суд и требовать неустойку можно только по истечении этого срока, говорит эксперт.
Важно! Приобретая недвижимость по субсидированной ставке, стоит обратить внимание на величину переплаты в сравнении с обычным кредитом. Если разница превышает 30%, то продать жилье в случае неспособности обслуживать кредит по той цене, за которую оно было приобретено, может быть затруднительно
В марте многие аналитики ожидали восстановления спроса и цен в III квартале, а к декабрю — выхода на привычный уровень продаж, говорит Савченко из Apple Real Estate. «Действительно, в конце августа — начале сентября сделки пошли на увеличение, клиенты успокоились и были готовы совершать сделки, которые до этого откладывали. Но все резко изменилось, и сейчас прогнозировать что-то на горизонте года просто не имеет смысла», — полагает он.
Нужно учитывать риски замедления темпов строительства, что может привести к переносу сроков сдачи жилых комплексов, говорит Савченко. Объявленная частичная мобилизация, безусловно, внесла коррективы в планы потенциальных покупателей: некоторые из них боятся заключать сделки. «Но именно в такие турбулентные моменты в экономике недвижимость продолжает оставаться наиболее понятным и предсказуемым активом», — отмечает эксперт. Для поддержания спроса многие застройщики сейчас предлагают существенные скидки на квартиры, более удобные варианты оплаты в части снижения ипотечных ставок или новых программ рассрочки, добавляет он.
ЦБ в свою очередь разрабатывает программы поддержки мобилизованных граждан. Так, например, мобилизованные граждане или члены их семей смогут обратиться в банк за отсрочкой по платежам или попросить уменьшить размер выплат по кредитам и займам на период мобилизации, напоминает он.
Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго
Как изменилась цена на новостройки по России
В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.
Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).
Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».
«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.
Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.
Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов
Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.
Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.
«Недвижимость всегда была неким “защитным активом”, в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».
Быть или не быть?
Потенциальные продавцы часто задают вопрос, стоит ли сейчас продавать квартиру? Выгодно ли это или может нужно немного подождать, пока цены начнут подниматься?
Опытные риэлторы считают, что на рынке недвижимости сделки совершаются в любых экономических условиях, но только в том случае, если появляется выгодное предложение. Поэтому, если вы не можете определиться, продавать ли квартиру в кризис, сначала ответьте на простой вопрос, есть ли в этом острая необходимость? Если можно повременить с продажей, отложите это мероприятие на пару лет.
Теперь постараемся найти ответ на вопрос, стоит ли сейчас продавать квартиру в 2022 году, если нет времени ждать, пока произойдут какие-то изменения на рынке. У некоторых людей в связи с различными жизненными обстоятельствами иногда возникает необходимость в срочной продаже жилья. В таком случае следует воспользоваться методом альтернативной покупки, сразу найти замену жилью, которое вы собираетесь выставить на продажу.
Люди, которые не поинтересовались, можно ли продавать квартиру в кризис, и продали свое жилье в 1998 году, остались без крыши над головой, потому что их рублевые сбережения, в связи с резким падением курса национальной валюты, в один миг превратились в копейки
Такой риск существует всегда, поэтому обратите особое внимание на советы экспертов, куда вложить деньги в 2022 году, чтобы защитить их от инфляции
Стоит ли брать ипотеку сейчас, в 2022 году?
Если рассматривать льготную ипотеку под 9%, то да, смысл в ее оформлении есть. Ждать кардинального снижения стоимости недвижимости не стоит, а ставка 9% на сегодня — лучший вариант. И ниже она вряд ли будет.
Но если вы планировали приобрести объект вторичного рынка, лучше немного подождать. Ставки на такие объекты в текущий момент — в лучшем случае 17-18% годовых. Уже в мае по прогнозам они снизятся примерно до 15-16% и будут снижаться до конца года.
В текущей экономической и общей ситуации в мире невозможно давать долгосрочные прогоны. Указанные в материале прогнозы носят краткосрочный характер. В любой момент все может измениться.
Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень.
Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
Среди причин повышенного спроса:
- отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
- снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
- рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
- страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
